Ипотечный долг

Закон Украины об ипотечном кредитовании

Раздел 1 – Ипотечный долг

Этот Закон устанавливает отношения в системе ипотечного кредитования, а также преобразование платежей по ипотечным активам в выплаты по ипотечным сертификатам с применением механизмов управления имуществом.

Статья 1. Определение сроков

В этом Законе сроки употребляются в таком значении:

• управление ипотечными активами (далее - управление активами) - гражданско-правовые отношения при осуществлении юридических и фактических действий относительно распоряжения платежами по ипотечным активам от своего имени, за счет и в интересах основателей управления имуществом;
• ипотечный сертификат (далее - сертификат) - ипотечная ценная бумага, обеспеченная ипотечными активами или ипотеками;
• договор об ипотечном долге - гражданско-правовое соглашение, направленное на обретение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, которые возникают в кредитодателя и должника по поводу ипотечного долга;
• ипотечный долг - основное обязательство по любой сделке, выполнение которого обеспечено ипотекой;
• ипотечное кредитование - правоотношения, которые возникают по поводу обретения права требования ипотечного долга по сделкам и другим документам;
• ипотечный пул - объединение ипотек по ипотечным договорам, которые обеспечивают выполнение основных обязательств, реформированных в консолидированный ипотечный долг;
• ипотечные активы - реформированные в консолидированный ипотечный долг обязательства по договорам об ипотечном кредите осуществлять платежи в счет погашения основного обязательства на протяжении срока обращения сертификатов. Ипотечные активы имеют стоимость, цену приобретения (цену обязательства) и срок существования;
• управляющий ипотекой - банк, который осуществляет обслуживание ипотечных активов;
• консолидированный ипотечный долг - обязательство по договорам об ипотечном кредите, реформированных кредитодателем;
• управляющий - финансовое учреждение, которое действует от своего имени, осуществляя управление ипотечными активами в интересах основателя управления ипотечными активами, и имеет соответствующее разрешение/лицензию;
• основатель - владелец ипотечных активов, которые он передает в управление управляющему;
• части ипотечных активов - обязательства по отдельным договорам об ипотечном кредите, которые входят в консолидированный ипотечный долг.

Статья 2. Договор об ипотечном долге

Ипотечный долг возникает из гражданско-правовых отношений между сторонами договора об ипотечном долге при условии соблюдения установленных этим Законом требований. Основные экономические и правовые требования возникновения ипотечного долга должны быть раскрыты до заключения договора об ипотечном долге. Эта информация должна быть оглашена кредитодателем в письменной форме и содержать:

• описание всего денежного сбора и расходов, связанных с установлением ипотеки;
• принципы определения платы по договору об ипотечном долге;
• положение об инфляционном предостережении;
• порядок досрочного выполнения основного обязательства в случае неплатежеспособности должника или невыполнения должником своих обязательств по договору об ипотечном долге и юридических последствиях этого невыполнения;
• право должника предупреждать кредитодателя о возможном невыполнении основного обязательства;
• реквизиты лицензии и/или свидетельства о внесении кредитодателя в Государственный реестр финансовых учреждений или Государственного реестра банков;
• другие условия по решению кредитодателя.

Условия договора об ипотечном долге и ипотечного договора разрабатывает кредитодатель.

Кредитодатель может вводить процедуры относительно установления илатежеспособности и идентификации должника.

В договоре об ипотечном долге могут быть указаны:

• стоимость основного обязательства, сроки и размеры платежей с учетом инфляционного ожидания или условия, которые позволят их определить;
• согласие должника на присоединение его основного обязательства к  консолидированному ипотечному долгу и включению ипотеки в ипотечный пул;
• право кредитодателя отчуждать основное обязательство или право получения платежей по договору об ипотечном долге;
• инфляционное предостережение;
• условия страхования финансовых рисков относительно:
  - невыполнения основного обязательства;
  - неполучения платежей по этому договору;
  - несвоевременной реализации предмета ипотеки;
  - несвоевременного получения суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки, или недостаточного ее размера для удовлетворения требований кредитора.

Условия договора об ипотечном долге, включенном в консолидированный ипотечный долг, изменениям не подлежат.

Статья 3. Стоимость основного обязательства

В случае определения в договоре об ипотечном долге стоимости основного обязательства такое обязательство должно включать цену обязательства и доход кредитодателя. Ценой обязательства в этом случае является сумма средств, предоставленная кредитодателем должнику.

Основное обязательство по такому договору об ипотечном долге подлежит постепенному уменьшению его стоимости вследствие внесения платежей по договору об ипотечном долге. Цена основного обязательства уменьшается на сумму таких платежей, которую кредитодатель зачислил на погашение задолженности должника по цене обязательства.

Статья 4. Инфляционное предостережение

Инфляционным предостережением является обусловленный сторонами договора об ипотечном долге способ сохранения реальной стоимости денежных требований и доходов кредитодателя. Такое предостережение должно обеспечивать индексацию платежей по договору об ипотечном долге при уплате основного обязательства.

В инфляционном предостережении и для учета обязательств должников по договорам об ипотечном долге могут использоваться индексирующие условные расчетные единицы или другие механизмы, применения которых не запрещено этим Законом.

Статья 5. Возникновение ипотеки

Ипотека возникает согласно этому Закону и Закону Украины "Об ипотеке" относительно недвижимого имущества, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено.

Оценка предмета ипотеки осуществляется по согласию сторон, если другое не предусмотрено ипотечным договором.

Кредитодатель может самостоятельно выполнять функции ипотекодержателя или поручить выполнение этих функций другому лицу.

Ипотечный договор должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверена. Нотариальное удостоверение ипотечного договора проводится по местонахождению недвижимости (месту регистрации), которая является предметом ипотеки, или по местонахождению ипотекодержателя (месту регистрации) или ипотекодателя.

Ипотечный договор, предметом ипотеки по которому является недвижимость, которая принадлежит третьим лицам и станет собственностью ипотекодателя после заключения такого договора, заверяется нотариусом до момента оформления права собственности ипотекодателя на недвижимость.

Отягощение ипотекой недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является владельцем этого имущества на время заключения ипотечного договора.

Ипотечный договор, предметом ипотеки по которому являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, заверяется нотариусом на основании документов, которые подтверждают имущественные права на эту недвижимость. Ипотекодателем по такому ипотечному договору может быть застройщик - лицо, которое организовывает сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам, или лицо, собственностью которой станет эта недвижимость после завершения строительства. Отягощение имущественных прав ипотекодателя на такой предмет ипотеки подлежит регистрации в установленном законом порядке.

После окончания строительства недвижимости ипотекодержатель регистрирует в установленном законом порядке отягощения прав владельца на построенную недвижимость, и эта недвижимость продолжает являться предметом ипотеки согласно условиям ипотечного договора.

Изменение или расторжение ипотечного договора допускается лишь по согласию сторон, если другое не установлено договором или законом.

В случае если ипотечным договором предусмотрено наложение запрета отчуждения недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки, нотариус накладывает такой запрет одновременно с удостоверением договора ипотеки. Если предметом ипотеки являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, нотариус по сообщению ипотекодержателя накладывает запрет на отчуждение недвижимого имущества.

В случае включения ипотеки в ипотечный пул условия ипотечного договора изменениям не подлежат.

Статья 6. Право ипотекодержателя на продажу имущества, являющегося предметом ипотеки

Ипотекодержатели должны организовать продажу предмета ипотеки путем заключения договора купли-продажи между ипотекодателем и покупателем или продать от своего имени, если это предусмотрено ипотечным договором или ипотекодержатель и ипотекодатель достигли соответствующего согласия путем заключения договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению. При этом средства за приобретенную недвижимость покупатель платит на банковские счета ипотекодержателя.

Ипотекодержатель обязан за 30 дней до дня продажи предмета ипотеки согласно условиям этой статьи письменно сообщить ипотекодателю и всем лицам, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке отягощения на недвижимость и/или объект незавершенного строительства, являющегося предметом ипотеки. Эти лица имеют преобладающее право на приобретение предмета ипотеки согласно приоритету их зарегистрированных прав. Цена продажи предмета ипотеки должна быть установлена по согласию между ипотекодержателем и ипотекодателем

В случае недостижения согласия между ипотекодержателем, ипотекодателем относительно цены продажи предмета ипотеки ипотекодержатель заключает с независимым оценщиком договор об оценке предмета ипотеки и продажа предмета ипотеки осуществляется по цене, не ниже установленной независимой оценкой.

Распределение выручки от продажи предмета ипотеки между ипотекодержателем, другими лицами, которые имеют зарегистрированные права и требования на предмет ипотеки, и ипотекодателем осуществляется согласно порядку, предусмотренному в статье 9 этого Закона.

После продажи предмета ипотеки и распределения средств в установленном законом порядке требования других лиц на предмет ипотеки являются недействительными.

Продажа предмета ипотеки, который является объектом права государственной или коммунальной собственности, осуществляется с учетом особенностей, определенных статьей 14 Закона Украины "Об ипотеке".

Статья 7. Принудительная реализация предмета ипотеки по исполнительным документам

Принудительное обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализация для удовлетворения требований ипотекодержателя осуществляется органом государственной исполнительной службы на основании решения суда или исполнительной надписи нотариуса согласно Закону Украины "Об исполнительном производстве", с учетом требований, установленных Законом Украины "Об ипотеке".

Статья 8. Оформление результатов реализации предмета ипотеки

В случае реализации предмета ипотеки ипотекодержателем согласно требованиям статьи 6 этого Закона правовым основанием для регистрации в установленном законом порядке права собственности покупателя на недвижимость является договор купли-продажи.

В случае принудительной реализации предмета ипотеки согласно статье 7 этого Закона оформления результатов реализации предмета ипотеки осуществляется в порядке, установленном законодательством.

Свидетельство о приобретении недвижимого имущества является правовым основанием для регистрации в установленном законом порядке права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. В случае реализации предмета ипотеки, который включает имущественные права относительно недвижимости, в частности права (пользования) аренды недвижимости, такое свидетельство является основанием для переведения на нового собственника прав и обязательств ипотекодателя по договору, который определяет условия предоставления и осуществления таких прав.

Статья 9. Распределение средств от продажи предмета ипотеки

Ипотекодержатель, который реализовал предмет ипотеки согласно статье 6 этого Закона, на протяжении пяти рабочих дней после поступления средств от покупателя предмета ипотеки или специализированная организация, которая обеспечила реализацию предмета ипотеки согласно статье 7 этого Закона, на протяжении пяти рабочих дней с момента поступления акта о реализации предмета ипотеки распределяет средства, которые поступили от покупателя предмета ипотеки, в очередности, установленной Законом Украины "Об ипотеке".

Ипотекодержатель, который реализовал предмет ипотеки, присылает ипотекодателю, должнику и другим ипотекодержателям отчет о распределении средств, которые поступили от продажи предмета ипотеки, а специализированная организация, которая обеспечила реализацию предмета ипотеки, присылает отчет указанным лицам и органу государственной исполнительной службы.

Статья 10. Права ипотекодержателя в случае признания реализации предмета ипотеки, не состоявшейся

В случае принятия судом решения о признании реализации предмета ипотеки не состоявшейся, ипотекодержатель имеет право приобрести предмет ипотеки в порядке, установленном Законом Украины "Об ипотеке".