ФФС - фонд финансирования строительства

У покупки новостройки есть определенные преимущества – относительно невысокая цена и свобода в выборе планировки и этажа. Однако риски при покупке новостройки достаточно высоки: кто знает, закончит ли застройщик строительство в срок и насколько качественно возведет дом.

Согласно украинскому законодательству, существует один из нескольких способов инвестирования в строительство новостроек – с помощью ФФС (фонд финансирования строительства)

Фонд финансирования строительства (ФФС) – не юридическое лицо, которое аккумулирует денежные средства физических и юридических лиц, с целью финансирования строительства, для последующей передачи недвижимости в их собственность. ( ст. 2 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»)

ФФС (фонд финансирования строительства) является одним из инструментов финансирования строительства жилья. ФФС могут быть типа "А" и "Б". Создание ФФС (фонд финансирования строительства) типа «Б» более длительная и дорогостоящая процедура, чем создание ФФС (фонд финансирования строительства) типа «А»:

• ФФС типа «А» - цену продажи недвижимости определяет заказчик строительства и он же отвечает за аккумулирование необходимой суммы для строительства.
• ФФС типа «Б» - цену продажи недвижимости определяет управитель ФФС и он же отвечает за аккумулирование необходимой суммы для строительства.

Зачем нужен Фонд Финансирования Строительства

Проблема кредитования становится все более актуальной по мере того, как развивается рынок строительства жилья и растут цены на новостройки. Кредиты становятся более востребованными. С одной стороны, растет благосостояние населения, увеличивается его потребность в более качественном и комфортном жилье, и люди готовы платить за улучшение жилищных условий.

С другой стороны, большинству населения не хватает собственных ресурсов для строительства желаемой недвижимости, а накопление денежных средств для ее приобретения в условиях существующих высокого уровня инфляции и стремительного роста цен на жилье невыгодно.

В кредитах заинтересованы не только инвесторы, которые финансируют строительство квартир, гаражных боксов и машиномест или офисных площадей, но и застройщики, которые организовывают или выполняют работы по строительству этих видов недвижимости.

Застройщики несут значительные затраты на начальном этапе строительства, связанные с оформлением решений по землеотводу стройплощадки под строительство и получения различного рода разрешений и согласований в процессе разработки проектно-сметной документации на сами объекты строительства. Эти затраты зачастую превышают свободные денежные ресурсы, находящиеся в распоряжении застройщиков, особенно если они одновременно ведется строительство нескольких объектов.

Продавать квартиры на этапе подготовки площадки под строительство не всегда удается: они плохо раскупаются, особенно в регионах, да и то по самой низкой начальной цене. Застройщикам выгоднее взять кредит в банке и завершить за счет кредита «нулевой цикл», построить 1-2 этажа жилого дома, а дальше привлекать денежные средства инвесторов на более выгодных для себя условиях, за их счет погашая кредит в банке и продолжая строительство объекта.

С принятием законов Украины «об ипотеке» и «о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (коротко – закон о фондах) были заложены основы ипотечного кредитования в Украине. В этих законах была определена суть ипотеки, предмет ипотеки, основные требования к ипотечному договору, порядок реализации ипотеки и удовлетворения требований ипотекодержателя.

Закон о фондах добавил к перечню предметов ипотеки имущественные права на недвижимость, которая будет построена в будущем, а также правила создания и функционирования фондов финансирования строительства. Управителем ФФС (фонда финансирования строительства) может выступать банк или другая финансовая компания, получившие лицензию на деятельность по привлечению средств доверителей, управлению имуществом для финансирования строительства и выполнения операций с недвижимостью.

Закон о фондах предоставляет достаточно широкие полномочия управителю ФФС по контролю целевого использования средств фонда застройщиком, а также регламентирует организацию документооборота по привлечению денежных средств инвесторов в ФФС и финансирование строительства объектов недвижимости за счет фонда. Таким образом, невозможен переход права требования оплаченных метров недвижимости до окончания его строительства или получение в собственность квартиры после завершения строительства дома третьим лицом без участия управителя, который контролирует законность этого процесса.

«Основное преимущество финансирования строительства жилой недвижимости посредством ФФС по сравнению с облигациями (опционами) – это законодательно закрепленное разделение функций участников схемы: строительная организация (застройщик) – строит квартиры, а финансовое учреждение (управитель ФФС) – управляет денежными потоками, контролирует целевое использование денежных средств застройщиком.

Преимущества ФФС

• возможность аккумулировать денежные средства физических и юридических лиц для финансирования всего цикла строительства
• денежные средства привлеченные ФФС, не подлежат налогообложению налогом на прибыль и НДС
• ФФС привлекает денежные средства посредством заключения договора управления имуществом, который по форме и сути близок к ранее используемым инвестиционным договорам, это упрощает процедуру привлечения денежных средств инвесторов
• создание ФФС не требует затрат на рейтингование
• свидетельства ФФС являются качественным залогом по ипотечным кредитам

Недостатки ФФС

• на стадии оформления договора ФФС необходимо заключить ипотечный договор, который заверяет нотариус, что требует уплаты госпошлины (более 0,1% от суммы договора)
• ФФС можно создать только после оформления всей проектно-сметной документации строительства
• заказчик строительства несет ответственность перед участником ФФС за своевременность строительства и качество работ
• не допускается без согласия участника ФФС изменение условий договора управления имуществом. (Все изменения требуют письменного согласия всех участников ФФС)

Основные моменты деятельности ФФС

• Закон о фондах предлагает достаточно прозрачный и проверенный на практике механизм финансирования жилищного строительства, при котором права инвестора-доверителя на получение жилья, построенного за его счет, более защищены. - Введение института управителя ФФС позволяет контролировать целевое использование средств доверителей застройщиком, снижая, таким образом, риски неполучения жилья доверителями и дисциплинируя строителей
• Эту цель преследует также введенный законом о фондах в обращение порядок смены нерадивых застройщиков, оговоренный на этапе заключения договора о строительстве объекта.
• Страхование рисков, возникающих при строительстве жилья (или другой недвижимости), позволяет привлечь к процессу организации и контроля жилищного строительства специалистов страховых компаний, снижая риски для участников строительства
• Немаловажное преимущество закона состоит в том, что он законодательно закрепляет разделение полномочий сторон, участвующих в процессе строительства: строители – сооружают жилье (или другую недвижимость), а финансовые учреждения (банки, в первую очередь) – принимают в доверительное управление денежные средства инвесторов и финансируют строительство

О правилах ФФС

Основным документом, который устанавливает взаимоотношения сторон при строительстве объекта за счет средств ФФС, являются правила ФФС, разрабатываемые и утверждаемые управителем ФФС. Эти правила определяют:

• вид ФФС;
• процедуру его создания;
• порядок организации взаимоотношений застройщика, управителя и доверителей;
• порядок установления управления имуществом;
• условия, особенности и ограничения управления имуществом;
• направления и порядок использования привлеченных средств;
• порядок участия в фонде и отказа от участия в нем;
• типы измеримых единиц объектов инвестирования;
• порядок и условия закрепления объекта инвестирования за доверителем;
• условия кредитования доверителя;
• размер вознаграждения управителя;
• другие условия функционирования ФФС

Правила ФФС являются публичным предложением для вступления в фонд лиц, желающих стать его доверителями при условии признания этих Правил. Фонд считается созданным после утверждения управителем правил ФФС, заключения соглашения с застройщиком, оформления обеспечения выполнения обязательств застройщика по соглашению, а также открытия текущего счета ФФС в банке.

О договоре управления имуществом

Для инвесторов имеет большое значение договор об участии в ФФС (договор управления имуществом). Он определяет взаимоотношения инвестора и управителя ФФС на протяжении всего периода их сотрудничества: от внесения инвестором средств на счета фонда до получения инвестором в собственность объекта инвестиции. Согласно закону, договор об участии в ФФС должен содержать:

• предмет договора;
• наименование доверителя;
• вид ФФС;
• порядок передачи доверителем средств в управление управителю ФФС;
• ограничение относительно отдельных действий управителя по управлению имуществом;
• права и обязанности управителя ФФС и доверителя;
• данные о закрепленном за доверителем объекте инвестирования;
• сроки и механизм возврата доверителю средств по его требованию;
• срок действия договора;
• ответственность сторон за невыполнение условий договора;
• размер и форму вознаграждения управителя ФФС

Кроме этого, по мнению экспертов, в договор об участии в ФФС целесообразно включить:

• график внесения инвестором денежных средств на счет ФФС;
• условия закрепления за инвестором объекта инвестирования
• мероприятия, проводимые управителем ФФС в случае нарушения инвестором графика внесения денежных средств (частичной или полной неуплаты очередного платежа)
• определение текущей цены измеримой единицы объекта строительства, коэффициентов этажа и комфорта;
• порядок открепления инвестора от объекта инвестирования и возврат стоимости оплаченной части общей площади объекта инвестирования
• обязательства сторон о взаимном письменном извещении в случае смены юридического адреса (почтового адреса), других существенных реквизитов, содержащихся в договоре об участии в ФФС
• порядок предъявления претензий по качеству выполнения строительных работ на объекте инвестирования
• обязательства инвестора не проводить строительных и/или иных работ, связанных с перепланировкой и т.п., до подписания акта приема-передачи объекта инвестирования
• условия ипотечного кредитования, если таковое проводится банком-управителем ФФС
• взаимодействия сторон по оформлению инвестором права собственности на объект инвестирования
• другие существенные условия на усмотрение сторон

Об ответственности при ФФС

Несмотря на то, что ответственность за успешное завершение строительства объекта недвижимости полностью несет застройщик в соответствии с заключенными договорами об участии в ФФС, доверители передают денежные средства в управление банку, и в случае срыва сроков передачи объектов инвестирования, по независимым от него причинам, доверители все-таки будут обращаться с претензиями в банк, от чего может пострадать репутация финучреждения.

Банк-управитель имеет право, согласно заключенным с застройщиком соглашений, в случае невыполнения последним своих обязательств по своевременному завершению и введению в эксплуатацию объекта строительства, отстранить застройщика и передать выполнение обязательств застройщика другому лицу.

Но при этом следует иметь в виду, что в законе о фондах не прописан порядок действий по переуступке имущественных прав на объект строительства, если участок под строительство оформлен на имя застройщика. Процедура оценки незавершенного строительства и переуступка имущественных прав на объект строительства, особенно при активном нежелании застройщика, может затянуться на неопределенный срок, и все это время невозможна последующая реализация объектов инвестирования.

Да и за реализованные объекты доверители могут воздержаться от уплаты взносов согласно ранее согласованным графикам финансирования или требовать досрочного расторжения договоров об участии в ФФС и возврата внесенных в ФФС денежных средств. И банк как управитель фонда обязан их вернуть..

Согласно закону о фондах выделяют два типа фондов (типы А и Б). «Главное их различие в том, кто несет основные риски по строительству. В первом случае основные риски несет строитель. Теоретически, при невыполнении своих обязательств застройщиком, ФФС может инициировать замену самого застройщика. Но это можно отнести к форс-мажорным ситуациям. Во втором – риски несет финансовое учреждение. На сегодняшний день в Украине как правило, работают ФФС первого типа.

Источник: meget.kiev.ua При использовании данных материалов ссылка на сайт обязательна
Обновлено: 11.01.2013г.