Раздел II - Оформление ипотеки
Статья 18. Ипотечный договор
Ипотечный договор заключается между одним или несколькими ипотекодателями и ипотекодержателем в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Ипотечный договор должен содержать следующие существенные условия:
1) для ипотекодателя и ипотекодержателя - юридических лиц сведения о:
- для резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре юридических и физических лиц - предпринимателей;
- для нерезидентов - наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано лицо;
для ипотекодателя и ипотекодержателя - физических лиц сведения о:
- для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, место жительства с указанием адреса и индивидуального идентификационного номера в Государственном реестре физических лиц - плательщиков налогов и других обязательных платежей;
- для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного места жительства за пределами Украины;
2) содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения и / или ссылки на сделку, в которой установлено основное обязательство;
3) описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и / или его регистрационные данные, в том числе кадастровый номер. В случае ипотеки земельного участка должно указываться его целевое назначение.
4) ссылка на выдачу закладной или ее отсутствие.
В случае отсутствия в ипотечном договоре одного из вышеуказанных существенных условий он может быть признан недействительным на основании решения суда.
Ипотечный договор может содержать другие положения, в частности, определения суммы, на которую должен быть застрахован предмет ипотеки, ссылки на документ, подтверждающий право собственности ипотекодателя на предмет ипотеки, сведения об ограничении и обременении прав ипотекодателя на предмет ипотеки, определение способа обращения взыскания на предмет ипотеки.
Ипотечный договор и договор, который обуславливает основное обязательство, могут быть оформлены в виде одного документа. Этот документ по форме и содержанию должен соответствовать требованиям, установленным настоящей статьей, и требованиям, установленным законом, для договора, который определяет основные обязательства.
В случае если ипотекой обеспечивается возвращение займа, кредита для приобретения недвижимого имущества, которое передается в ипотеку, договор купли-продажи этого недвижимого имущества и ипотечный договор могут заключаться одновременно.
Статья 19. Внесение изменений и дополнений в ипотечный договор
Изменения и дополнения к ипотечному договору подлежат нотариальному удостоверению. Соответствующие сведения об изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке. После выдачи закладной изменения и дополнения к ипотечному договору и договору, которым обусловлено основное обязательство, могут вноситься только после аннулирования закладной и выдачи новой закладной в порядке, установленном частью четвертой статьи 20 настоящего Закона.
Любое увеличение основного обязательства или процентов по основному обязательству, кроме случаев, когда такое увеличение прямо предусмотрено ипотечным договором, может быть осуществлено после государственной регистрации соответствующих сведений об изменении условий обременения недвижимого имущества ипотекой. Такое увеличение подчиняется приоритету требования по любому другому обязательству, обеспеченному предметом ипотеки, которая была зарегистрирована в регистрации соответствующего изменения условий отягощения недвижимого имущества ипотекой. В случае корректировки графика выполнения основного обязательства в связи с его частичным досрочным погашением аннулирование закладной и выдача новой закладной не являются обязательными.
Статья 20. Закладная
Закладная - это долговая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника выполнения по основному обязательству, при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства - право обратить взыскание на предмет ипотеки. Закладная оформляется, если ее выдача предусмотрена ипотечным договором. После государственной регистрации ипотеки оригинал закладной передается ипотекодержателю, если иной порядок передачи закладной не предусмотрен ипотечным договором. Закладная не является эмиссионной ценной бумагой. Первым владельцем закладной является лицо, которое на момент выдачи закладной согласно условиям ипотечного договора имеет статус ипотекодержателя. Если иное не предусмотрено ипотечным договором, оригинал закладной передается такому ипотекодержателю.
Закладная может передаваться ее владельцем любому лицу путем индоссамента. Следующий владелец закладной приобретает все права ипотекодержателя (нового кредитора) по договору, которым обусловлено основное обязательство, и по ипотечному договору, на основании которого была выдана закладная, а права предыдущего владельца закладной как ипотекодержателя (первоначального кредитора) прекращаются. Предыдущий владелец закладной по требованию нового владельца обязан передать новому владельцу документы и информацию, которые важны для осуществления прав, вытекающих из закладной.
После выдачи закладной исполнение основного обязательства и обращение взыскания на предмет ипотеки может быть осуществлено лишь на основании требования владельца закладной. Обращение взыскания на предмет ипотеки владельцем закладной осуществляется в порядке, установленном разделом V настоящего Закона.
Аннулирование закладной и выдача новой закладной осуществляются по соглашению между ипотекодателем, должником, если он отличнается от ипотекодателя, и владельцем закладной. Сведения о выдаче закладной, аннулирование закладной, выдача новой залоговой подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений..
Закладная не может выдаваться, если ипотекой обеспечено денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения ипотечного договора не определена и которое не содержит критериев, позволяющих определить эту сумму на конкретный момент.
Учет закладных в банках осуществляется в порядке, установленном Национальным банком Украины, по правилам, которые применяются для учета обеспеченных ипотекой кредитов.
Статья 21. Форма и содержание закладной
Закладная составляется в письменной форме в одном экземпляре на бланке стандартной формы, которая устанавливается Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. На всех оригинальных экземплярах ипотечного договора делается отметка о выдаче закладной. Зависимости от предмета ипотеки (недвижимое имущество, объект незавершенного строительства) закладная должна иметь визуальные различия, установленные Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.
В закладной обязательно должны содержаться следующие реквизиты:
1) слово "Закладная" как составная часть названия документа и определение об обязательствах должника выполнить перед ипотекодержателем в установленный срок основное обязательство;
2) для ипотекодателя должника (если он отличается от ипотекодателя) и ипотекодержателя - юридических лиц:
- резидентов - наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре юридических и физических лиц - предпринимателей;
- нерезидентов - наименование, юридический адрес и государство, где зарегистрировано лицо;
для ипотекодателя должника (если он отличается от ипотекодателя) и ипотекодержателя - физических лиц:
- граждан Украины - фамилия, имя, отчество, место жительства с указанием адреса и индивидуального идентификационного номера в Государственном реестре физических лиц - плательщиков налогов и других обязательных платежей;
- иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного места жительства за пределами Украины;
3) ссылка на реквизиты ипотечного договора и договора, который обусловливает основное обязательство;
4) описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и / или его регистрационные данные;
5) содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его выполнения;
6) способ обращения взыскания на предмет ипотеки, если он предусмотрен ипотечным договором;
7) отметка о регистрационном номере, дате и месте государственной регистрации обременения недвижимого имущества ипотекой (этот реквизит вносится в соответствии с законодательством).
По соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем закладная может содержать другие положения, воспроизводящие содержание основного обязательства и ипотеки. Если содержание закладной не отвечает положениям ипотечного договора или договора, который обуславливает основное обязательство, положения закладной имеют преимущество.
Залоговая подписывается ипотекодателем и должником, если они являются разными лицами.
Статья 22. Условия реализации прав и выполнения обязанностей, вытекающие из закладной
Для реализации прав по закладной ее владелец может заявить должнику письменное требование о выполнении основного обязательства в его пользу в соответствии с условиями договора, который обуславливает основное обязательство. В этом требовании указывается банковский счет закладной для совершения должником перевода соответствующей денежной суммы. По требованию должника владелец закладной обязан предъявить оригинал закладной без его передачи должнику.
Закладная подлежит передаче должнику в случае полного выполнения им основного обязательства. Нахождение закладной у должника свидетельствует о выполнении основного обязательства, если не будет доказано обратное. В случае выполнения основного обязательства должником закладная, которая находится у него, аннулируется. Нахождение закладной у другого лица свидетельствует, что основное обязательство не исполнено, если не будет доказано другое.
Если основное обязательство подлежит выполнению частями, владелец закладной обязан выдавать должнику документ, который подтверждает получение платежа, и вести должный учет (реестр) платежей по закладной, предоставляемый должнику по его требованию. В случае разногласий между документами, подтверждающими получение платежей, и их реестром документы о получении платежей имеют преимущество.
