Як інвестувати у нерухомість?

Наразі в Україні недостатньо розвинутий фондовий ринок, тому інвестиції в нерухомість є найбільш поширеним способом зберегти та примножити свої заощадження. Житлова чи комерційна нерухомість дасть вам гарантований пасивний дохід, а ось вдало вибраний об'єкт дозволить заробити ще й на зростанні його ринкової ціни. 

Люди обирають інвестиції в нерухомість, тому що такі капіталовкладення добре захищені від інфляції, а орендна плата дає кращий прибуток, ніж вклади на депозитах. Такі інвестиції зрозумілі і не потребують спеціальних знань. Але нерухомість потребує обслуговування, ремонту, і має низьку ліквідність, адже квартиру чи будинок неможливо швидко продати.

Так, інвестиції в нерухомість не відносяться до ризикових, варто зауважити, що ціни на ринку нерухомості теж коливаються. Крім того, на них впливає кредитна політики банків. Якщо іпотечні кредити доступні, то ціни йдуть вгору, а недоступні іпотечні кредити тягнуть їх вниз.

На ринок нерухомості можуть вплинути форс-мажорні обставини – військові дії, стихійні лиха, катастрофи.

Локація та інфраструктура  –  одні з ключових факторів вартості житла або комерційних площ. Наприклад, будинок під кафе в історичному центрі, новобудова біля метро більш перспективні для інвестування з точки зору інвестицій, ніж житло у районі, де метро відсутнє навіть у проекті. 

Якщо інвестувати в нерухомість для здачі в оренду, то ризики мінімізуються. Але й дохідність такої інвестиції теж мінімальна. Термін повернення коштів може тривати 9-11 років. При виборі  об'єкта оцінюємо розміщення та інфраструктуру. 

Якщо інвестувати в новобудови, то ризики збільшуються, але здана і експлуатацію квартири продаються на 25% дорожче, у порівнянні з етапом “котлован”. Головне застереження у такому вкладенні коштів полягає у виборі надійного забудовника.

Інвестування у комерційну нерухомість типу офісу, гаражів, складських приміщень, торговельних площ залежить від локації об'єкту. Дохід від здачі в оренду комерційних просторів вищій, ніж житлових. Ризики нижчі, ніж при інвестуванні у новобудови. Таке капіталовкладення повинно окупатись до 7 років. 

Інвестування у будівництво. Ви купуєте ділянку землі, будуєте на ній житло, магазин, виробниче приміщення і віддаєте в оренду. Таке вкладення коштів має малі ризики та потенційно високу рентабельність. При умові, у вас є експертиза з будівництва чи інженерії, аби проконтролювати якість робіт.

Участь у пайовому будівництві. Це може бути житловий кооператив, пайова учать або фонди фінансування будівництва. Ризики такого капіталовкладення прямо залежать від організаторів та людей, які згуртувалась задля пайового будівництва.  

Нерухомість під ремонт. Прибуток приносить різниця між вартістю непридатного для проживанні і відремонтованого житла. Прибутковість таких інвестицій експерти оцінюють у 10% до 15% від вкладених коштів.

Інвестиції у закордонну нерухомість. Реклама вже декілька років закликає придбати квартиру у Батумі чи замок у Чехії. Ризики невисокі через більш досконалий механізм дозволів інших держав для забудовників. Але купувати за кордоном можна лише за безготівкові кошти, які мають легальне походження і крім того з України протягом року можна “експортувати” не більше, як 50 тис. доларів. 

Для оціни вигоди від інвестицій можна користуватись методом Шиллера. Він вважав, що дохід від оренди об’єкта за 10-15 років має окупити вкладені кошти повністю. Якщо інвестиція може окупитись менш, ніж за 10 років – такий об’єкт явно недооцінений і його варто купувати. І навпаки, якщо за 15 років не вдасться повернути всю вкладену суму у вигляді оренди, краще відмовитись від купівлі такого об’єкта.

Щоб купувати нерухомість, приділіть увагу вибору типу інвестування  –  у новобудову, з ремонтом, за кордоном, під оренду чи пайове будівництво. Визначіться, що для вас важливіше  –  мінімізація ризиків чи прибутковість.