Приватизация общежитий

Еще в советские времена достаточно много жилых домов использовалось как временное жилье, при этом таким домам предоставлялся статус общежитий.

Предприятия, учреждения и организации возводили новые жилые дома для своих работников и улучшали их жилищные условия, а высвобожденные общежития передавались для временного проживания другим гражданам.

Организация и строительство общежитий была обусловлена главным образом невозможностью обеспечения всех граждан, которые нуждались в жилье, отдельными жилыми помещениями. Поэтому было признано целесообразным использовать, при необходимости, как семейные общежития для временного обеспечения жилыми помещениями малых семей, жилые дома для малосемейных.

Решение об этом должна была принимать администрация и профсоюзный комитет до начала сооружения дома, а соответствующее использование жилых домов для малосемейных должно было осуществляться после их регистрации как общежитий. Если такое решение не принято, жилой дом заселялся как обычный и на него распространялся правовой режим, установленный для жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда согласно с требованиями действующего жилищного законодательства.

Постановление нашло широкое воплощение в жилищной политике относительно временного обеспечения обитаемыми помещениями отдельных семей. Предприятия, учреждения, организации при возникновении такой необходимости принимали решение об использовании домов для малосемейных как общежитий и предоставляли им соответствующий статус.

Значительное количество жилых домов, которые имеют статус общежитий, потеряло свою специфику как временное жилье. В большинстве из них проживают семьи, которые лишены как реальных возможностей для улучшения жилищных условий, так и права на постоянное проживание и приватизацию общежитий, жилой площади которую они занимают в общежитии.

В Украине, по данным Фонда госимущества, насчитывается 14 тыс. общежитий (без учета студенческих), в которых проживают около 1,5 млн. семей, или 4 млн. человек. И все они хотят улучшить свои жилищные условия. Но, к сожалению, не все жильцы общежитий могут это себе позволить из–за отсутствия средств на покупку квартир. Единственный выход – приватизация уже имеющегося жилья

Практика приватизации комнаты в общежитии складывается таким образом, что общежития включаются в акт оценки стоимости приватизируемых предприятий, а затем в уставные фонды вновь созданных предприятий, а жителям предлагают выкупать жилье по рыночной стоимости, что для большинства из них является невозможным. Хотя по действующему законодательству эти дома должны передаваться в коммунальную собственность как жилые.

Кроме того, значительное количество подобных общежитий находится в неудовлетворительном состоянии, условия проживания в них не отвечают установленным санитарным и техническим требованиям, однако ремонт помещений ложится на плечи жителей общежитий, а не предприятий, как это предусмотрено законодательством.

Следует отметить, что на практике существуют неодиночные случаи, когда руководство предприятий принимало незаконные решения относительно перепрофилирования общежитий, передавало их в аренду коммерческим структурам, заключало договора купли-продажи зданий, нарушая при этом право жителей на жилье. А в некоторых случаях жильцов общежития выселяли в принудительном порядке, в нарушение ст.47 Конституции Украины, которая отмечает, что никто не может быть лишен жилья не иначе как на основании закона по решению суда.

От прошлой социальной системы многим из граждан осталось единственное – квартиры. Пусть они небольшие, но это – их жилье. И неправомерно у них требовать выкупать свое же жилье. Равные права на жилье имеют все, кто в нем проживает. Это предусмотрено все той же Конституцией Украины. Однако сейчас почти каждый конкретный случай должен решаться через сложную систему правосудия.

Из вышеизложенного выплывает, что назрела острая необходимость внесения изменений и дополнений к Закону о приватизации государственного жилищного фонда, которые бы предусматривали возможность приватизации комнат в общежитиях, реконструкцию общежитий, предоставление им статуса жилых домов для малосемейных с приоритетным правом на приватизацию общежитий после реконструкции теми гражданами, которые, согласно с действующим законодательством, не могут быть выселены без предоставления другого жилья.

Действие этого положения должно распространяться и на те общежития, которые были включены в уставные фонды хозяйственных обществ, образованных в процессе приватизации, в частности, если оно стало банкротом, подлежит ликвидации или не имеет достаточных средств для финансирования расходов, связанных с содержанием и капитальным ремонтом общежитий.

В сентябре 2008 года ВР Украины разрешила приватизацию общежития для категории граждан, которые длительное время проживали на такой жилплощади на законных основаниях и были по ней зарегистрированы. Народные избранники обратили внимание на проблему реализации конституционного права граждан на жилье. Увидели они ее в вопросе проживания граждан в общежитии. Вряд ли этот вопрос стал бы настолько актуальным, если бы собственники (как правило, новые собственники) общежитий не начали в принудительном порядке массово выселять граждан без предоставления другого альтернативного жилья.

Верховная Рада приняла такое решение во втором чтении законопроекта «Об обеспечении реализации жилищных прав жильцов общежитий». Депутаты проголосовали за то, что общежития подлежат приватизации территориальным общинам в течение трех лет.

Согласно новому закону, проживающие граждане в общежитии, которое является государственной или коммунальной собственностью, могут приватизировать в общежитии как одну, так и несколько комнат, а также жилищные блоки и целые секции. Если общежитие принадлежит предприятию или организации, жильцы могут приватизировать комнаты общежития после передачи таких общежитий в коммунальную собственность.

Следует отметить, что принятый Закон касается не всех общежитий, а только тех, которые предназначены "для проживання одиноких громадян або для проживання сімей" (больше известны в народе как "рабочие" и "малосемейные").

При этом проживать желающие приватизировать общежитие должны постоянно в таком общежитии не менее пяти лет. Таким образом, закон не распространяется на тех, кто получил общежитие на время учебы или работы. Между тем в начале лета 2008 года Верховная Рада не приняла законопроект, позволяющий приватизировать комнаты в общежитии.

Приватизация общежитий - конкретизируем

Для того, чтобы приватизировать комнату в общежитии необходимо отвечать таким требованиям:

• проживать на ней не меньше 5 лет;
• быть зарегистрированным в общежитии, в котором хотите приватизировать комнату;
• не иметь другого собственного жилья.

Необходимо указать, что проживанием без законных оснований считается проживание без официальной регистрации места жительства. Относительно срока проживания в общежитии (не менее 5 лет) нет ясности, о чем именно идет речь. Пять лет - это должно быть беспрерывное проживание или суммарное?

И с какого момента следует отсчитывать этот срок - с момента регистрации местожительства (для жильцов, уже проживающих в общежитиях) или с момента вступления Закона в силу (с 1 января 2009 года)? Поскольку другого не указано в Законе, то 5 лет следует отсчитывать с момента вступления его в силу. Соответственно, 5 лет должны быть, скорее всего, беспрерывными.

Ни при каких условиях невозможно приватизировать комнату в общежитии в нескольких условиях:

• нельзя приватизировать комнату в общежитии в случае проживания в общежитии без законных оснований (без официальной регистрации местожительства);
• нельзя приватизировать комнату в общежитиях, предназначенных для временного пребывания в связи с учебой, переобучением или повышением квалификации, в учебных заведениях и в связи с работой (службой) по контракту;
• нельзя приватизировать комнату в общежитиях, где проживают военнослужащие, сотрудники Вооруженных Сил Украины и Министерства внутренних дел Украины;
• нельзя приватизировать комнату в специальных общежитиях, предназначенных для временного пребывания лиц, которые отбывали наказание в виде ограничения свободы или лишения свободы и нуждаются в улучшении жилищных условий, или жилая площадь которых временно заселена;
• нельзя приватизировать комнату в общежитиях, которые находятся на законных основаниях в частной собственности, в том числе, переданных территориальным общинам в постоянное или временное пользование;
• нельзя приватизировать комнату в общежитиях, которые имеют статус социальных на момент вступления в силу Закона

Плюс ко всему, Законом установлен трехлетний мораторий на отчуждение таких общежитий. Исключение составляет передача общежитий в коммунальную собственность соответствующих городских, поселковых, сельских советов.

Этот мораторий действует на отчуждение любым способом указанных общежитий как целостных имущественных комплексов или их отдельных зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и другого имущества в пользу физических или юридических лиц.

По закону возможно не отчуждение, а передача общежития в коммунальную собственность. Но это должно происходить при согласии владельца общежития и органа местного самоуправления и с выплатой соответствующей компенсации. Лишь при таких условиях для жильцов возможна приватизация общежитий, в которых проживают. При других обстоятельствах они имеют право проживать там до того момента, пока не обзаведутся собственным жильем.

Закон предусматривает, что все общежития, на которые распространяется его действие, подлежат передаче в собственность территориальной общины в течение 3 лет. После передачи общежития в собственность местный совет принимает решение о дальнейшем его использовании. Это может быть:

• снос общежития и освобождение земельного участка с последующей его продажей на аукционе.
• снос целостного имущественного комплекса и разрешение строительства социального жилья;
• перепрофилирования общежития и использование его по другому назначению;
• предоставление комплексу статуса "социальное жилье" и запрет приватизации;
• сохранение целостного имущественного комплекса в статусе "общежитие" и разрешение приватизации его жилых и нежилых помещений;

Сама же приватизация комнат в общежитии осуществляется двумя путями. Во-первых, путем бесплатной их передачи гражданам с расчета санитарной нормы 21 кв. м общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 кв. м на семью. Во-вторых, путем продажи излишков общей площади жилых помещений гражданам Украины, которые в них проживают. Для приватизации жилых помещений в общежитиях используются приватизационные бумаги - жилищные чеки с учетом остаточной стоимости жилых помещений, которые приватизируются.

Что касается возможности приватизации в общежитиях помещений общего пользования, то в соответствии с Законом такие помещения не могут быть приватизированы, как и не могут быть приватизированы встроенные, пристроенные и надстроенные помещения, которые используются для эксплуатации таких общежитий.

Вспомогательные помещения (амбары, сараи, колясочные и тому подобное) в общежитиях передаются в общую неделимую собственность владельцам квартир безвозмездно и отдельно приватизации не подлежат.

Граждане, которые осуществили приватизацию комнат в общежитиях в соответствии с Законом, приобретают право совладельцев нежилых помещений общего пользования в этом же общежитии в паевых частях в соответствии с площадью приватизированной ими жилой площади. Это право наступает в день выдачи свидетельства о приватизации комнаты в общежитии и приобретения права собственности на вспомогательные помещения в этом общежитии и в дополнительном оформлении не нуждается.

На сегодня Минжилокомунхоз подготовил Методические рекомендации относительно порядка оформления документов на приватизацию жилых помещений в общежитиях, которые впоследствии будут утверждены. Занимаемое жилье в общежитии можно приватизировать, обратившись в орган приватизации или в созданное им подразделение по оформлению документов.

Оформленное заявление, справка о членах семьи и занимаемом жилом помещении, копия ордера (которая подтверждает законность проживания в общежитии), справка с предыдущего места жительства (после 1992 года) относительно неиспользованного права на безоплатную приватизацию жилья подаются гражданином в орган приватизации, где эти документы и регистрируются.

На основании оформленного распоряжения подразделение органа приватизации готовит технический паспорт на жилое помещение в общежитии, свидетельство о праве собственности на жилье, которое регистрируется в бюро технической инвентаризации.

После этого совладельцы жилых и нежилых помещений в общежитии заключают соглашение об общем владении домом и долевом участии каждого владельца и совладельца в расходах на содержание общежития и придомовой территории. Как того и требует стандартное соглашение, которое утверждается Кабмином.

К сожалению, не все спорные вопросы можно решить с помощью вышеуказанного Закона. Поэтому сейчас Межведомственная комиссия, созданная согласно Указу Президента, разработала новый законопроект. Если уж вы решились приватизировать комнату в общежитии, то обратитесь за помощью к юристу, а то сделаете массу ошибок и окажитесь на улице.

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции