Подводные камни ФФС

Согласно данным Госфинуслуг, по итогам девяти месяцев прошлого года 33 действующих из 67 имеющих лицензию финансовых компаний создали 154 ФФС, посредством которых привлекли 1.65 млрд грн.

Большая часть ФФС не могла начать работу в результате усложнения процедуры получения разрешения на строительство, которое наблюдалось весь 2006 год. В результате ряд ФФС оказались заложниками конфликтов и процессе строительства.

Создание и деятельность ФФС контролируется Госфинуслуг, поэтому риски инвесторов, работающих с ФФС, значительно ниже, чем операции со старыми инвестиционными договорами. Но при этом остается и риск застройщика, связанный с качеством строительства и сроками ввода недвижимости в эксплуатацию.

ФФС – это механизм привлечения денежных средств, направляемых на строительство жилья, при этом управитель ФФС отвечает за целевое использование денег и контролирует качество и сроки стройки. В результате того, что многие строительные компании создали собственных управителей ФФС, которые не способны реально контролировать процесс стройки, это ведет к риску срыва инвестиционных обязательств перед инвестором.

Поэтому целесообразно перед тем, как инвестировать, разобраться во взаимоотношениях застройщика, генподрядчика и управителя ФФС. Инвестор может вносить деньги в ФФС частями, но при этом управитель оставляет за собой право повышать цену за квадратный метр по мере строительства, но не имеет права требовать доплату за уже оплаченные метры.

Прежде всего, участник ФФС несет риск, что дом не будет построен в срок или денег ФФС будет недостаточно, чтобы завершить строительство. Основным недостатком механизма является так называемое «целевое использование средств», при котором средства в рамках одного ФФС могут использоваться при строительстве любых объектов, объединенных этим ФФС. Причем количество объединяемых ФФС законодательством не ограничивается.

Вот и получается что сосредоточенные в рамках ФФС средства используются изначально на объект, который имеет более ранние сроки ввода в эксплуатацию, хотя, возможно, что средства привлекались на другой объект с более поздними сроками ввода. А потом начинаются срывы со сдачей дома в эксплуатацию. В случае проблем со сдачей дома в эксплуатацию, управитель ФФС обязан заменить застройщика и завершить строительство.

Это может потребовать новых затрат и длительного времени. Участник ФФС имеет право выйти из фонда в любое время, при этом управитель обязан вернуть ему средства с учетом роста цен на строящееся жилье. Если будет, что возвращать. Обязательное страхование финансовых рисков доверителей по этому механизму прекратило свое существование с 13 января 2006 года.

Необходимо также помнить, что управитель ФФС имеет право ввести штрафные санкции за досрочный выход из фонда. Эти штрафы обязательно должны быть прописаны в договоре об участии в ФФС. Участник ФФС имеет право переуступить свою долю в фонде другому лицу. Но и в этом случае управитель ФФС имеет право удержать дополнительную комиссию за переоформление доли.

В отдельных случаях бывают варианты, когда уплата всех штрафов и дополнительных комиссий больше, чем сумма роста цен на строящееся жилье. Но, как правило, участники ФФС доход от роста цен не получают. Для такого рода операций используют целевые облигации, которые позволяют получать доход за счет роста цен в процессе строительства. Нужно взвесить все риски

Специалистов, которые могли бы четко говорить о стоимости недвижимости и прогнозировать колебания цены, - нет. Тем более ими не могут быть простые обыватели. Людям, которые хотят заработать на ФФС, выгоднее дождаться окончания строительства и после этого реализовывать недвижимость.

По убеждению специалистов, предпочтительно все-таки, чтобы управителем выступал банк. И вот почему: банки особенно крупные, наиболее тщательно подходят к выбору партнеров строительных организаций. Ведь они дорожат своим имиджем – это залог успешности банковского бизнеса. При этом банки – как никто другой – могут выявить истинное состояние дел у строителей – основные доходы банки, как правило получают от кредитования клиентов, они постоянно оценивают своих заемщиков, у них для этого есть и квалифицированные специалисты, программное обеспечение и др.

Если авторитетное банковское учреждение – управитель ФФС, риски доверителей этого фонда ниже, особенно если банк кредитует застройщика и/или доверителей этого фонда под залог имущественных прав на строящуюся недвижимость – в таком случае банк рискует своими деньгами, а значит – он будет контролировать их целевое использование не только как управитель ФФС, но и как кредитор.

ФФС - быть внимательнее

Нужно многое выяснить, прежде чем решиться на инвестирование в строительство через ФФС. На первом этапе необходимо осмотреть место строительства или саму стройплощадку. Согласно законодательству, на стройплощадке должны быть указаны все исходные данные о застройщике, генподрядчике и ФФС, если финансирование осуществляется через фонд.

В самом офисе управителя ФФС необходимо ознакомиться с утвержденными правилами ФФС. Этот документ должен содержать всю информацию о процессе сбора денег, финансирования строительства и ввода его в эксплуатацию. В правилах обязательно должна быть детально описана процедура действий управителя ФФС в случае нарушения застройщиком своих обязательств.

Целесообразно ознакомиться с договором аренды на землю и разрешением на строительства, а также с заключением экспертизы проекта. Управитель ФФС должен иметь соответствующую лицензию Госфинуслуг на право привлечения средств финансирования.

Лицо, которое хочет стать участником ФФС, заключает договор, в котором обязательно фиксируются параметры будущей квартиры, детально описываются условия ввода в эксплуатацию, условия оплаты и общая сумма оплаты. Как правило, для того, чтобы квартира была забронирована, необходимо на стадии заключения договора оплатить не менее 30% ее стоимости.

На сумму полученных денег управитель ФФС обязан выдать свидетельство участника ФФС, где зафиксирована сумма взноса и количество закрепленных метров будущей жилой площади. Инвестор может вносить деньги в ФФС частями, но при этом управитель оставляет за собой право повышать цену за квадратный метр по мере строительства жилья, однако не имеет права требовать доплату за уже оплаченные метры.

Стоимость жилья не зависит от того, используется ФФС или целевые облигации. Цена незавершенного строительства определяется согласно спросу и предложения. Управитель ФФС изменяет цену стоимости взноса в ФФС, руководствуясь популярностью стройки и количеством желающих приобрести недвижимость. В 2006 году бывали случаи, когда взносы ФФС повышались еженедельно. Есть целый ряд нюансов, на которые следует обращать внимание при сотрудничестве с ФФС.

Во-первых, поскольку отношения между застройщиком и управителем урегулированы договорами (6 документов), то их прекращение, а точнее расторжение основного договора – генерального договора на застройку – приведет к утрате доверителем имущественных прав на объект.

Замена застройщика как таковая становится возможной, если права на застройку перейдут к управителю или определенному лицу. Это практически невозможно в договорном порядке, это допустимо только в административном порядке по решению органа местного самоуправления или государственной администрации.

Во-вторых, в рамках согласованно целевого использования средств, отраженного в Правилах ФФС и договоре об участии в ФФС, закон допускает любое использование средств, например покупка облигаций, акций, расположение временно свободных средств на депозите и т.п.

Источник: meget.kiev.ua При использовании данных материалов ссылка на сайт обязательна
Последнее обновление: 11.01.2013г