Закон Украины об ипотеке

Раздел I - Общие положения

Статья 1. Определение терминов

В этом Законе приведенные ниже термины употребляются в следующем значении:

недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Залог воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, регулируется по правилам, определенным настоящим Законом;
ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном настоящим Законом;
объект незавершенного строительства - объект строительства, на который выдано разрешение на строительство, понесены расходы на его сооружение и не принятый в эксплуатацию в соответствии с законодательством;
основное обязательство - обязательство должника по договорам займа, кредита, купли-продажи, лизинга, а также обязательство, которое возникает из других оснований, выполнение которого обеспечено ипотекой;
последующая ипотека - передача в ипотеку недвижимого имущества, которое уже является предметом ипотеки по предыдущему ипотечному договору;
ипотекодатель - лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем. Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель;
имущественный поручитель - лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица-должника;
ипотекодержатель - кредитор по основному обязательству;
должник - ипотекодатель или другое лицо, ответственное перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства;
приоритет - преимущественное право лица относительно права другого лица на то же недвижимое имущество;
высший приоритет - приоритет, установленный ранее любого другого приоритета в отношении одного и того же недвижимого имущества;
низкий приоритет - приоритет, установленный позже приоритета любого другого приоритета относительно одного и того же недвижимого имущества.

Статья 2. Законодательство об ипотеке

Законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины и состоит из Гражданского кодекса Украины, Хозяйственного кодекса Украины, Земельного кодекса Украины, настоящего Закона и иных нормативно-правовых актов, международных договоров Украины.

Статья 3. Возникновение, применение и приоритет ипотеки

Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. К ипотеке, возникающей на основании закона или решения суда, применяются правила относительно ипотеки, возникающей на основании договора, если иное не установлено законом.

Взаимные права и обязательства ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки и в соответствии с Законом.

Ипотечный договор, предметом ипотеки по которому являются имущественные права на объект незавершенного строительства, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на этот объект.

Ипотекой может быть обеспечено выполнение действительного обязательства или удовлетворение требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу.

Ипотека имеет производный характер от основного обязательства и является действительной до прекращения основного обязательства или до окончания срока действия ипотечного договора.

В случае нарушения должником основного обязательства относительно ипотеки ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспеченные ею требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку недвижимое имущество зарегистрированы после государственной регистрации ипотеки. Если приоритет отдельного права или требования на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает в соответствии с законом, такое право или требование имеет приоритет над требованием ипотекодержателя лишь в случае его / ее возникновения и регистрации до момента государственной регистрации ипотеки.

Приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки относительно зарегистрированных в установленном законом порядке прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Зарегистрированные права и требования на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритета - в очередности их государственной регистрации.

Статья 4. Государственная регистрация ипотеки

Обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в соответствии с законом. Государственная регистрация залога воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов производится в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.

Ипотекодержатель обязан обратиться к государственному регистратору с заявлением о государственной регистрации прекращения ипотеки не позднее 14 дней со дня полного погашения долга по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Статья 5. Предмет ипотеки

Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества при следующих условиях:

недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация;
недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание;
недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено настоящим Законом.

Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства, имущественные права на него, другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретенное им в собственность соответствующее недвижимое имущество в будущем. Обременение такого недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является собственником такого имущества на момент заключения ипотечного договора.

Часть объекта недвижимого имущества может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если иное не установлено настоящим Законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, которая не может быть выделенной в натуре и была присоединена к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено ипотечным договором.

В случае если ипотекодателем предмет ипотеки было реконструирован или в отношении него было проведено самовольное строительство (в том числе, но не только, построены новые здания, сооружения и т.п. на земельном участке, принадлежащем ипотекодателю на праве собственности либо находящееся в его пользовании), все реконструированные, вновь созданные объекты недвижимости считаются предметом ипотеки в соответствии с ипотечным договором.

Часть шестая статьи 5 исключена на основании Кодекса № 2597-VIII от 18.10.2018

Стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором.

Предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, предоставляющим арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества, право аренды земельного участка, которое в соответствии с законом может быть отчуждено, передано в залог арендатором, а также право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) или для застройки (суперфиций). Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей настоящего Закона считается недвижимым имуществом.

Статья 6. Условия передачи недвижимого имущества в ипотеку

В случае ограничения правомочности распоряжения недвижимым имуществом согласием его собственника или уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления такое же согласие необходимо для передачи этого имущества в ипотеку.

Имущество, находящееся в общей собственности, может быть передано в ипотеку только по нотариально удостоверенной согласию всех совладельцев.

Ипотекодатель обязан до заключения ипотечного договора предупредить ипотекодержателя обо всех известных ему правах и требованиях других лиц на предмет ипотеки, в том числе те, которые не зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае нарушения этой обязанности ипотекодержатель имеет право требовать досрочного выполнения основного обязательства и возмещения ипотекодателем причиненных убытков.

Если здание (сооружение), которое передается в ипотеку, расположено на земельном участке, принадлежащем ипотекодателю на праве собственности, такое здание (сооружение) подлежит передаче в ипотеку вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Если этот земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (пользование), после обращения взыскания на здания (сооружения) их новый владелец приобретает права и обязанности, которые имел ипотекодатель по сделке, которой установлены условия аренды этого земельного участка (пользование им).

Если в ипотеку передается земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие ипотекодателю на праве собственности, такой земельный участок подлежит передаче в ипотеку вместе со зданиями (сооружениями), на котором они расположены. После обращения взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие другому лицу, новый владелец земельного участка обязан предоставить владельцу здания (сооружения) такие же условия пользования земельным участком, которые имел ипотекодатель.

Объекты незавершенного строительства, расположенные на переданном в ипотеке земельном участке, считаются предметом ипотеки, независимо от того, кто является собственником объекта незавершенного строительства.

Статья 7. Требования, которые обеспечиваются ипотекой

За счет предмета ипотеки ипотекодержатель имеет право удовлетворить свое требование по основному обязательству в полном объеме или в части, установленной ипотечным договором, которое определено на время выполнения этого требования, включая оплату процентов, неустойки, основной суммы долга и любого увеличения этой суммы, которое было прямо предусмотрено условиями договора, что обусловливает основное обязательство.

Если требование по основным обязательствам подлежит исполнению в денежной форме, размер этого требования определяется на основании ипотечного договора или договора, который обусловливает основное обязательство, в четко установленной сумме или путем предоставления критериев, позволяющих установить размер этого требования на конкретное время в течение срока действия основного обязательства.

Если иное не установлено законом или ипотечным договором, ипотекой также обеспечиваются требования ипотекодержателя по возмещению:

расходов, связанных с предъявлением требований по основным обязательствам и обращениям взыскания на предмет ипотеки;
расходов на содержание и сохранность предмета ипотеки;
расходов на страхование предмета ипотеки;
убытков, причиненных нарушением основного обязательства или условий ипотечного договора.

Статья 8. Страхование предмета ипотеки

Ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стоимость от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи, если ипотечным договором эта обязанность не возложена на ипотекодержателя. В случае последующей ипотеки страхование предмета ипотеки не является обязательной. Договор страхования заключается в пользу ипотекодержателя, который в случае наступления страхового случая получает право требования к страховщику. В случае приобретения прав по ипотечному договору новым ипотекодержателем он также приобретает право требования к страховщику.

При наступлении страхового случая относительно предмета ипотеки ипотекодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своего требования по основному обязательству из суммы страхового возмещения. После удовлетворения требования ипотекодержателя, имеющего высший приоритет, из суммы страхового возмещения любое превышение суммы страхового возмещения над размером требования ипотекодержателя, имеющего высший приоритет, подлежит распределению между ипотекодержателями, имеющих низкий приоритет, и другими кредиторами должника согласно приоритета и размера их зарегистрированных прав или требований и ипотекодателем в последнюю очередь.

По соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем, имеющим высший приоритет, страховое возмещение может быть направлено на восстановление предмета ипотеки.

Ипотечным договором на ипотекодателя может быть возложена обязанность осуществить другие виды страхования в связи с передачей недвижимого имущества в ипотеку.

Статья 9. Владение, пользование и распоряжение предметом ипотеки

Ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно его целевому назначению, если иное не установлено настоящим Законом. При пользовании предметом ипотеки ипотекодатель должен не допускать ухудшения состояния предмета ипотеки и уменьшения его стоимости сверх нормы его обычной амортизации (износа).

Ипотекодатель имеет право получать от предмета ипотеки продукцию, плоды и доходы, если иное не предусмотрено ипотечным договором.

Ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя:

возводить, уничтожать или проводить капитальный ремонт здания (сооружения), расположенного на земельном участке, который является предметом ипотеки, или осуществлять существенные улучшения этого земельного участка;
передавать предмет ипотеки в следующую ипотеку;
отчуждать предмет ипотеки;
передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование.

Ипотекодатель вправе завещать переданное в ипотеку недвижимое имущество. Сделка, которая ограничивает право ипотекодателя завещать переданное в ипотеку имущество, является ничтожной

Статья 10. Сохранения предмета ипотеки

Если иное не установлено законом или ипотечным договором, ипотекодатель обязан принимать за свой счет все необходимые меры для надлежащего сохранения предмета ипотеки, включая своевременное проведение текущего ремонта, восстановления незначительных повреждений, рациональную эксплуатацию и защиту предмета ипотеки от незаконных посягательств и требований других лиц.

Ипотекодатель должен своевременно уведомлять ипотекодержателя о любой угрозе уничтожения, повреждения, порчи или ухудшения состояния предмета ипотеки, а также о любых обстоятельствах, которые могут отрицательно повлиять на права ипотекодержателя по ипотечному договору.

Ипотекодержатель имеет право в любое время в течение срока действия ипотечного договора при условии предварительного письменного уведомления ипотекодателя проверять документально и в натуре наличие, состояние, условия хранения и пользования предметом ипотеки. Ипотекодатель обязан не препятствовать реализации этого права ипотекодержателем, предоставлять ему все документы, необходимые для проверки наличия, состояния, условий хранения и пользования предметом ипотеки, а также немедленно по требованию ипотекодержателя обеспечить ему физический доступ к предмету ипотеки. Проведение ипотекодержателем указанной проверки не должно приостанавливать пользование предметом ипотеки согласно его целевого назначения или иным образом нарушать права ипотекодателя или другого лица, во временном пользовании которго находится предмет ипотеки.

Статья 11. Имущественный поручитель

Имущественный поручитель несет ответственность перед ипотекодержателем за невыполнение должником основного обязательства исключительно в пределах стоимости предмета ипотеки.

В случае удовлетворения требований ипотекодержателя за счет предмета ипотеки имущественный поручитель приобретает права кредитора по основному обязательству.

Статья 12. Правовые последствия нарушения обязанностей ипотекодателя

В случае нарушения ипотекодателем обязанностей, установленных ипотечным договором, ипотекодержатель имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его невыполнения - обратить взыскание на предмет ипотеки, если иное не предусмотрено законом.

В случае нарушения ипотекодателем обязанностей по сохранению или страхованию предмета ипотеки ипотекодержатель может воспользоваться правами, определенными в соответствии с частью первой настоящей статьи, или принять меры для сохранения или страхования предмета ипотеки в собственных интересах и за свои средства. Ипотекодатель обязан немедленно по требованию ипотекодержателя возместить последнему все расходы, понесенные в связи с принятием мер по сохранению и страхованию предмета ипотеки.

Сделка по отчуждению ипотекодателем переданного в ипотеку имущества или его передачи в следующую ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без согласия ипотекодержателя является недействительной.

Статья 13. Последующая ипотека

Предмет ипотеки может быть передан в последующую ипотеку с согласия предыдущих ипотекодержателей, если иное не установлено предыдущим ипотечным договором. Предыдущая ипотека имеет высший приоритет над последующими ипотеками. Последующая ипотека, предметом которой являются несколько объектов, принадлежащих разным лицам и являются предметом предыдущей ипотеки, допускается с согласия владельцев всех объектов недвижимого имущества, переданных в совместную ипотеку.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки последующим ипотекодержателем предыдущий ипотекодержатель также имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки, даже если срок выполнения основного обязательства перед предыдущим ипотекодержателем еще не наступил. Если предыдущий ипотекодержатель не воспользовался этим правом, предыдущая ипотека является действительной до полного удовлетворения требования предыдущего ипотекодержателя по основному обязательству, а право собственности на предмет ипотеки переходит к новому владельцу вместе с обременением этого имущества предыдущей ипотекой.

Предварительный ипотекодержатель имеет право на основании письменного заявления прекратить обращение взыскания на предмет ипотеки, инициированное последующим ипотекодержателем, если такое взыскание имеет последствием неполное удовлетворение требований предыдущего ипотекодержателя. В этом случае требования последующего ипотекодержателя подлежат удовлетворению после обращения взыскания на предмет ипотеки предыдущим ипотекодержателем и после полного удовлетворения его требований, обеспеченных ипотекой.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки предыдущим ипотекодержателем последующий ипотекодержатель также имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки, даже если срок выполнения основного обязательства перед следующим ипотекодержателем не наступил.

При обращении взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом нескольких ипотек, требования каждого следующего ипотекодержателя удовлетворяются после полного удовлетворения требований каждого предыдущего ипотекодержателя согласно приоритета и размера этих требований.

Статья 14. Особенности ипотеки объектов права государственной или коммунальной собственности

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, являющееся объектом права государственной или коммунальной собственности и закрепленное за соответствующим государственным или коммунальным предприятием, учреждением, организацией на праве хозяйственного ведения. Передача в ипотеку этого имущества осуществляется после получения в установленном законом порядке согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к сфере хозяйственного ведения которого относится соответствующее государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация. Продажа предмета ипотеки, который является объектом права государственной или коммунальной собственности, осуществляется с учетом требований законов Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)" и "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства".

Запрещается передача в ипотеку объектов права государственной собственности, не подлежащих приватизации.

Предметом ипотеки не могут быть памятники культурного наследия, занесенные в Перечень памятников культурного наследия, не подлежащих приватизации.

Статья 15. Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Законом. Запреты и ограничения по отчуждению и целевому использованию земельных участков, установленные Земельным кодексом Украины, действуют при их ипотеке.

Реализация переданных в ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения при обращении взыскания по предмету ипотеки осуществляется на электронном аукционе. Покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть лица, определенные Земельным кодексом Украины

Действие настоящего Закона не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности и не подлежат приватизации.

Статья 16. Особенности ипотеки объектов незавершенного строительства

Передача в ипотеку объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на них.

Обременение объекта незавершенного строительства ипотекой подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

После завершения строительства здание (сооружение), жилой дом или жилая квартира остается предметом ипотеки согласно ипотечного договора.

В случае передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства застройщиком и обращения взыскания на завершенное здание (сооружение) ипотека не распространяется на ту его часть, которая выделена в натуре и была приобретена любым лицом (покупателем) на основании гражданско-правового договора путем полной оплаты его стоимости до момента принятия решения о переводе, если иное не установлено договором с покупателем. После обращения взыскания к новому владельцу завершенного здания (сооружения) или объекта незавершенного строительства переходят определенные договором права и обязанности застройщика относительно третьих лиц-покупателей.

Статья 17. Основания прекращения ипотеки

Ипотека прекращается в случае:

прекращения основного обязательства или окончания срока действия ипотечного договора;
реализации предмета ипотеки в соответствии с настоящим Законом;
вступления ипотекодержателем в права собственности на предмет ипотеки;
признании ипотечного договора недействительным;
уничтожения (потери) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил его. Если предметом ипотечного договора является земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение), в случае уничтожения (потери) здания (сооружения) ипотека земельного участка не прекращается;
по другим основаниям, предусмотренным настоящим Законом.

Последующие ипотеки прекращаются вследствие перевода обращения взыскания по предыдущей ипотеке.

Сведения о прекращении ипотеки подлежат государственной регистрации в установленном законодательством порядке.