Офисы, помещения

В этом разделе мы попробуем рассказать все про офисы, их виды, особенности продажи офисов, покупки и др.

Существует два основных вида продажи офиса: офисы без отделки и офисы с ремонтом.

В первом случае, покупатель не особо торопится с началом работы в офисе, у него есть время на ремонт и отделку офиса по своему вкусу и проекту.

Во втором случае продавцу стоит обратить внимание на прямую зависимость стоимости продажи офиса и его ремонта и классификации.

Причин продажи офиса может быть несколько. Это и избавление от лишних активов, не задействованных в основном виде деятельности, и продажа офиса с целью расширения и дальнейшей покупки большего по площади помещения, и спекулятивные цели (продажа офиса с целью получения прибыли), и срочная необходимость в финансовых средствах. Встречаются также случаи продажи офиса по причине переезда на постоянное жительство в другой город или другую страну.

Первое, что необходимо сделать при продаже офиса - определиться со стоимостью объекта. Естественное желание каждого продавца - получить как можно больше, одноко явно завышать стоимость офиса не стоит. Это выльется в потерю времени и затрату лишних усилий по продаже офиса.

Стоимость офиса собственник может определить сам, исходя из ситуации на рынке. Можно также проконсультироваться с опытными риэлторами. Они, как никто другой, знают ситуацию на рынке, основные тенденции, какие офисы пользуются наибольшим спросом, в какие сроки можно реализовать офис и т.д.

Как вариант - можно заключить с агентством недвижимости эксклюзивный договор на продажу офиса, в котором указать стоимость офиса, сроки, ответственность сторон. При определении стоимости коммерческой недвижимости важно также не забыть о 5% - ном налоге, который должен оплатить продавец офиса при продаже.

Как правило, стоимость офиса определяется с учетом этих затрат. Правда иногда возникают ситуации, когда оплата всех налогов по договоренности ложится на покупателя офиса. При продаже офиса важно заранее обсудить все эти нюансы с покупателем, зафиксировав все условия в договоре задатка.

Продажа офисов: делать ли ремонт в помещении?

Однозначно ответить на вопрос нужно ли делать ремонт в офиса сложно. Разница между стоимостью офиса без ремонта и готового офиса Вип-уровня со стильным ремонтом в этом же месте больше, чем сумма затрат на ремонт. И в таком случае, если есть свободные средства, выгоднее перед продажей офиса сделать реконструкцию помещения.

В некоторых случаях стоимость офиса очень зависит от месторасположения, и является высокой даже при отсутствии ремонта. В таком случае вложенные в ремонт офиса деньги не смогут существенно повлиять на цену продажи офиса. При этом не следует забывать и о том, что часто покупатель переделывает ремонт согласно своим требованиям, и переплачивать за ремонт, который ему не нужен, не станет.

Если Вы все-таки при продаже офиса приняли решение о ремонте, необходимо помнить, что офис — визитная карточка бизнеса. И первое впечатление на покупателя офиса формирует именно зрительная информация. Вот почему дизайнеры настоятельно рекомендуют задумываться о внешнем облике офиса задолго до переезда в него. С точки зрения дизайна офис это скорее инструмент, который помогает компании осуществлять свою деятельность.

Основой структуры любого современного офиса является решение разводки компьютерной сети, другим фактором, влияющим на функциональность офиса, конечно, являются стены: их правильное расположение сказывается на эффективности работы компании.

Не менее важные элементы «правильного» офиса — потолок, пол и средства защиты от солнца. Только в том случае, если все они подобраны соответствующим образом, офис может похвастаться истинной функциональностью.

Общепринятыми считаются две концепции офиса: классическая «закрытая» (кабинетно-коридорная система) и офисы open space (открытое пространство). По мнению психологов, у такой системы есть свои бесспорные плюсы: классический офис оптимально соответствует линейно-функциональной организационной структуре компании с традиционными управленческими вертикалями и способами координации.

Концепция офисных помещений open space — это, наоборот, воплощение идеи демократичности офиса, который организуется в достаточно большом помещении, не разделенном капитальными стенами. При этом пространство офиса структурируется, в нем с помощью мобильных и стационарных офисных перегородок создаются необходимые функциональные зоны

Организованный таким образом офис больше соответствует современным формам управления и позволяет использовать новые способы внутренней координации и коммуникации. Кроме того, отсутствие дверей и коридоров существенно экономит площадь офисного помещения.

Встречаются компании, которые выбирают третий — смешанный — вариант организации рабочего пространства, по-своему сочетая элементы классического офиса и открытого. Например, в огромной комнате создается много-много маленьких изолированных друг от друга кабинетиков.

Существенный минус такого решения офисных помещений в том, что возведенные перегородки нельзя просто взять и перенести, для изменения планировки офисного помещения придется все ломать и строить заново.

Продажа офисов: подготовка документов

Следующий этап продажи офиса - документы. Для продажи офисов необходимы основные и дополнительные документы. Основными документами при продаже офисов являются:

• акт инвентаризации офиса: для его получения необходимо подать заявку на инвентаризацию помещения в БТИ. Срок исполнения - до 30 дней, а срок действия - месяц со дня выдачи. Акт инвентаризации необходим для получения справки-характеристики
• справка-характеристика на офис: для ее получения, необходимо подать заявку в БТИ и приложить к ней акт инвентаризации. С момента подачи заявления на получение справки - срок от 8 до 30 календарных дней. Справка-характеристика действительна в течении 3 месяцев со дня ее получения.

Заранее заказывать акт инвентаризации и справку-характеристику в БТИ не стоит. Срок действия документов - 1-3 месяца. Если в этот срок не будет найден покупатель, все документы для продажи офиса прийдется заказывать заново. Оптимальный вариант - найти покупателя, получить задаток и после этого идти в БТИ. Бывают случаи, когда сделку продажи офиса нужно сделать срочно, покупатель торопится. В таком случае справку можно сделать в ускоренном порядке за сутки-двое, обычно агентства недвижимости могут помочь в этом вопросе.

При продаже офисов, бывают ситуации, когда собственнику принадлежит часть крупного объекта, офисное помещение в крупном офисном центре. Продажа офиса такого типа помещений сопряжена с такими документальными особенностями: в справке характеристике и, в дальнейшем, в договоре купли-продажи офиса указывается, что "владельцу принадлежит часть нежилого здания (литеры...) площадью...кв.м (или 5/1000 частей от целостного имущественного комплекса площадью ...кв.м). Эта, например 1/100 часть состоит из нежилого помещения на ... этаже ... площадью.

Как показывает статистика, в последнее время большая часть сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости оформляется в кредит, поэтому, чтобы не терять потенциальных покупателей и не затягивать процесс продажи офиса, лучше заранее переоформить документы. Естественно, что это будет стоить каких-то денег и займет какое-то время. Каждый владелец офиса решает для себя сам, стоит ли ему потратиться на подготовку документов, или просто подождать покупателя офиса с "живыми" деньгами.

Продажа офисов: классификация офисных помещений

Рынок офисной недвижимости в Украине на протяжении нескольких лет переживает бурный рост. Однако отсутствие стандартизации основополагающих определений, терминов и критериев классификации офисов долгое время тормозило развитие бизнеса, порождало разногласия в оценках некоторых объектов и вводило в заблуждение потенциальных арендаторов офиса, партнеров и других участников рынка

В нынешней ситуации, когда компании стали более внимательно относиться к тому, в каком офисе сидят сотрудники, и сколько за эти офисы нужно платить, особо важным становится вопрос о классификации офисной недвижимости. Ведь переплачивать за офис более низкого класса сейчас уже никто не хочет

Международная система, подразделила офисы на категории «А», «В» и «С» (для характеристики профессиональных площадей), и низкие по качеству офисы класса «D» и «Е». К сожалению, в ней не нашлось места для нестандартных офисов, которые не подходят под существующие категории, например, по количеству парковочных мест, расположению или качеству здания…

Офисы класса "А"

Офисы класса "А" - самые престижные офисные помещения, располагаются в новых офисных комплексах и бизнес-центрах в центре города. Эти офисные помещения имеют самый высокий уровень сервиса: "разумные" здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии. 

Такие офисы обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми подземными стоянками. Данный класс офисных помещений предполагает современную свободную планировку офисов, дорогую отделку офисов, подвесные потолки и многое другое.

Офисное здание класса «А» должно соответствовать или превышать установленный минимум - 16 из 20 стандартных характеристик:

• Высококачественная стандартная отделка офиса, современные системы инженерного оборудования здания, включая ВМS (система управления зданием).
• Профессиональное управление зданием.
• Хорошее расположение офисного здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение.
• Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог.
• Подвесные потолки в офисах.
• Высота от пола до подвесного потолка в офисе в среднем 2.7 м.
• Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами).
• Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки).
• Современные высококачественные окна, их рациональное расположение.
• Современные высокоскоростные лифты.
• Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования.
• Подземная парковка.
• Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемых  офисных площадей здания.
• Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%.
• Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
• Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 м2 полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения).
• Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг/кв.м
• Современные системы безопасности и контроля доступа в здание.
• Кафетерий / столовая для сотрудников офисов и другие удобства.
• Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Как правило, этим характеристикам соответствуют офисы в бизнес-центрах и бизнес-парках. Последние сегодня достаточно популярны в США и многих странах Европы. Формат офисов, который возник в 1960-70-х годах как альтернатива девелопменту офисных объектов в центре города, в условиях дефицита земельных участков и высокой арендной платы, до сих пор не имеет четкого определения.

Классическим вариантом офиса класса А считается бизнес-парк, построенный на окраинах или за пределами города, вблизи удобных транспортных развязок, аэропорта или железнодорожного вокзала и характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов (этот момент удешевляет строительство и обслуживание). Удаленность компенсируется близостью к природе.

Дополнительными бонусами таких офисов являются организованная доставка сотрудников из города или от ближайшей станции метро до комплекса, а также большое количество парковочных мест. За границей, где бизнес-парки давно перестали быть экзотикой, предпочтение отдается вариантам офисов с оригинальной современной архитектурой, ландшафтным дизайном и дополнительными преференциями для арендаторов. Нормой для данного формата офисов является наличие больших рекреационных зон с парками, прогулочными аллеями, искусственными озерами и водоемами.

Офисы класса "Б"

Офисы класса "В" - это офисные помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Офисы класса В могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации, , зачастую расположенные не в самом центре города, но и не окраине.

Офисы класса В обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, но являются не столь престижными, кроме того имеют более узкий спектр предлагаемых услуг. Поэтому их иногда называют «бюджетными офисами» или «офисами эконом-класса». В таких офисах может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе.

К этому классу офисов относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации, реконструированные и переоборудованные под офисные помещения старинные особняки, расположенные в центре города. В Украине к классу «В» также относятся офисы в специальных новых офисных зданиях, которые по каким-либо параметрам уступают офисам класса А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых украинских компаний).

Кроме того, в эту категорию офисов попадают реконструированные и переоборудованные старинные особняки, приобретаемые или арендуемые крупными украинскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран. Сейчас есть тенденция разделения офисов по назначению: офисы класса «А» компании используют для представительских функций, а офисы класса «В» с более низкими арендными ставками – для размещения основной массы сотрудников.

Офисы класса "С"

Офисы класса "С" - это офисные помещения, это построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города, арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в таких офисных помещениях может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов, или выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно..

В таком офисном помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре. Таким строениям свойственны все «прелести» конторского метода организации труда – коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга.

В основном это недавно появившиеся офисные здания, находящиеся не в центре города, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей. Класс офиса "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет.

Также в эту категорию входят качественные офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях, офисы, по характеристикам здания соответствующие классу В, но с недостатками. Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой.

Управление непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).

Основные характеристики офисов класса "С":

• Отделка помещений визуально среднего или немного ниже среднего уровня.
• Кабинетная система расположения офисов или наличие структурных препятствий для свободной перепланировки.
• Низкая эффективность арендуемых площадей
• Собственная парковка либо очень мала, либо отсутствует.
• Простейшие системы кондиционирования, отопления (вентиляция, как правило, естественная) либо они отсутствуют.
• Минимальные системы контроля и охраны офисов.
• Профессиональное управление зданием отсутствует.

