Общие положения

Раздел I Закона об аренде земли

Статья 1. Аренда земли

Аренда земли - это основанное на договоре временное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.

Статья 2. Правовые основания аренды земли

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, Законом об аренде земли, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми согласно ним, а также договором аренды земли.

Отношения, связанные с арендой земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, которое принадлежит Автономной Республике Крым, и их структурных подразделов, регулируются этим Законом с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества".

Статья 3. Объекты аренды земли

Объектами аренды является земельные участки, которые находятся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности.

(Часть вторая статьи 3 исключена на основании Закона N 1702-VI от 05.11.2009)

Статья 4. Арендодатели земли

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица.

Арендодателями земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности, является сельские, поселковые, городские советы в пределах полномочий, определенных законом.

Арендодателями земельных участков, которые находятся в общей собственности территориальных общин, является районные, областные советы и Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных законом.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются органы исполнительной власти, которые в соответствии с законом предоставляют земельные участки в собственность или пользование.

Арендодателем земельного участка, входящего в состав наследства, в случае отсутствия наследников по завещанию и по закону, устранения их от права на наследование, непринятия ими наследства, а также отказа от его принятия по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, является лицо, управляющее наследством.

Арендодателем земельного участка, переданного в пользование на праве эмфитевзиса, является лицо, использующее земельный участок на таком праве.

Статья 5. Арендаторы земли

Арендаторами земельных участков являются юридические или физические лица,
которым на основании договора аренды принадлежит право владения и
пользование земельным участком.

Арендаторами земельных участков могут быть:

• а) районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины в пределах полномочий, определенных законом;
• б) сельские, поселковые, городские, районные и областные советы, Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных законом;
• в) граждане и юридические лица, иностранцы и лица без гражданства, международные объединения и организации, а также иностранные государства.

Статья 6. Право аренды земли

Арендаторы приобретают право аренды земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, этим и другими законами Украины и договором аренды земли.

В случае приобретения права аренды земельного участка на конкурентных началах основанием для заключения договора аренды являются результаты земельных торгов.

В случае досрочного прекращения договора аренды земли по инициативе арендодателя земельного участка (кроме досрочного прекращения договора аренды в связи с невыполнением арендатором своих обязанностей), право аренды которого приобретено по результатам земельных торгов, арендодатель возмещает арендатору расходы на его приобретение в сроки, определенные условиями договора и законом, и убытки, которые понесет арендатор вследствие досрочного прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено договором аренды.

Земельный участок, отягощенный залогом, может быть переданная в аренду в случае согласия залогодержателя.

Право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

Статья 7. Переход права на аренду земельного участка

Право на аренду земельного участка переходит после смерти физического лица - арендатора, если другое не предусмотрено договором аренды, к наследникам, а в случае их отказа или отсутствия таких наследников - к лицам, которые использовали этот земельный участок вместе с арендатором и изъявили желание стать арендаторами в случае, если это не противоречит требованиям Земельного кодекса Украины и этого Закона.

В случае осуждения физического лица - арендатора к лишению свободы или ограничение его дееспособности по решению суда право на аренду земельного участка переходит к одному из членов его семьи, который изъявил желание и может согласно закону стать арендатором, а в случае его отказа или отсутствия таких - к лицам, которые использовали этот земельный участок вместе с арендатором, за них согласием, если это не противоречит требованиям Земельного кодекса Украины и этого Закона.

В случае приобретения права собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение), объект незавершенного строительства, размещенный на земельном участке, находящемся в пользовании отчуждателя (предыдущего владельца) такого объекта правые аренды, к приобретателю такого объекта одновременно переходит право аренды земельного участка, на котором размещен такой объект, в объеме и на условиях, установленных для отчуждателя (предыдущего владельца) указанного объекта, размещенного на земельном участке, кроме случаев, определенных частью четвертой настоящей статьи, а также с учетом требований части шестнадцатой статьи 120 Земельного кодекса Украины. Волеизъявление арендодателя, отчуждателя (предыдущего владельца), приобретателя такого объекта и внесение изменений в договор аренды с указанием нового арендатора земельного участка не требуются.

В случае приобретения доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества (жилой дом (кроме многоквартирного), другое здание или сооружение), объект незавершенного строительства, если такой объект расположен на земельном участке, находящемся в аренде, приобретатель имеет право требовать внесения изменений в договор аренды земли с определением его соарендатором земельного участка, а до внесения изменений в договор обязан возмещать арендатору часть арендной платы в соответствии с причитающейся ему долей в праве общей собственности на такой объект. Порядок пользования несколькими арендаторами арендованным земельным участком в таком случае определяется договором, заключенным между ними, или по решению суда

Право аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности, предоставленной для осуществления проекта на условиях государственно-частного партнерства, в том числе на условиях концессии, переходит к новому частного партнера, концессионера в случае изменения частного партнера, концессионера, что осуществляется в порядке, предусмотренном Законом Украины "О концессии" и Законом Украины "О государственно-частном партнерстве".

В случае отчуждения права аренды земельного участка такое право переходит к лицу, в пользу которого оно отчуждено

Статья 8. Субаренда земельных участков

Арендованный земельный участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или с письменного согласия арендодателя (кроме случаев, определенных законом). Если в течение одного месяца арендодатель не направит письменного уведомления о своем согласии или возражения, арендованный земельный участок или его часть может быть передана в субаренду.

Условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему.

Срок субаренды не может превышать срока, определенного договором аренды земли.

В случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается.

Договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации.

По соглашению сторон договор субаренды земельного участка удостоверяется нотариально.

Передача в субаренду земельного участка в комплексе с расположенным на ней водным объектом, земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений, запрещается.

Если арендатором земельного участка является инициатор создания индустриального парка, такой земельный участок или его части передаются им в субаренду участникам индустриального парка в соответствии с земельным законодательством Украины без предварительного согласования с арендодателем, если это не противоречит договору аренды такого земельного участка.

Если арендатором земельного участка является инвестор со значительными инвестициями, с которым заключен специальный инвестиционный договор в соответствии с Законом Украины "О государственной поддержке инвестиционных проектов со значительными инвестициями", передача в субаренду земельных участков государственной или коммунальной собственности, определенных таким специальным инвестиционным договором как необходимые для реализации инвестиционного проекта со значительными инвестициями, запрещается.

Статья 8-1. Отчуждение арендатором права на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности

Право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено ее арендатором другим лицам, внесено в уставный капитал, передано в залог, кроме предусмотренных частью второй этой статьи случаев.

Право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности, предоставленной для строительства жилого дома, может быть отчуждено арендатором с согласия арендодателя в случае, если такое строительство начато, на срок и на условиях, определенных первичным договором аренды, или если такое отчуждение предусмотрено первичным договором аренды.

Арендатор, что намерен отстранить право аренды земельного участка с согласия арендодателя, подает лично или направляет заказным письмом арендодателю соответствующее заявление.

Арендодатель в месячный срок со дня получения заявления письменно предоставляет арендатору согласие на отчуждение права аренды земельного участка или мотивированный отказ в предоставлении такого согласия.

В случае если в установленный этой статьей срок арендодатель не дал согласия на отчуждение права аренды земельного участка или мотивированного отказа в ее предоставлении, арендатор может отчуждать право аренды земельного участка через десять рабочих дней со дня окончания этого срока.

Отчужденное право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

Статья 8-2. Особенности приобретения и реализации права аренды на земельные участки, расположенные в массиве земель сельскохозяйственного назначения

Владельцы и арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в массиве земель сельскохозяйственного назначения на период действия договора аренды могут обмениваться принадлежащими им правами пользования земельными участками путем взаимного заключения между ними договоров аренды, субаренды соответствующих участков. Заключение договора субаренды в таком случае не требует согласия арендодателя, при этом арендатор остается ответственным перед арендодателем за выполнение договора аренды. Прекращение действия одного из договоров аренды, субаренды земельного участка, заключенных в порядке обмена правами пользования, прекращает действие другого договора аренды, субаренды, заключенного взамен, о чем обязательно указывается в таких договорах.

Арендаторы земельных участков обязаны письменно уведомить арендодателя об обмене принадлежащими им правами пользования земельными участками в течение пяти дней со дня государственной регистрации права субаренды. В письменном уведомлении указываются кадастровый номер земельного участка (при наличии), срок, на который заключен договор субаренды, и лицо, которому передано в субаренду земельный участок. Письменное уведомление направляется арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается ему лично под расписку.

Лицо, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель сельскохозяйственного назначения, вправе арендовать другие земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в таком массиве, а в случае если другие земельные участки находятся в аренде, - на получение их в субаренду, при условии передачи их владельцу (арендатору) в пользование (аренда, субаренда) другого земельного участка, расположенного в этом же массиве, на такой же срок и на тех же условиях, если в результате чересполосицы неиспользования таких земельных д лянок создает препятствия в рациональном использовании земельных участков, находящихся в пользовании данного лица.

При наличии предложения другого лица по заключению договора аренды этого же земельного участка, лицо (кроме лица, имеющего преимущественное право на возобновление договора аренды в соответствии со статьей 33 настоящего Закона), которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель сельскохозяйственного назначения, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на условиях, не худших, чем условия для указанного лица. При наличии предложения лица, имеющего преимущественное право на возобновление договора аренды в соответствии со статьей 33 настоящего Закона, на заключение договора аренды этого же земельного участка преимущественное право, установленное этой частью, не применяется.

Право аренды (субаренды) земельных участков, приобретается лицом, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель сельскохозяйственного назначения, с передачей взамен права пользования другим земельным участком приобретается и реализуется со следующими особенностями:

• срок аренды (субаренды) не должен превышать срока пользования земельным участком по договору, заключаемому взамен;
• размер арендной платы (платы за субаренду) должна соответствовать арендной плате (плате за субаренду) по договору, заключаемому взамен;
• арендатор не имеет преимущественного права на покупку арендованного земельного участка в случае ее продажи;
• арендатор (субарендатор) не имеет права на компенсацию другой стороной договора расходов на улучшение арендованного земельного участка, на возобновление договора аренды (субаренды) на новый срок в случае возражений другой стороны договора;
• в случае если к земельному участку, право на которую передается взамен, отсутствует доступ с краю массива, лицо, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель сельскохозяйственного назначения, обязана обеспечить землепользователю право прохода, проезда к такого земельного участка на условиях безвозмездного земельного сервитута;
• в случае если в аренду (субаренду) лицу, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель сельскохозяйственного назначения, передается несколько земельных участков, принадлежащих одному лицу, земельные участки, право пользования которыми передается взамен, должны быть связаны общими границами.

Установление в договоре аренды (субаренды) земельного участка, право на которую передается взамен, других условий, чем предусмотренные частью пятой, допускается только по согласованию другой стороны договора.

Владелец или пользователь земельного участка, земельный участок которого передается в аренду (субаренду) лицу, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель сельскохозяйственного назначения, имеет право на возмещение имущественного вреда, причиненного ему в результате такой передачи, в полном объеме.

Размер имущественного ущерба определяется путем проведения оценки в соответствии с законодательством об оценке земель и законодательства об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности.

Субъект оценочной деятельности определяется инициатором обмена правами доступа. Стоимость услуг субъекта оценочной деятельности уплачивается инициатором обмена правами пользования земельными участками. В случае если владелец, пользователь земельного участка не согласен с оценкой размера имущественного ущерба, проведенной субъектом оценочной деятельности, определенным инициатором обмена правами пользования, он может привлечь другого субъекта оценочной деятельности для проведения новой оценки или для рецензирования отчета по предварительной экспертной денежной оценки земельных участков. В этом случае расходы на выполнение таких услуг несет их заказчик.

Для заключения договора аренды (субаренды) в порядке обмена правами пользования земельными участками лицо, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель сельскохозяйственного назначения, письменно обращается к другой стороне с предложением заключить договор аренды (субаренды).

В обращении указываются:

• земельные участки, права пользования которыми предлагается обменяться с указанием кадастровых номеров (при наличии), площади, угодий земельных участков, их нормативной денежной оценки;
• размер имущественного ущерба, причиненного владельцам, пользователям земельных участков в результате обмена правами доступа.

К обращению прилагаются:

• подписанные лицом, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель сельскохозяйственного назначения, проект договора аренды (субаренды), а также проект договора аренды (субаренды) земельного участка, право пользования которым предлагается передать взамен;
• заверенная арендатором копия договора аренды земельного участка, арендатором которой выступает лицо, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель сельскохозяйственного назначения, право пользования которым предлагается передать взамен.

Вторая сторона в течение одного месяца со дня получения предложения обязана рассмотреть обращение, подписать договор или предоставить письменный мотивированный отказ в его заключении.

В случае недостижения согласия относительно заключения договора аренды (субаренды) такой договор признается заключенным по решению суда, кроме случаев, когда земельный участок:

• за угодьями относится к многолетних насаждений и на ней заложено многолетние насаждения;
• на земельном участке расположено недвижимое имущество;
• относится к землям сельскохозяйственного назначения несельскохозяйственных угодий (кроме полевых дорог, расположенных внутри массива земель сельскохозяйственного назначения);
• соединенная совместными пределами с массивом земель сельскохозяйственного назначения и ее местоположение не создает чересполосицы для лица, которому принадлежит право пользования существенной частью массива земель сельскохозяйственного назначения;
• расположена в другом массиве земель сельскохозяйственного назначения, чем та, что передается в пользование взамен;
• не относятся к землям для ведения товарного сельскохозяйственного производства, личного крестьянского хозяйства или фермерского хозяйства;
• имеет разный состав угодий и рельеф;
• имеет нормативную денежную оценку, отличается от нормативной денежной оценки земельного участка, передаваемого в пользование взамен, более чем на 10 процентов. 

(Часть четырнадцатая статьи 8-2 теряет силу через два года после вступления в силу Закона Украины "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" - см. пункт 1-1 раздела VIII Закона)

Одновременно судом определяются размер имущественного ущерба, причиненного заключением договоров аренды (субаренды), и порядок его возмещения.

(Часть пятнадцатая статьи 8-2 теряет силу через два года после вступления в силу Закона Украины "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" - см. пункт 1-1 раздела VIII Закона)

Решение суда о признании договора аренды (субаренды) заключенным является основанием для государственной регистрации права аренды (субаренды) земельного участка в порядке, определенном законом.

(Часть шестнадцатая статьи 8-2 теряет силу через два года после вступления в силу Закона Украины "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" - см. пункт 1-1 раздела VIII Закона)

Действие этой статьи распространяется на приобретение и реализацию права аренды земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства и личного крестьянского хозяйства.

Статья 8-3. Особенностях передачи в аренду земельного участка лицом, использующим ее на праве эмфитевзиса

Лицо, использующее земельный участок на праве эмфитевзиса, вправе передать такой земельный участок в аренду. Такое лицо остается ответственным перед владельцем земельного участка за выполнение своих обязательств по договору эмфитевзиса.

Условия договора аренды земельного участка, используемого на праве эмфитевзиса, должны ограничиваться условиями договора эмфитевзиса и не противоречить ему.

Срок аренды земельного участка, используемого на праве эмфитевзиса, не может превышать срока пользования таким земельным участком на праве эмфитевзиса. 

В случае прекращения договора эмфитевзиса силу договора аренды прекращается.

Статья 9. Преобладающее право арендатора на получение арендованного земельного участка в собственность

Арендатор, в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, при условии, что он платит цену, по которой она продается. В случае продажи земельного участка на земельных торгах реализация преимущественного права покупки земельных участков на земельных торгах осуществляется на условиях и в порядке, определенном статьями 135-139 Земельного кодекса Украины.

Арендодатель обязан сообщить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых она продается. В случае продажи земельного участка на земельных торгах арендатор сообщается о намерении продать земельный участок на условиях и в порядке, определенных статьей 135 Земельного кодекса Украины. В случае продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения (кроме продажи ее на земельных торгах) арендатор сообщается в порядке, определенном статьей 130-1 Земельного кодекса Украины.

В случае отказа арендатора от своего преимущественного права на приобретение арендованного земельного участка к новому собственнику такого земельного участка переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды этого земельного участка.

Не допускается отчуждение арендованных земельных участков государственной или коммунальной собственности без согласия арендатора.

Арендатор может приобрести земельный участок, находящийся в аренде, при условии согласия арендодателя на продажу этого земельного участка. В случае продажи земельного участка на земельных торгах согласие на продажу земельного участка предоставляется путем принятия организатором земельных торгов решения об их проведении и заключения договора купли-продажи земельного участка.

Реализация преимущественного права покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Украины.

(Статья 9 дополнена частью шестой согласно Закону № 1423-IX от 28.04.2021 - вступает в силу с 01.07.2021)

В случае передачи земельного участка в аренду лицом, которому принадлежит право эмфитевзиса, арендатор не имеет преимущественного права на получение такого земельного участка в собственность.

Статья 10. Права третьих лиц на арендованный земельный участок

Передача в аренду земельного участка не является основанием для прекращения или изменения ограничений (отягощений) и других прав третьих лиц на этот земельный участок.

Статья 11. Риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды

Риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды несет арендодатель, если другое не предусмотрено договором аренды земли.

В случае просрочки арендодателем или арендатором установленных договором аренды земли сроков передачи объекта аренды риск его случайного уничтожения или повреждение в этот период несет сторона, которая допустила просрочку его передачи.

Статья 12. Страхование объекта аренды

Объект, который передается в аренду, может быть застрахованным на период действия договора аренды земли по согласию сторон в порядке, установленном законодательством Украины.

В случае невыполнения своей обязанности стороной, которая должна согласно договору аренды земли страховать объект аренды, вторая сторона может застраховать его и потребовать от другой стороны возмещение затрат на страхование.