Общие положения

Закон Украины в финансово- кредитных механизмах и управлением имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью

Раздел 1 - Общие положения

Статья 1. Отношения, которые регулируются этим Законом

Этот Закон устанавливает общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц в управление с целью финансирования строительства жилья и особенности управления этими средствами, а также правовые основы и особенности выпуска, размещения и учета сертификатов Фондов операций с недвижимостью.

Статья 2. Определение терминов

Для целей этого Закона термины употребляются в таком значении:

• измеримая единица объекта инвестирования - установленная правилами Фонда финансирования строительства единица измерения объекта инвестирования, которая определяется в метрических единицах или в долях процентах) этого объекта инвестирования как единого целого;
• управляющий - финансовое учреждение, которое от своего имени действует в интересах учредителей управления имуществом и осуществляет управление привлеченными средствами согласно законодательству, Правилами фонда и соответствует требованиям, установленным настоящим Законом;
• договор управления имуществом - договор, по которыму установщик управления передает управляющему в доверительную собственность имущество с целью достижения определенных им целей и устанавливает ограничение относительно отдельных действий управляющего по управлению этим имуществом. По этому Закону договором управления имуществом для Фонда финансирования строительства – ФФС, является договор об участии в ФФС, а для Фонда операций с недвижимостью (дальше - ФОН) и системы ФОН-ФФС - договор о приобретении сертификатов Фонда операций с недвижимостью;
• закрепление объекта инвестирования за доверителем - установление правоотношений между доверителем и управляющим на основании договора об участии в ФФС - Фонде Финансирования Строительства, за которые у доверителя возникает право требования на этот объект инвестирования в будущем;
• объект строительства - здание, сооружение или комплекс сооружений, строительство которых организует застройщик и финансирование строительства которых осуществляет управляющий за счет полученных в управление средств;
• объект инвестирования - квартира или помещения социально-бытового назначения встроены в жилые дома или отдельно расположены нежилые помещения, гаражный бокс, машиноместо и т.п.) в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом;
• Правила фонда (Правила ФФС, Правила ФОН) - система норм, утвержденная и обнародованная управляющим этого фонда, которой должны придерживаться все субъекты системы финансово-кредитных механизмов строительства жилья для достижения цели управления имуществом, определенной учредителем управления, должны соответствовать требованиям настоящего Закона ;
• заемщик - доверитель ФФС - Фонда Финансирования Строительства, который получил в банке кредит для участия в ФФС - Фонде Финансирования Строительства;
• текущая цена измеримой единицы объекта инвестирования - установленная на момент расчетов цена права требования на одну измеримую единицу этого объекта инвестирования;
• сертификат Фонда Финансирования Строительства - ценная бумага, которая удостоверяет право его владельца на получение дохода от инвестирования в операции с недвижимостью;
• договор управителя с застройщиком - договор, который регулирует взаимоотношения управителя с застройщиком относительно организации сооружения объектов строительства с использованием полученных в управление управляющим средств и дальнейшей передачи застройщиком объектов инвестирования установщикам управления имуществом и заключается в случаях, предусмотренных этим Законом;
• установщик управления имуществом (дальше - установщик) - лицо, которое передает имущество управляющему в доверительную собственность на основании договора управления имуществом. В этом Законе для ФФС - Фонда Финансирования Строительства - это доверитель, при эмиссии сертификатов Фонда операций с недвижимостью - это владелец сертификатов Фонда Операций С Недвижимостью;
• финансирование строительства - использование управляющим полученных в управление средств на проведение проектно-изыскательских работ и сооружение объектов строительства по условиям договора;
• Фонд операций с недвижимостью - средства, полученные управляющим Фонда Операций С Недвижимостью в управление, а также недвижимость и другое имущество, имущественные права и доходы, приобретенные от управления этими средствами, в том числе имущественные права и права требования, приобретенные по договорам об участии в Фонде финансирования строительства;
• Фонд финансирования строительства - средства, переданные управляющему ФФС - Фонд Финансирования Строительства в управление, которые использованы или будут использованы управляющим в будущем на условиях Правил Фонд операций с недвижимостьюду и договоров об участии в ФФС - Фонде Финансирования Строительства;
• открепление объекта инвестирования от доверителя - прекращение правоотношений, установленных между управляющим ФФС - Фонд Финансирования Строительства и доверителем относительно закрепленного за доверителем объекта инвестирования, в результате чего доверитель теряет право требования на этот объект инвестирования с возвращением ему внесенных средств в порядке, установленном этим Законом;
• (Абзац восемнадцатый статьи 2 исключено на основании Закона № 3038-VI от 17.02.2011)
• (Абзац девятнадцатый статьи 2 исключено на основании Закона № 3038-VI от 17.02.2011)
• (Абзац двадцатый статьи 2 исключено на основании Закона № 3038-VI от 17.02.2011)
• (Абзац двадцать первый статьи 2 исключено на основании Закона № 3038-VI от 17.02.2011)
• (Абзац двадцать второй статьи 2 исключено на основании Закона № 3038-VI от 17.02.2011)
• (Абзац двадцать третий статьи 2 исключено на основании Закона № 3038-VI от 17.02.2011)
• учет прав требования доверителей ФФС - учет измеримых единиц объектов инвестирования, права требования на какие измеримые единицы) принадлежат доверителям;
• система учета прав требования доверителей ФФС - составленный управляющим на соответствующую дату перечень доверителей и надлежащих им прав требования на закрепленные за ними измеримые единицы объектов инвестирования;
• перечень объектов инвестирования - документ за конкретным объектом строительства, подписанный застройщиком и управляющим ФФС - Фонда финансирования строительства, что подтверждает право управляющего на осуществление операций с измеримыми единицами объектов инвестирования, которые содержатся в этом документе;
• система ФОН - ФФС - урегулированные этим Законом и договорами действия доверителей и управляющего системы ФОН-ФФС при организации строительства. Доверителями системы ФОН- ФФС есть владельцы сертификатов ФОН установщики управления ФОН), от лица которых выступает управляющий системы ФОН-ФФС. Правоотношения ФОН-ФФС возникают при условии, что ФОН и ФФС - Фонда финансирования строительства имеют одного управляющего, и средства Фонда операций с недвижимостью должны направляться к ФФС. На других доверителей ФФС правоотношения системы ФОН-ФФС не распространяются;
• общий инвестор ФОН - целостная общность владельцев сертификатов ФОН, от имени которых выступает управляющий ФОН. Владельцы сертификатов ФОН, которые составляют совместного инвестора ФОН, не имеют права собственности на заранее определенные доли активов ФОН и не могут самостоятельно распоряжаться этими активами;
• вознаграждение управляющего ФФС - Фонда финансирования строительства - денежные средства, которые соответственно этому Закону установщики управления доверители ФФС - Фонда финансирования строительства) Платят управляющему для возмещения необходимых расходов, сделанных управляющим в связи с управлением имуществом средствами), переданным ему в управление по договорам об управлении имуществом договорами об участии в ФФС - Фонда финансирования строительства), а также для обеспечения его деятельности по управлению имуществом. Доверители ФФС платят управляющему такое вознаграждение в сроки, размере и в порядке, определенные договором об участии в ФФС. Управляющий может получать вознаграждение или удерживать ее самостоятельно в других случаях, предусмотренных этим Законом;
• вознаграждение управляющего ФОН - денежные средства, которые соответственно этому Закону управляющий самостоятельно удерживает за счет Фонда операций с недвижимостью за осуществление управления Фондом операций с недвижимостью: проведение операций с недвижимостью и осуществление других действий из управление Фондом операций с недвижимостью с целью получения дохода в интересах владельцев сертификатов Фонда операций с недвижимостью и для обеспечения его деятельности по управлению имуществом. Управляющий самостоятельно удерживает такое вознаграждение в сроки, размере и в порядке, определенные Правилами Фонда операций с недвижимостью.
• стоимость строительства - согласованная управителем и застройщиком в договоре стоимость строительства всех объектов инвестирования как составной части объекта строительства, финансирование которой осуществляться за счет средств ФФС в соответствии с графиком финансирования и рассчитывается исходя из текущей цены измеримой единицы объекта строительства и количества измеримых единиц всех объектов инвестирования по предварительному объему заказа строительство;
• связанное лицо юридического лица (далее - связанное лицо) - юридическое лицо, осуществляющее контроль за соответствующим юридическим лицом, или контролируемое соответствующим юридическим лицом, или находится под общим контролем с таким юридическим лицом;
• физическое лицо или члены его семьи, осуществляющие контроль за соответствующим юридическим лицом (членами семьи физического лица считаются его супруг (супруга), дети или родители физического лица и его мужа (жены), а также супруга любого детей или родителей физического лица);
• должностное лицо соответствующего юридического лица, уполномоченное выполнять от имени такого юридического лица юридические действия, направленные на установление, изменение или прекращение правовых отношений, а также члены семьи этого должностного лица;
• осуществление контроля за юридическим лицом - владение непосредственно или через связанных лиц долей (паем, пакетом акций), составляющей не менее 20 процентов уставного капитала юридического лица, или управление наибольшим количеством голосов в органе управления юридического лица. Для физического лица общая сумма владения долей уставного капитала юридического лица (голосов в органе управления) определяется как общий объем корпоративных прав, принадлежащих такому физическому лицу, членам его семьи и юридическим лицам, контролируемым таким физическим лицом или членами его семьи.

Стаття 3. Система финансово-кредитных механизмов и управление имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью

Системой финансово-кредитных механизмов при строительстве жилья и операциях с недвижимостью дальше - система финансово-кредитных механизмов) по этому Закону есть урегулированные этим Законом и договорами действия субъектов системы при организации строительства жилья, финансировании этого строительства и осуществлении операций с недвижимостью.

Субъектами такой системы есть доверители, управляющем, застройщики, страховые компании, эмитенты сертификатов Фонда операций с недвижимостью и владельцы сертификатов Фонда операций с недвижимостью.

Субъекты системы финансово-кредитных механизмов не имеют права вмешиваться в действии управляющего относительно осуществления управления имуществом, кроме доверителей в случае выявления ими фактов нецелевого управления имуществом, переданным управляющему по договору управления имуществом, путем представления ему соответствующего письменного обращения.

Отношения между субъектами системы финансово-кредитных механизмов прекращаются после выполнения всех обязательств перед установщиками управления имуществом.

Статья 4. Требования к отдельным субъектам системы финансово-кредитных механизмов

Управляющим может быть финансовое учреждение, получившее в установленном законодательством порядке лицензию на осуществление определенной настоящим Законом деятельности.

Управляющим может быть финансовое учреждение, уставный капитал которой составляет не менее одного миллиона евро, который должен быть полностью оплачен исключительно денежными средствами до начала привлечения средств от учредителей управления имуществом.

Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку определяет порядок выдачи лицензий управляющим и их аннулирования, условия осуществления ими деятельности, а также порядок контроля за их соблюдением.

Застройщиком может быть лицо, которое согласно законодательству имеет право на выполнение функций заказчика строительства для сооружения объектов строительства и заключила договор с управляющим.

Статья 5. Фонды в управлении, цель их создания

Финансовые учреждения создают Фонды по собственной инициативе в порядке, определенном этим Законом.

В зависимости от цели создания Фонд может быть:

• Фондом финансирования строительства;
• Фондом операций с недвижимостью

Целью создания ФФС - Фонда финансирования строительства есть получения доверителями ФФС в собственность жилья.

Целью создания ФОН есть получения дохода владельцами сертификатов этого фонда , в том числе путем участия общего инвестора Фонда операций с недвижимостью в Фонде финансирования строительства.

Статья 6. Объекты управления имуществом. Доверительная собственность

Объектами управления имуществом в системе финансово-кредитных механизмов есть ФФС и ФОН.

Объект управления имуществом находится в доверительной собственности управляющего.

Управляющий является доверительным владельцем полученного им в управление имущества.

Управляющий осуществляет управление имуществом соответственно Правилам Фонд операций с недвижимостью и договора управления имуществом.

Имущество, приобретенное управляющим в результате управления, включается в состав полученного в управление имущества.

Средства участников Фонд операций с недвижимостью, полученные управляющим в управление, отделяются от другого имущества управляющего, а также от средств других Фондов.

Статья 7. Управляющий Фонда

Управляющий фонда на праве доверительной собственности осуществляет управление фондом и для достижения цели управления имуществом, определенной учредителями этого фонда, перечисляет часть полученных средств в направлениях, указанных в Правилах. Для ФФС - это финансирование строительства, для ФОН - это осуществление операций с недвижимостью. Остальные средства остаются в управлении управляющего в соответствии с Правилами фонд

Управляющему фонда запрещается заключать договоры управления имуществом с установщиками и привлекать средства установщиков для финансирования сооружения объекта строительства до получения застройщиком в установленном законодательством порядке разрешения на выполнение строительных работ для сооружения объекта строительства.

Управляющий при реализации права доверительной собственности:

• имеет право одновременно осуществлять управление несколькими ФФС и ФОН
• не может отвечать по своим долгам активами фонда;
• несет ответственность за соблюдение требований настоящего Закона Правил фонда и договора управления имуществом;
• несет ответственность за обеспечение интересов учредителя управления, полноту и своевременность выполнения своих обязательств перед ним.

Статья 8. Ограничение права доверительной собственности управляющего

Правила Фонда должны предусматривать ограничение права доверительной собственности управляющего, установленные установщиком управления имуществом в договоре управления имуществом:

• управляющий не может поручить осуществления управления имуществом другим лицам и обязан осуществлять управление имуществом лично;
• управляющий не может использовать полученное в управление имущество не по целевому назначению, определенным в договоре управления имуществом;
• управляющий не может на свое усмотрение прекращать управление имуществом или в одностороннем порядке разрывать договор управление имуществом, кроме случаев невыполнения установщиками управления имущества своих обязательств, предусмотренных договором об участии в ФФС;
• управляющий не может требовать от установщика управления имущества выполнения всех своих обязательств в случае, если управляющий не выполняет свои обязательства по договору управления имуществом;
• управляющий не может устанавливать обязанности для установщика управления имущества условия, с которыми последний не имел возможности ознакомиться перед заключением договора управления имуществом, за
• исключением норм, установленных законодательством;
• другие ограничения, установленные законом или договором управления имуществом.

Статья 9. Заключение договора между управляющим и застройщиком

Управляющий заключает с застройщиком договор, за которым застройщик обязуется выстроить один или несколько объектов строительства, ввести их в эксплуатацию установленному законодательством порядку и передать объекты инвестирования установщикам этого Фонд операций с недвижимостью в сроки и на условиях, определенных этим Законом, Правилами Фонда и договором управления имуществом, а управляющий обязуется осуществлять финансирование строительства этих объектов строительства на условиях договора.

Договор между застройщиком и управителем ФФС должен обязательно содержать идентификатор объекта строительства в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (для объектов, которым присвоено идентификатор до заключения договора) и обязательства застройщика по окончании строительства передать объекты инвестирования в собственность доверителям ФФС на условиях настоящего Закона и Правил ФФС.

(Часть третья статьи 9 исключена на основании закона № 3038-VI от 17.02.2011.)

Договор между застройщиком и управляющим Фонда операций с недвижимостью может содержать предостережение о том, что финансирование сооружения этого объекта строительства может осуществляться с использованием средств других Фондов, управляющим которых может быть сам управляющий Фонда операций с недвижимостью или другие финансовые учреждения.

За одним объектом строительства застройщик не имеет права заключать договоры с разными управляющими ФФС - Фонда финансирования строительства.

(Часть шестая статьи 9 исключен на основании Закона N 2367-VI от 29.06.2010)

Управитель определяет банк, в котором должны быть открыт текущий счет застройщика и текущие счета его подрядчиков, субподрядчиков и других субъектов предпринимательской деятельности, которые принимают участие в сооружении объекта строительства. Это условие должна быть внесенная застройщиком в договоры подряда и другие договоры, связанные с сооружением объекта строительства.

Соответственно договору между застройщиком и управляющим ФФС - Фонда Финансирования строительства за каждым объектом строительства застройщик передает управляющему перечень объектов инвестирования в объекте строительства, который является предыдущим объемом заказа на строительство, и имущественные права на эти объекты инвестирования для дальнейшей передачи установщикам Фонда на условиях Правил этого Фонда. Застройщик не имеет права отчуждать или обременять любым способом объекты инвестирования, имущественные права на какие переданы управляющему Фонда, без письменного согласия управляющего
Фонда, а после перехода прав на объекты инвестирования от управляющего Фонда к установщикам Фонда - без письменного согласия установщиков Фонда.

Застройщик обязан выполнить свои обязательства по договору относительно организации сооружения объектов строительства и своевременного введения их в эксплуатацию независимо от объема заказа на строительство, подтвержденного управляющим.

На протяжении периода строительства управляющий ФФС соответственно условиям договора подтверждает застройщику объем заказа на строительство путем предоставления данных об объектах инвестирования, имущественные права на какие переданы установщикам ФФС - Фонда финансирования строительства на условиях Правил этого Фонда и договоров об участии в ФФС - Фонде финансирования строительства.

Статья 10. Особенности обеспечения выполнения обязательств застройщика по договору перед управляющим Фонда

Выполнение обязательств застройщика по договору, заключенным между ним и управляющим Фонда, обеспечивается установлением ипотеки. Предметом ипотеки по ипотечному договору могут быть имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, или, по согласию управляющего, объект незавершенного строительства, или другое недвижимое имущество, которое принадлежит застройщику на правах собственности. Ипотечный договор должны быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверенный соответственно закону.

В договоре должны быть предусмотрено обязательство застройщика уступить управляющему имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства, в случае возникновения обусловленного настоящим договором риска невыполнения застройщиком своих обязательств перед управляющим.

По каждому объекту строительства застройщик и управляющий заключают:

• договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с отлагательными условиями;
• договор доверенность с відкладальними условиями, за которым управляющему в случае нарушения застройщиком условий договора поручает выполнять функции застройщика, в том числе путем передоверия этих функций другим лицам. При этом застройщик на время действия договора имеет право предоставлять безотзывную доверенность управляющему на право делегирования третьим лицам функций застройщика в случае нарушения последнем условий договоре с управляющим.

В случае выявления управляющим определенного договором риска нарушения застройщиком условий договора договор уступки заставленного имущественного права вступает в силу и застройщик должен передать управляющему Фонда имущество и имущественные права на недвижимость, которая єоб'єктом строительства.

В случае невыполнения застройщиком условий договора управляющий имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки соответственно законодательству.

Статья 10-1. Страхование рисков, которые возникают в процессе функционирования ФФС. Страховые риски

(Статью 10-1 исключено на основании Закона N 2367-VI от 29.06.2010)