Сегодня все чаще НИИ, используя доходы от сдачи в аренду помещений, производят настолько качественные реконструкцию и переоснащение зданий, что уровень офисов повышается до категории С.

Офисы класса "D"

Офисы класса "D" - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие офисные помещения нуждаются в капремонте.

Офисы класса "Е"

Офисы класса "Е" - офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные под офис подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.

Офисные помещения - 10 обязательных требований:

1. Офисное помещение расположено в центральном деловом районе города или в рамках других сложившихся районах города, близко к транспортным развязкам.
2. Профессиональный менеджмент офисного здания с прозрачной системой бухгалтерского учета и системой "открытой книги" для учета эксплуатационных расходов, их распределения и возмещения.
3. Отдельная, четко обозначенная входная группа в офисное здание с фойе.
4. Чистая высота потолков офисов не менее 2,7 м на площади не менее 90% используемых офисных помещений.
5. Охраняемая парковка (исключая стихийную парковку на улице) внутри офисного здания или на прилегающей к зданию территории из расчета не менее 1 машиноместа на 100 кв.м арендуемых или продаваемых офисных площадей.
6. Энергоснабжение офисных помещений, по меньшей мере 50 Вт на 1 кв. м площади при полном освещении и подключенном оборудовании, обеспеченное либо электроснабжением по 1 категории, либо при помощи дизель-генератора.
7. Система отопления, вентиляции и кондиционирования: по меньшей мере, 2-трубная (1 контур) с индивидуальной регулировкой температуры для каждого офиса, обеспечивающая четырехкратный воздухообмен в час (с подачей свежего воздуха).
8. Открытая планировка офисов с сеткой колонн, обеспечивающей гибкость перепланировки.
9. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, Интернет-услуги в офисном здании.
10. Коэффициент помещений общего пользования, подлежащих к оплате, не более 12%.

10 дополнительных требований к офисам

1. Выход фасада офиса на улицу (заметное фронтальное расположение на улице).
2. Рациональное расстояние между окнами, при котором не менее 95% используемых офисных помещений находятся в пределах 10 м от источника природного освещения (окна или атриума).
3. Минимальная площадь этажа - 500 кв. м
4. Среднее расстояние между внешней стеной и внутренней границей используемых офисных помещений не должно превышать 10 м.
5. Обеспечение подключения коммуникационных систем в любом месте благодаря фальшполам, коммуникационным каналам под полом или коробам по периметру офисных помещений.
6. Среднее время ожидания лифта в офисе в часы пик не дольше 30 сек. (с момента вызова).
7. Расположение офиса вблизи станций метро или остановки транспорта.
8. Точки общественного питания для сотрудников офиса внутри здания или на близком расстоянии от здания
9. Допустимая нагрузка на пол - 450 кг/кв. м
10. Освещение офисных помещений - не менее 400 люкс на уровне рабочей поверхности.

Офисные здания: классификация офисных зданий

К какому классу относится офисное здание согласно классификации офисных помещений, можно определить следующим образом:

• Офисное помещение класс "А" - офисные здания класса "А" должны соответствовать 16-и пунктам требований: 10-ти из обязательных и как минимум 6-ти из дополнительных.
• Офисное помещение класс "В" - офисные здания класса "В" должны соответствовать 13-и пунктам требований, как минимум 7 из из которых должны быть в числе обязательных.
• Офисное помещение класс "С" - офисные здания класса "С" должны соответствовать 7-и пунктам требований, как минимум 5 из которых должны быть в числе обязательных.

Классификацией офисов на данный момент активно пользуются на рынке офисной недвижимости и большинство ее положений, по видимости, не изменится. Поэтому выход из ситуации многие агентства и консалтинговые фирмы находят в использовании довольно размытых критериев.

Например, к классу «А» часто относят отреставрированные здания и бизнес-комплексы, расположенные не в центре города, которые не могут быть заявлены таковыми. Исключительно украинским «ноу-хау» также является использование знаков «+» и «-» для обозначения классности проектов.

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции