Имущественный комплекс это совокупность объектов недвижимости и имущества, на которые распространяется имущественное право какого-либо юридического или физического лица.
С введением в хозяйственный оборот отношений, связанных с целостным имущественным комплексом, возникают вопросы, требующие определения данного понятия.
С введением обязательной регистрации договоров купли-продажи единого имущественного комплекса юридический смысл этого понятия становится еще более актуальным, т.к. предмет любого гражданского (хозяйственного) договора является его существенным условием. Чтобы определить предмет купли-продажи, необходимо назвать, что именно продается-покупается.
В нормативных актах приводятся разные по смыслу определения целостного имущественного комплекса. В частности, понятие целостного имущественного комплекса определено в ряде постановлений КМУ и совместных приказах Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ), Антимонопольного комитета Украины (АМКУ), Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР).
При определении понятия «целостный имущественный комплекс» судебная практика руководствуется нормой части 1 статьи 4 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», согласно которой «целостный имущественный комплекс - это хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг), с предоставленным ему земельным участком, на котором он расположен, автономными инженерными коммуникациями, энергоснабжением. В случае выделения целостного имущественного комплекса структурного подразделения предприятия составляется распределительный баланс».
Подобная целесообразность объясняется тем, что Закон обладает высшей юридической силой по сравнению с иными нормативными актами, определяющими понятие целостный имущественный комплекс. Кроме того, понятие целостный имущественный комплекс, определенное в Законе Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», указывает все существенные признаки целостного имущественного комплекса: принадлежность имущества, земельного участка, наличие завершенного цикла производства продукции (работ, услуг); возможность разделения на самостоятельные структурные подразделения.
Понятия "субъект права" (например, юридического лица) и имущественный комплекс не совпадают. Так завод как имущественный комплекс может менять правообладателя, т.е. имущественный комплекс остается одним и тем же, а субъект права может меняться.
Атрибуты каждого имущественного комплекса в реестре допускает объединение в его составе любых других имущественных объектов (зем.участков, зданий, помещений, движ. имущества и т.д.), в т.ч. и имущественных комплексов меньшего порядка.
Имущественный комплекс - оценка имущества
Оценка имущественного комплекса является самым распространенным видом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектра объектов оценки, классифицируемых как имущество. Имущество – обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц. Другими словами, имуществом является совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.
Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности. Всвязи с этим, оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки, включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортных средств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее.
Отчет об оценке собственности (имущества или имущественного комплекса) имеет большой вес в спорах с налоговой инспекцией, когда речь заходит о правильности и полноте исчисления налогов. Такой отчет имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде.
Кроме того, довольно часто встречаются случаи оценки имущественных комплексов при совершении сделок купли-продажи. Несмотря на то, что покупатель и продавец вправе самостоятельно определить цену (если иное не предусмотрено законом), независимая оценка позволит установить реальный ценовой ориентир (рыночную стоимость) на объект продажи, существующий на дату проведения сделки.
Наличие отчета независимого оценщика позволит удостоверить перед лицами, чьи интересы может затрагивать данная сделка (акционеры предприятия, вышестоящая организация, государственные органы), что сделка купли-продажи была проведена добросовестно, каждый участник сделки действовал в интересах своей стороны и был осведомлен о реальной конъюнктуре рынка, реальной рыночной стоимости объекта купли-продажи и стоимости аналогичных объектов.
Продажа имущественного комплекса
Для осуществления процедуры купли-продажи предприятия как единого имущественного комплекса необходимо пройти такие этапы:
- Согласно Устава предприятия собрать сборы основателей и получить их согласие на продажу.
- Перед заключением договора купли-продажи предприятия целесообразно провести инвентаризацию и аудиторскую проверку с целью выявления всех его активов и пассивов, которые составляют единый имущественный комплекс.
- При заключении договора купли-продажи предприятия предусмотреть передачу единого имущественного комплекса по акту приема-передачи. В акте следует привести развернутый перечень активов и пассивов, которые переходят к покупателю по договору купли-продажи. В договоре, в свою очередь, надо сделать предостережения о том, что активы и пассивы, не указанные в акте приема-передачи, не считаются переданными покупателю.
Согласно части 2 статьи 191 ГКУ в состав предприятия как единого имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также право на торговую марку или другое обозначение и другие права, если иное не установлено договором или законом.
На предприятие как единый имущественный комплекс - объект гражданских прав, законодатель распространяет режим недвижимости, несмотря на то, что в его состав могут входить как движимые, так и недвижимые вещи и другое имущество.
Согласно ч. 4 ст. 191 ГКУ предприятие или его часть могут быть объектами купли-продажи, залога, ренты и других сделок. Поскольку предприятие как единый имущественный комплекс признан недвижимостью, то и на сделки относительно него должны распространяться соответствующие требования закона, которые касаются сделок с недвижимостью.
Например, для договоров купли-продажи единого имущественного комплекса необходимо нотариальное удостоверение и государственная регистрация (ст. 657 ГКУ). Государственная регистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с его нотариальным удостоверением. Нотариусы, которые не имеют доступа к единой компьютерной базе данных Реестра, в день удостоверения сделки присылают один его экземпляр регистратору, который в день получения экземпляра вносит соответствующую запись в Реестр.
Регистратор может отказать в государственной регистрации нотариально удостоверенной сделки в случае, если отсутствует документ о плате за внесение записи в Реестр или плата внесена не в полном объеме. Запись в Реестре должна содержать такие ведомости:
1) наименование сделки;
2) наименование сторон:
- для юридических лиц резидентов — наименование, местонахождение и идентификационный код согласно ЄГРПОУ;
- для юридических лиц нерезидентов — наименование, местонахождение и государство, в котором зарегистрировано лицо;
- для физический лиц граждан Украины — фамилия, имя и отчество, постоянное местожительство и идентификационный номер согласно Государственному реестру физических лиц-налогоплательщиков и других обязательных платежей;
- для иностранцев, лиц без гражданства — фамилия, имя и отчество (при наличии), постоянное местожительство за пределами Украины;
Также читайте
3) описание недвижимого имущества, относительно которого совершается сделка, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные;
4) срок действия сделки;
5) о нотариальном удостоверении сделки (ведомости о нотариусе, который удостоверил сделку, дата удостоверения и номер в реестре для регистрации нотариальных действий, номер и серия специального бланка нотариальных документов, на котором изложен текст сделки);
6) порядковый номер и дата государственной регистрации сделки в Реестре;
7) о регистраторе.
Датой государственной регистрации сделки купли-продажи имущественного комплекса считается дата и время внесения соответствующей записи в Реестр. О внесении записи в Реестр регистратор выдает сторонам сделки купли-продажи имущественного комплекса или уполномоченным ими лицам экземпляр извлечения.
Согласно ч. 4 ст. 334 ГК Украины право собственности на предприятие как единого имущественного комплекса возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Итак, на этом процедуру купли-продажи имущественного комплекса можно считать завершенной.
Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции
