Торговый центр

Торговый центр, торговые помещения

Агентства недвижимости и консалтинговые организации специализирующиеся на торговых помещениях до сих пор не пришли к общему решению, какие именно параметры должны быть присущи тому или иному классу торговых помещений.

Хотя параметры, по которым проводится классификация торговых помещений, четко определены. Можно выделить следующие классы торговых помещений:

1. Торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
2. Торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
3. Супермаркеты и универсамы;
4. Салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;
5. Универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;
6. Павильоны и киоски;
7. Павильоны, киоски, "магазины-стекляшки";
8. Бутики;
9. Нежилые помещения свободного назначения: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.

При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:

• масштаб торгового помещения (региональный, окружной, районный);
• товарная специализация торгового помещения  (смешанные; универсальные - все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные торгового помещения ;
• основной потребитель;
• инфраструктура и сервис в торговом помещении (наличие обменных пунктов, банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
• расположение торгового помещения ;
• архитектура и отделка, планировочные решения торгового помещения ;
• паркинг;
• управление зданием, охрана торгового помещения .
• удельная цена (за 1 кв. м) и арендные ставки торгового помещения  прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на торговой площади.
• важную роль играют возраст здания и качество отделки торгового помещения .

Торговый центр от А до Я

Последние годы владельцы профессиональной торговой недвижимости могли диктовать свои условия ритейлорам, которые выстраивались в очереди, чтобы заполучить площади в Киевских торговых центрах. Вакантность удачно расположенных торговых центров еще летом составляла 1%, а менее привлекательных — примерно 3%, что является очень хорошим показателем.

Однако финансовый кризис изменил диспозицию. Падение покупательской способности киевлян отразилась на оборотах большинства работников торговли. В связи с этим многие из них заморозили свои планы по развитию. Собственники торговых сетей не только отложили открытие новых магазинов, но и начали закрывать уже существующие, если те не приносят прибыль.

В группу наибольшего риска попали продавцы одежды, обуви, бытовой техники, электроники и ювелирных украшений. Данная тенденция уже привела к увеличению вакантности помещений в профессиональных торговых центрах до 5–10%. Судя по всему, этот показатель будет расти.

Эксперты отмечают, что наиболее надежные постояльцы торговых центров — якорные арендаторы. Как правило, это продуктовые супермаркеты или предприятия, предоставляющие развлекательные услуги (кинотеатры, катки, боулинг). Для них изначально были установлены самые низкие ставки и лояльные условия.

К тому же владельцы торговых центров прекрасно понимают, что, потеряв в качестве арендатора, к примеру, кинопрокатчиков, им трудно будет заполнить освободившиеся площади, а те в свою очередь не хотят терять средства, вложенные в оборудование помещений. Исключением являются предприятия общественного питания, уже покидающие торговые центры.

Отсутствие желающих открывать магазины в торговых центрах вынуждает их собственников идти на уступки. Когда стало ясно, что спад будет затяжным, владельцы торговых центров стали искать компромисс с арендаторами. Арендные ставки по сравнению с минувшим годом снизились на 15–20%. За квадрат в магазине площадью около 100 кв. м просят от $70 до $250 в месяц в зависимости от месторасположения и посещаемости объекта, а в помещениях площадью порядка 1 тыс. кв. м — от $80 до $150 в месяц.

Снижение ставок в первую очередь коснулось торговых центров, у которых и ранее были проблемы с посещаемостью, некоторые из них временно снизили ставки в долларовом эквиваленте на 20–30%. Отдельные собственники коммерческой недвижимости пошли еще дальше и начали отказываться от привязки к доллару, устанавливая плату в гривне, а также соглашаются на рассрочку платежей.

Но арендаторы уже ведут переговоры с владельцами торговых центров, требуя привязать размер арендных ставок к обороту. По прогнозам экспертов, они будут падать и дальше, а к концу нынешнего года могут снизиться на 25–60% в зависимости от успешности торгового центра. По мнению специалисто «дном» арендных ставок в национальной валюте станет первая половина 2010 г., когда они сравняются с показателями 2006 г.

Проблемы с поиском новых и удержанием старых арендаторов поставили под сомнение строительство новых торговых объектов. В 2008 г. в Киеве было введено в эксплуатацию 78,3 тыс. кв. м профессиональных торговых помещений, а их общий объем составил 434,8 тыс. кв. м.

На нынешний год девелоперы планировали сдать порядка 160–180 тыс. кв. м торговых помещений, но по прогнозам будет введено в эксплуатацию не более 15% заявленных торговых помещений. Одной из причин сложившейся ситуации является отсутствие у девелоперов средств для строительства объектов. А компании, располагающие деньгами, опасаются отсутствия арендаторов и замораживают стройку до лучших времен.

Классификация торговых центров

Торговый центр - это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.

Первоначально выделились районные, окружные и региональные торговые центры. Позже добавились микрорайонный, суперрегиональный центр и различные менее общепринятые типы торговых центров. Для каждого типа торгового центра присущ свой парковочный индекс, определяемый его концепцией и рассчитываемый, исходя из необходимого количества парковочных мест на 100 м. арендной или общей площади торгового центра.

Во всех случаях тип торгового центра и его специализация определятся составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду (брокеридж) проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать портрет покупателя (целевые группы покупателей); тип торгового центра; состав арендаторов торгового центра (якоря, мини-якоря, сопутствующие)

В мировой практике классификация торговых центров определяется в зависимости от площади участка или здания, количества якорных арендаторов, ассортиментного ряда и размеров зон обслуживания посетителей. Прежде чем перейти к классификации торговых центров необходимо объяснить понятие "якорь" и "якорный арендатор".

Якорь (Anchor) - крупный, как правило сетевой, оператор розничной торговли с известным брэндом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника занимаемой площади и привлекающий в торговый центр основные потоки покупателей.

В качестве якоря могут выступать и предприятия другого профиля или их совокупность (предприятия общественного питания - фуд-корт, предприятия услуг - кинотеатр и т.д.). Так же фунцию якоря могут выполнять имидж места, некоммерческие объекты - памятники архитектуры и др.

Якорный арендатор: Функцию якорного арендатора выполняет специализированный магазин или группа специализированных магазинов, определяющих специфику торгового центра

Итак, выделяют несколько типов торговых центров:

Фестивал-центр - якорем является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, предприятия торговли (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, ювелирные) выступают в качестве сопутствующих. Расположены, как правило, в культурно-исторических местах города, на центральной площади.

Торгово-общественный центр - якорем в таком центре могут выступать детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг. В своем составе они могут иметь объекты социальной направленности. Сопутствующими арендаторами являются магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров.

Торговый центр Моды - якорем, в данном центре, является совокупность магазинов одежды и обуви. Сопутствующими арендаторами выступают магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков. Торговые центры моды, как правило, находятся в центре города, и часто занимают первые (с 1-го по 3-й) этажи в торгово-офисных центрах.

Есть еще один вид классификации, согласно которого торговые помещения разделяют на микрорайоннные, районные, окружные, суперокружные, региональные и специализированные. Ниже приведены характеристики каждого типа торговых центров.

Микрорайонный торговый центр

Торговый центр расположен вдалеке от центральных улиц и стратегических магистралей. Арендуемая площадь торгового центра - менее 3 000 кв.м.. Зона охвата торгового центра - близлежащие жилые кварталы. Ассортимент торгового центра: необходимый ассортимент бытовых услуг и товаров повседневного спроса. Якорный арендатор может отсутствовать

Районный торговый центр

Торговый центр расположен вдалеке от центральных улиц и стратегических магистралей. Арендуемая площадь торгового центра 3 000 – 10 000 кв.м. Зона охвата торгового центра - близлежащие жилые кварталы. Ассортимент торгового центра:
более широкий ассортимент товаров повседневного спроса и бытовых услуг для удовлетворения повседневных потребностей жителей данного района. Якорный арендатор: продовольственный супермаркет, аптека-супермаркет

Окружной торговый центр

Торговый центр расположен вблизи центральных улиц и стратегических магистралей. Арендуемая площадь торгового центра 9 000 – 20 000 кв.м. Зона охвата торгового центра - прилегающие округа. Ассортимент торгового центра: широкий ассортимент товаров повседневного спроса и бытовых услуг. Якорный арендатор: супермаркет, а также универмаг товаров для детей и другие промышленные универмаги

Суперокружной торговый центр

Торговый центр расположен вблизи стратегических магистралей. Арендуемая площадь торгового центра 20 000 – 30 000 кв.м. Зона охвата - торговый центр охватывает как прилегающие, так и удаленные округа. Ассортимент торгового центра: широкий ассортимент товаров повседневного спроса и бытовых услуг. Якорный арендатор:
супермаркет, а также универмаг товаров для детей и другие промышленные универмаги

Региональный торговый центр

Торговый центр расположен вблизи стратегических магистралей. Арендуемая площадь торгового центра 30 000 – 45 000 кв.м. Зона охвата - торговый центр охватывает прилегающие регионы. Ассортимент: торговый центр реализует разнообразные потребительские товары, одежду, мебель и товары для дома в большом ассортименте. Кроме того, там размещены различные предприятия бытового обслуживания, места отдыха и развлечений. Якорный арендатор: один или два универмага с полным ассортиментом товаров, площадью не менее 4 500 кв.м.

Специализированный торговый центр

Может располагаться как вблизи центральных улиц и стратегических магистралей, так и вдали от них. Арендуемая площадь торгового центра 3 000 – 100 000 кв.м. Зона охвата: торговый центр может охватывать как прилегающие, так и отдаленные районы, округа и регионы. Ассортимент товаров и услуг - является подкатегориями традиционных категорий. Широта ассортимента зависит от площади ТЦ.

Специализированные торговые центры часто разделяют по темам: Развлечение, Торговля и Развлечения, Скидки, Товары для дома, Стрип-центр, Исторический, Мегамолл, Стиль жизни.

Торговый центр - торговые зоны

Торговая зона это географическая область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра. Границы торговой зоны торгового центра, определяются:

• типом торгового центра;
• пешеходной и транспортной доступностью торгового центра;
• естественными или искусственными физическими препятствиями;
• наличием конкурентных объектов.

Обычно выделяют три концентрические зоны влияния:

• Первичная торговая зона - это географический сегмент, где проживает 70-80% от общего числа регулярных покупателей или так называемая "опорная" группа. Для городов важным является время пешеходной доступности.
• Вторичная торговая зона занимает большую территорию - на нее приходится 15-20% покупателей. На протяженность этой зоны влияет наличие подобных объектов в округе. Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону.
• Третичная (Периферийная) торговая зона - это максимальная территория, с которой покупатели притягиваются к торговому центру. Их число может составлять 5-10%. Хотя потенциальным покупателям приходится преодолевать большие расстояния, их могут привлекать хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей приезжающих из этой зоны принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.

Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее чем через 6 месяцев после ввода торгового центра в эксплуатацию.

Торговые центры - перспективы развития

Сегодня в России появляются новые форматы в сегменте торговой недвижимости, концепция которых помогает сэкономить не только девелоперу, но и покупателю. Это означает, что скоро и в Украине начнут встречаться данные понятия торговой недвижимости

Понятия "аутлет-центр", "пауэр-центр" и "стрип-молл" пришли к нам с Запада и имеют общие корни. Более универсальным, обобщающим понятием для всех указанных типов торговых центров является стрип-молл. В России вышеперечисленные форматы пока еще не развиты. Тем не менее уже появляются торговые комплексы, близкие по типу к стрип-моллам. Остальные по сути являются его разновидностями.

Торговый центр "стрип-молл"

Классический вариант американского формата стрип-молла подразумевает размещение небольшого одноэтажного торгового центра в виде обращенного к улице основным фасадом здания, вдоль которого размещается наземная открытая парковка. Чаще всего арендаторы такого торгового центра имеют отдельные входные группы.

При грамотном проектировании и строительстве девелоперы могут сделать такие форматы популярными и прибыльными на рынке ритейла. По мнению специалистов девелоперу выгодно развивать формат стрип-молла. Среди плюсов такого формата она выделила быстроту возведения, минимальные затраты на отделку и строительство, низкую стоимость земли в пригороде, небольшие площади общего пользования и минимальные затраты на техническое оснащение торгового центра лифтами, эскалаторами, травелаторами.

Но при всех вышеперечисленных достоинствах такой проект вряд ли станет для девелопера имиджевым. На рынке еще нет острой потребности в подобном формате, хотя развитие уровня жизни и обеспеченности транспортными средствами может изменить ситуацию.

Торговый центр "пауэр-центр"

Пауэр-центр - в его состав входят 4 и более специализированных оператора розничной торговли, представляющих широкий и глубокий ассортимент товара какой-либо категории. Так же в его составе могут присутствовать дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и др. Располагаются пауэр-центры, в большинстве случаев, в спальных районах и на окраинах города рядом с автомагистралями.

Формат пауэр-центра предполагает размещение на единой территории нескольких отдельно стоящих зданий крупных арендаторов с общей наземной парковкой. Небольшие арендаторы также могут быть представлены в таком торговом центре в небольшом объеме. К данному формату можно отнести и торговый центр, в котором все арендаторы находятся в одном здании, при соблюдении принципа распределения арендопригодной площади между крупными и небольшими арендаторам

Пауэр-центр не требует архитектурных излишеств, что позволяет быстрее окупить проект. С другой стороны, ставка аренды для крупных магазинов, конечно же, оказывается ниже, чем средняя ставка в классическом молле. Несмотря на то что консультанты часто предлагают строительство пауэр-центра в качестве бизнес-концепции развития участка, девелоперы редко соглашаются с ними, считая это авантюрой. Причина отказа кроется в стратегии инвестирования:  в долгосрочной перспективе собственник прогнозирует низкий арендный доход и низкую ликвидность проекта.

Торговый центр "аутлет-центр"

Аутлет-центр - в таком торговом центре торговлю осуществляют предприятия-производители одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных и отделочных материалов. В качестве сопутствующих операторов могут выступать предприятия услуг. Такой торговый центр может располагаться в спальных и удаленных районах города.

Аутлет-центр, как правило, предлагает покупателям товары известных брендов по сниженным ценам. Для покупателя их преимущество по сравнению с обычным торговым центром – это возможность сэкономить на покупке одежды, обуви или аксессуаров, при этом оставаясь потребителем марочных товаров.

Для арендаторов данный формат торгового центра привлекателен более низкими ставками аренды по сравнению с обычными торговыми центрами и объектами street retail в черте города. Хотя недостаток подобного формата торговых центров – более длительные сроки окупаемости данных проектов.

По мнению экспертов, несмотря на все перечисленные особенности, данные форматы торговых центров имеют шансы прижиться и в Украине. Для девелопера главное – правильно спланировать концепцию, вести эффективную арендную политику и учесть возможную специфику украинского рынка потребления.

К тому же в условиях влияния финансового кризиса на рынок недвижимости формат ритейл-парков возможно, обретет еще большую популярность. Культура потребления сейчас может быть в значительной степени переориентирована на экономию, особенно в сегменте экономкласса. Значительная часть покупателей будет стремиться сокращать свои расходы, поэтому тема развлечений, скорее всего, уже не будет иметь такого значения, как раньше. А вот возможность сэкономить – наоборот

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции