Паркинг

Паркинг - место для стоянки автотранспорта. Стационарные сооружения для стоянки автомобиля можно разделить на три основных группы: капитальные одноуровневые кирпичные или металлические гаражи, отдельно стоящие многоуровневые парковки и гаражные боксы, а также подземные гаражи и парковки.

Паркинг от гаража отличается тем, что его пространство не поделено стенами на отдельные ячейки. Паркинг – единое пространство с разметкой, указывающей границы каждого машиноместа.

Строительством паркингов под домами занимаются строительные компании, ведущие жилищную или коммерческую застройку.

Строительство одноуровневых кирпичных гаражей сейчас не ведется из-за высокой стоимости земли. Более популярным стало возведение многоуровневых паркингов – как надземных, так и подземных паркингов. Застройщики пытаются максимально учесть интересы автомобилистов и строят новостройки даже эконом-класса с подземными парковками.

Наземные многоуровневые паркинги, как правило, строят в тех местах, где возведение подземных сооружений невозможно по разным причинам. Если застройщик стоит перед выбором, что построить - подземный или надземный паркинг, то решение диктует размер выделенного участка. В большом городе площади участков, имеющиеся у застройщика, не позволяют обеспечить жильцов дома надземными парковками. Экономически более выгодно использовать землю для строительства многоэтажных домов, а паркинг сделать подземным, если это позволяет геология участка и проведенные коммуникации.

Проектируя и строя паркинги, застройщики должны учитывать несколько обязательных требований, например, пол должен быть выполнен из «непроскальзывающих» материалов, в зависимости от количества машиномест нужно обустроить разное число въездов в паркинг. Кроме того, каждый паркинг должен быть оборудован автоматической системой пожаротушения, а подземному паркингу необходима мощная система вентиляции. В подземных паркингах в холодный период должна поддерживаться температура воздуха +5 градусов.

Собственник машиноместа в паркинге, как и владелец квартиры или нежилого помещения, обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему паркинга, а также участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле. Собственники машиноместа в паркинге платят за эксплуатацию и техническое обслуживание инженерных систем, электроснабжение, уборку гаража и прилегающей территории, охранные услуги и проч.

Иметь квартиру и паркинг в одном месте заманчиво: приехал – и сразу домой или, наоборот, вышел из дома и сразу сел в машину. Но есть у паркинга и минус – на открытой площадке паркинга невозможно хранить колеса и различные аксессуары для машины. Кроме того, стоимость места в паркинге достаточно высокая.

Покупка паркинга сегодня остается выгодной инвестицией - машин все больше, и требуется все больше паркомест для их хранения. Так что инвестору купившему место в паркинге можно будет перепродать паркинг через годик-другой на 20-30% дороже. К тому же паркоместо можно сдавать в аренду и зарабатывать от $1200 в год.

Покупка места в паркинге – это не только вложение средств, но и гарантия того, что через полгода Ваша машина будет стоять там же, где и вчера. Стоянку возле дома могут закрыть и начать на ее месте строить, к примеру, офисное здания. Кроме того, купив место в паркинге, Вы можете быть спокойны за свою безопасность, в любое время дня и ночи спокойно ставлю машину и поднимаюсь домой.

Машиноместа в современных паркингах, гарантируют автовладельцу максимальную безопасность, но на вторичный рынок попадают крайне редко. Поэтому для агентства недвижимости обеспечить своим клиентам наличие паркоместа в том же доме, где расположено жилье, на сегодняшний день весьма непросто, особенно, если квартиру желают купить в центральном районе Киева с исторической застройкой. А потенциальные покупатели элитных апартаментов все чаще и чаще предъявляют требования поиска квартиры только с паркингом.

Спрос на встроенные в жилой дом подземные паркинги зависит от многих факторов: класс дома, месторасположение объекта, наличие в непосредственной близости охраняемых паркингов, гаражей или парковок, уровень цен на паркоместа. При оптимальном сочетании перечисленных выше и некоторых других факторов паркинги становятся востребованным на рынке.

Поэтому сама идея строить жилые дома с подземными паркингами изначально исходила от инвесторов и застройщиков. В такой ситуации строительные компании самостоятельно принимали решение о проектировании того или иного числа машиномест в своих жилых новостройках.

Чтобы определить количество машиномест в паркинге, застройщик всегда ориентируется на категорию дома и на дополнительные затраты, которые надо нести для обустройства оптимального числа машиномест. В зависимости от позиционирования дома выбираются отделочные материалы паркинга. В домах элитной категории отделка паркинга будет более дорогостоящей. Стоимость машиноместа в паркинге киевских жилых новостроек от $15000 до 50000. Стоимость аналогичных машиномест в паркинге уже построенных домов, не меньше.

Одноуровневые наземные паркинги характерны для объектов недвижимости, находящихся не в центральной части городов, на одном наземном паркинге 3000кв.м в центре города сложно разместить даже 100 автомобилей.

А ведь это минимальное количество паркинга необходимое для эксплуатации офисного центра в центре класса А в 10 000 м2. А вот под зданием, пятно которого составляет 1500 м2, вполне возможно разместить паркинг такой же площади, получив значительную экономию земли.

Но работая над проектом строительства торгово-развлекательного центра где-нибудь окраине, застройщик будет рассматривать земельный участок площадью от 20 до 40 гектаров. Земля здесь на порядок дешевле, чем в центре, что позволяет создавать обширный наземный паркинг.

Вид паркинга при строительстве недвижимости определяется исходя из характеристик площадки, целей, экономических и технических решений. В Киеве, и особенно его центральной части, экономически наиболее целесообразно строить подземный паркинг, освобождая площади под основную застройку.

Важную роль играют факторы, определяющие возможность строительства паркинга того или иного вида. В первую очередь, это касается подземного паркинга, создание которого в силу ряда причин в некоторых местах просто невозможно. Однако, выбор застройщика определяется результатами сугубо финансовых расчетов, учитываются такие факторы:

• Стоимость земли и возможности ее альтернативного использования. Цена на землю в центре Киева влечет экономию в себестоимости наземного паркинга, более эффективным является использование максимально возможной площади под основную застройку, с размещением паркинга под землей. На окраинах города все наоборот - более низкая цена на землю делают разницу в себестоимости подземного паркинга и наземного паркинга достаточно существенной, и позволяет размещать на участке как основные площади, так и наземный паркинг;
• Стоимость строительства паркинга. Строительство открытого паркинга, крытого одноуровневого и многоуровневого наземного паркинга обходится гораздо дешевле, чем подземного. Стоимость строительства квадратного метра подземного паркинга может в некоторых случаях достигать стоимости строительства квадратного метра строящегося здания;
• Разница в размере дохода, приносимого объектом недвижимости в зависимости от того, каким видом паркинга располагает объект. Как правило, для арендаторов коммерческих площадей преимущественное значение имеет не вид паркинга, а обеспеченность офисного или торгового центра паркоместами. Сейчас качественный подземный паркинг становится конкурентным преимуществом объекта, позволяющим ему получать более высокие доходы, чем аналоги с другим видом паркинга или с недостаточно вместительным паркингом.

В жилой недвижимости ситуация с паркингом несколько другая: на растущем рынке одним из критериев отнесения объекта к высокому классу является наличие подземного паркинга. Возможно, такая ситуация обусловлена тем, что места в паркинге жилых домов в подавляющем большинстве случаев продаются, а не сдаются в аренду, как в объектах коммерческой недвижимости, и покупатели элитных квартир хотят получить максимум комфорта от паркинга.

Подземный паркинг - наиболее актуальный вид паркинга сегодня

Подземный паркинг - это технически сложное и дорогое сооружение, следовательно цены, а аренду и продажу мест в таких паркингах, довольно высоки. Подземный паркинг - единое пространство с разметкой, указывающей границы машиномест. В некоторых объектах часть парковочной зоны разбита на боксы, огражденные с трех сторон бетонными перегородками.

Под большинством бизнес-центров классов А и В, а также жилыми комплексами и некоторыми торговыми центрами располагаются одно- или двухуровневые подземные паркинги. Многоуровневые паркинги строятся редко из-за затратности, а кроме того, при организации подземного паркинга существуют градостроительные ограничения по максимально возможной глубине строительства. Сегодня в Киеве построен только один четырехуровневый подземный паркинг - в офисном центре "Парус" на углу ул. Мечникова и бульвара Леси Украинки.

При строительстве подземных паркингов можно выделить несколько проблем: подземные воды и карстовые образования, которые могут ограничить глубину заложения или усложнить процесс рытья котлована. А также подземные коммуникации, которыми сильно насыщена центральная часть Киева, подземные линии метро, фундаменты стоящих рядом домов значительно повышают стоимость строительства подземного паркинга.

Несмотря на то, что в Украине подземные паркинги уже достаточно привычны как элементы инфраструктуры нового здания, далеко не во всех случаях паркинги соответствуют высокому классу объекта недвижимости и для уровня автомобилей, для  которых паркинги предназначены. Подземный паркинг должен отвечать следующим условиям:

• микроклимат паркинга (теплый и сухой; воздушные завесы, которые "тормозят" доступ холодного воздуха снаружи, что особенно актуально в зимний период);
• отличный обзор паркинга;
• достаточная для всех типов автомобилей высота потолков и ширина въездов-выездов, разъездов, парковочных мест в паркинге.
• удобство въезда и выезда из паркинга, которые должны быть расположены отдельно;
• безопасность паркинга;
• круглосуточная охрана паркинга;
• технологичность паркинга;
• наличие систем: гидроизоляции, вентиляции и контроля загазованности, пожаротушения и дымоудаления, связи, освещения
• за рубежом к этому добавляется наличие моек, очистителей снега, сушек, грузовых лифтов, расположение на въезде систем антиобледенения.

Но застройщики часто пытаются обойти нормы вместительности паркинга. Если нормативы отличаются от объективных коммерческих требований, нормы не выполняются. Причем случаев, чтобы контролирующие органы штрафовали застройщика из-за нарушения парковочных норм или останавливали строительство, украинская история пока не знает.

При разработке концепции девелоперы рассматривают количество парковочных мест паркинга как одну из составляющих успешного функционирования объекта недвижимости, но при дефиците земли в городе нередко вынуждены жертвовать паркингом.

Что касается жилой недвижимости, то еще в 2003 году Киевсовет принял решение, согласно которому все жилые дома в Киеве должны строиться только с подземными паркингами, минимальное количество машиномест в которых должно соответствовать количеству квартир.

Проекты в которых количество машиномест в подземном паркинге будет меньше количества квартир, или паркинг вообще не будет предусмотрен, приниматься к рассмотрению не будут.

Однако, имеются исключения из правил. Паркинг может быть предусмотрен во второй очереди проекта; если же дом предназначен для инвалидов либо ветеранов, паркинг вряд ли понадобится. Поэтому решение Киевсовета - чисто декларативное заявление и не имеет реальной силы, поскольку не подтверждено нормативной базой.

Стоит остановиться на довольно актуальной сегодня проблеме несоответствия нормативных требований к пространственным параметрам подземного паркинга стремительно возрастающим габаритам автомобилей. Установленной в СНиПах площади машиноместа 2,3х5 метров явно недостаточно для парковки габаритного авто. Разместить автомобиль на площадке такого размера можно, но к ней еще нужно подъехать и развернуться, не задев стоящие рядом машины.

Аналогичное несоответствие касается высоты уровня в подземном паркинге - даже соответствующие нормам и прошедшие экспертизу паркинги оказываются тесными и низкими для обычных джипов, не говоря уже о более крупных автомобилях. Профессиональные девелоперы, реализующие элитные проекты в сфере жилой недвижимости, начали проектировать подземные паркинги в соответствии с собственным перечнем требований, основанным на предпочтениях покупателей квартир.

Учитываются габаритные и маневренные параметры (радиус разворота). При этом предусматриваются паркоместа для различных типов автомобилей - высоких и длинных авто представительского класса и машин бизнес-класса. Минимальная ширина кольца, в которое может вписаться автомобиль представительского класса - 2.9 метра. Зазор между автомобилем и стеной ограждения (боковой, задней) должен составлять около 0,5 метра, высота ворот и проездов - не менее 2,2 метра с учетом необходимого зазора до нижней части конструкций перекрытий.

Эксперты акцентируют внимание на важности надлежащего соблюдения требований к паркингу, даже если это не влечет за собой повышения текущей доходности объекта недвижимости. Соблюдение всех требований к паркингу повышает привлекательность объекта для покупателей, которые, отдают предпочтения долгосрочным преимуществам, а не краткосрочной позиции на рынке.

Даже если сегодня из-за отсутствия конкуренции на рынке, офисный или торговый центр недостаточно, по западным меркам, обеспеченный паркингом, позволяет относить объект к высокому классу и заявлять соответствующие ставки аренды, то в будущем, уровень доходности проектов, где девелопер сэкономил, будет существенно снижаться.

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции