Понятие коммерческая недвижимость

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя: офисные помещения (в т.ч. офисы открытого типа и офисы закрытого типа), магазины, рестораны, кафе, торговые центры, склады, производственные помещения, заводы, имущественные комплексы, строительные площадки и проч.

Сегодня коммерческая недвижимость намного привлекательнее для инвестиционных целей, чем жилая. Коммерческую недвижимость приобретают с разными целями: для сдачи помещений в аренду, реконструкции и перепродажи, для ведения собственного бизнеса.

В любом случае – коммерческая недвижимость ликвидный и высокодоходный актив, к поиску которого следует относиться так же серьезно, как к покупке жилья. Как выбрать коммерческую недвижимость, каких распространенных ошибок стоит избегать.

Покупая коммерческую недвижимость как источник дохода, потенциальный собственник должен поставить во главу угла концепцию использования этой коммерческой недвижимости. Именно правильно определенная концепция позволит грамотно выбрать объект коммерческой недвижимости и получить максимальную прибыль.

Разные виды бизнеса, очевидно, предъявляют к коммерческой недвижимости разные требования: что хорошо для ресторана, может абсолютно не подойти для офиса или торговой площади. Ну, а оценка соответствия помещения предполагаемой концепции складывается из многих параметров – от месторасположения и состояния аналогичного бизнеса в округе до технического состояния коммерческой недвижимости и коммуникаций. И если предприниматель является новичком в этой сфере, то без консультанта по коммерческой недвижимости тут не обойтись.

Наиболее простым и понятным считается приобретение офисных помещений, наиболее сложны, и в тоже время доходны – торговые площади. Однако и их доходность постепенно начинает отходить от сверхприбыльной. Эпоха сверхприбылей на рынке коммерческой недвижимости постепенно уходит. 

К 2008–2009 годам средняя доходность от коммерческой недвижимости приблизится в Украине к среднеевропейскому уровню, соответственно, будут снижаться и ставки. Тот пик доходности, который начался в 2004–2005 годах, сходит сейчас на нет. Впрочем, это не означает, конечно, что вложения в коммерческую недвижимость теперь не приносят прибыли – просто для ее получения придется приложить больше усилий.

Дело в том, что еще несколько лет назад дефицит коммерческой недвижимости во всех сегментах рынка был настолько велик, что о такой «мелочи», как концепция, девелопер мог и не задумываться и, тем не менее, свою сверхприбыль получал исправно. Теперь для достижения тех же результатов думать приходится намного больше, что скорее хорошо – если мы все еще хотим приблизиться к европейскому уровню.

Выбор объекта коммерческой недвижимости

Самый главный вопрос, который стоит прояснить до покупки коммерческой недвижимости, – доходы и риски. Причем прогнозировать придется на 2-3 года вперед, поскольку, по статистике, год уходит на полное оформление собственности, второй – на строительно-ремонтные работы и третий – на становление бизнеса.

Даже многие эксперты не могут дать внятного ответа на вопрос как прогнозировать риски и доходность в области коммерческой недвижимости, поскольку нужно учесть слишком много нестабильных факторов: курс доллара, цены на нефть и газ, макро- и микроэкономическая ситуация и т. д. Если сформулировать кратко, всего существует 3 основных варианта обеспечения доходности покупаемого бизнеса, а выбор конкретного варианта коммерческой недвижимости зависит от помещения и его экспертной оценки.

• 1 способ – модернизация коммерческой недвижимости, когда текущий бизнес не меняется. Например, собственник, купив офис класса С, модернизирует его до офиса класса А.
• 2 способ – перепрофилирование коммерческой недвижимости, при котором собственник полностью меняет профиль купленного помещения, например, вместо магазина открывает бар или фитнес-центр.
• 3 способ – бизнес «с нуля», при котором собственник строит или полностью реконструирует помещение для дальнейшей организации в нем бизнеса, например, путем перевода жилого помещения в нежилое с дальнейшей сдачей его в аренду под магазин или парикмахерскую.

Покупка коммерческой недвижимости

Процесс покупки коммерческой недвижимости делится на два этапа: передача помещения в собственность путем оформления договора купли-продажи с владельцем и оформление договоров на предоставление коммунальных услуг. Для заключения договора купли-продажи коммерческой недвижимости с продавцом потребуется стандартный набор документов: из БТИ, правоустанавливающие документы на объект и документы продавца и покупателя. Список документов достаточно обширен и зависит от конкретной ситуации

Если все документы на объект коммерческой недвижимости на руках у продавца, то первый этап процесса оформления помещения в собственность проходит быстро. Однако на практике часто встречаются случаи, когда продавец коммерческой недвижимости не хочет тратить деньги и время на приведение в порядок своей документации, тогда покупателю или риэлтору приходится сначала заниматься этим от имени владельца. Приведение документов в порядок может растянуться до полугода.

Само оформление коммерческой недвижимости в собственность занимает от одного до трех месяцев. В настоящее время в ряде случаев вместе с покупкой помещения требуется в территориальных подразделениях «Киевзема» оформить в аренду и землю, на которой помещение расположено (что тоже является процессом дорогим и небыстрым, а после оформления прав аренды арендатору придется ежегодно платить соответствующие налоги.

Если участок на котором находится объект коммерческой недвижимости в постоянном землепользовании, под имущественный комплекс или бизнес-центр, необходимо перерегистрировать акт постоянного землепользования в "Киевземе" или другой местной организации по землеустройству.

Но наиболее трудоемкий и дорогостоящий процесс начинается уже после покупки коммерческой недвижимости. Речь идет о том, что вам нужно будет договориться о коммунальном обслуживании помещения с такими монополистами рынка, как «Киевэнерго», «Киевводоканал» и т.д.

Как показывает практика, наиболее проблемным является согласование технических условий на электроснабжение объекта коммерческой недвижимости. И, наверное, ни для кого не секрет, что помимо официальных проплат вам, скорее всего, придется столкнуться и с условно-неофициальными (которые доходят до 30% от стоимости всего проекта).

Срок эксплуатации коммерческой недвижимости

Говоря о коммерческой недвижимости, эксперты рынка оперируют такими показателями, как объем инвестиционных вложений и доходность коммерческой недвижимости. Эти данные имеют существенное значение, поскольку позволяют определить, через какое время объект коммерческой недвижимости будет приносить чистый доход.

Ведь после периода возврата вложенных в реализацию проекта средств, при грамотном управления и эксплуатации, объект коммерческой недвижимости становится стабильным источником дохода на любой стадии рыночного цикла. Будут ли доходными здания коммерческой недвижимости, построенные в конце 1990-х в Украине, когда рынок коммерческой недвижимости только зарождался, как долго будут востребованы новые офисные комплексы и торговые центры, поглощаемые сегодня еще до ввода в эксплуатацию?

Несмотря на «юный» возраст рынка коммерческой недвижимости, в Киеве, как, впрочем, и в других городах Украины, многие объекты коммерческой недвижимости расположены в зданиях, чей возраст превышает 50 и даже 100 лет. Возвращаясь к истокам зарождения столичного рынка коммерческой недвижимости, следует отметить, что первые проекты офисной недвижимости появились в реконструированных старых домах центральной части города, недействующих НИИ и промышленных объектах, перепрофилированных в офисные центры. Многократная реконструкция и реставрация свойственна и объектам стрит-ритейла. Так, Крещатик изначально был и остается главной торговой улицей столицы, где сконцентрированы самые престижные магазины, бутики и объекты коммерческой недвижимости.

В этом и заключается особенность коммерческой недвижимости: в отличие от многих товаров и продуктов, ее жизненный цикл, при условии правильного управления и эксплуатации, может достигать десятков и даже сотен лет. В этом плане важную роль играют понятия физического и экономического срока жизни объекта коммерческой недвижимости. Срок экономической жизни определяется периодом времени, в течение которого объект коммерческой недвижимости может быть использован как источник прибыли. Этот срок заканчивается, когда производимые улучшения перестают позитивно влиять на стоимость объекта.

Жизненный цикл объекта коммерческой недвижимости включает срок его экономической и физической жизни. Экономический срок – это период прибыльного использования объекта коммерческой недвижимости, в то время как физический – период его реального существования в функционально пригодном состоянии до момента разрушения или сноса.

Физический срок жизни объекта коммерческой недвижимости – это производная от качества конструкций, технологий, применяемых при возведении здания, добросовестности подрядчиков. Но при современном темпе развития строительных технологий здания устаревают морально намного быстрее, чем физически.

Современные строительные технологии позволяют возводить капитальные сооружения, отличающиеся повышенной износостойкостью, что также влияет на увеличение их жизненного цикла. А потому можно утверждать, что новые объекты коммерческой недвижимости априори рассчитаны минимум на 100 лет. Для особо капитальных конструкций срок физической пригодности может составлять 100-175 лет. Но при нынешнем темпе жизни, стремительном научном прогрессе моральное устаревание коммерческой недвижимости наступает гораздо быстрее физического.

Как и любой другой продукт, объект коммерческой недвижимости подвергается действию различных факторов, что приводит к износу, то есть утрате полезности и снижению его стоимости. Износ учитывается как один из важнейших критериев при оценке уже функционирующего объекта коммерческой недвижимости, и может быть физическим, функциональным, внешним (экономическим). Физический износ зданий и сооружений, в принципе, можно исправить, но при этом затраты на исправление не должны превышать предполагаемой выгоды.

Функциональное (моральное) устаревание объекта коммерческой недвижимости заключается в его несоответствии современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Это может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в неудобстве планировки, несоответствии объемов, инженерного обеспечения и т.д.

Как и физический, функциональный износ можно устранить, опять-таки, исходя из соотношения необходимых для улучшения средств и размера дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого функционального износа коммерческой недвижимости определяется как разница между потенциальной стоимостью коммерческой недвижимости на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

Экономический износ коммерческой недвижимости наступает вследствие негативного изменения внешней среды. Это может быть как общий упадок района, в котором находится коммерческая недвижимость, так и действия правительства либо местной администрации в области налогообложения, страхования, определенные изменения на рынке занятости, в сфере отдыха, образования и т.д. Устранение такого негативного влияния для восстановления ценности коммерческой недвижимости считается нерациональным ввиду несоизмеримо высоких затрат.

Это значит, что, проектируя офисный, торговый центр, гостиницу или любое другое здание коммерческого назначения, необходимо не только учитывать современные технические требования, но взвешивать и оценивать конкуренцию и требования к объектам со стороны рынка коммерческой недвижимости на несколько лет вперед.

Жизненный цикл объектов торговой и офисной недвижимости сильно зависит от целого ряда факторов. Такие показатели, как расположение, формат, грамотная концепция и архитектурные решения, влияют на срок жизни объектов коммерческой недвижимости в других сегментах, как-то: гостиницы, склады, индустриальная сфера.

Так, говоря о продолжительности экономической жизни коммерческой недвижимости, эксперты называют для складской недвижимости 10-15, а иногда и 20 лет (без капитальных реконструкций для склада класса А). Существенному износу подвергаются в первую очередь, полы складов, которые необходимо реконструировать каждые 3-5 лет эксплуатации.

Если сравнивать средний срок жизни для всех видов коммерческой недвижимости, гостиничный сегмент лидирует. Именно он требует наибольших затрат на строительство и эксплуатацию, но, с другой стороны, срок экономической жизни гостиниц в разы превышает показатели торговой и офисной недвижимости. У гостиниц в сравнении с офисной и торговой недвижимостью гораздо длиннее экономическая жизнь.

Если это правильно спланированный и управляемый проект, с хорошим расположением, то привлекательность и ценность гостиницы со временем только возрастает. Однако сегодняшние инвесторы практически не имеют возможности оценить это преимущество, поскольку, к сожалению, обладают сравнительно краткосрочным горизонтом капиталовложений.

Практически все международные отельные группы имеют в своем портфолио реконструированные гостиницы с вековой историей в центральных районах городов. Такие отели, помимо своей реальной стоимости, обладают также исторической ценностью как уникальные архитектурные объекты.

Украинский рынок коммерческой недвижимости постепенно переходит в новую фазу своего развития, когда инвесторы и девелоперы осознают необходимость создавать инвестиционно привлекательные объекты коммерческой недвижимости с долгим сроком жизни. Тенденцией будущих лет станет разработка проектов офисных зданий с учетом международных требований к вместительности автомобильной парковки и качеству внутренней инфраструктуры – торговых помещений, конференц-залов, зон отдыха, фитнес-центров, ресторанов. Это касается и других сегментов коммерческой недвижимости. Уже ближайшие несколько лет будут отмечены появлением масштабных многофункциональных комплексов и бизнес-парков

Коммерческая недвижимость: тенденции и прогнозы

Среди основных тенденций развития украинской коммерческой недвижимости в первом полугодии 2008 года эксперты называют следующие:

• Рост арендных ставок в торговом и офисном сегментах коммерческой недвижимости.
• Сохранение и даже увеличение разрыва между спросом и предложением на коммерческую недвижимость.
• Рост стоимости проектного финансирования; банки более консервативно подходят к кредитованию новых проектов коммерческой недвижимости.
• В связи с ухудшением условий финансирования на рынке коммерческой недвижимости произошел некий спад активности развития проектов, находящихся на этапе проектирования либо начальной стадии строительства.
• Из-за возрастающей стоимости финансирования и более консервативного подхода банков к кредитованию коммерческой недвижимости украинские девелоперы стали более тщательно выбирать и разрабатывать проекты, более реалистично оценивать свои финансовые возможности, для совместных проектов они стараются находить западных партнеров, способных привлечь менее дорогое финансирование.
• Стремление многих локальных девелоперов к выходу на IPO либо частному размещению из-за нехватки капитала.
• На рынке коммерческой недвижимости имеется ряд примеров, свидетельствующих об изменении ожиданий инвестиционных фондов касательно ставок капитализации с 8-9% до 9-10%.
• Продолжается тенденция введения объектов коммерческой недвижимости в эксплуатацию с опозданием от заявленных сроков.
• Дальнейший рост стоимости строительства за счет удорожания материалов и работ.

В целом, все основные прогнозы касательно развития рынка коммерческой недвижимости в 2008 году, сделанные экспертами в конце 2007, подтвердились в первой половине года: дальнейшее повышение арендных ставок в торговом и офисном сегменте коммерческой недвижимости, сохранение и даже увеличение разрыва между спросом и предложением на коммерческую недвижимость, ввод объектов в эксплуатацию позже заявленных дат.

Неспокойная ситуация на международных финансовых рынках не прошла бесследно и для украинского рынка коммерческой недвижимости. Тем не менее, интерес международных инвесторов к украинской коммерческой недвижимости, особенно к рынку Киева, как наиболее развитому, остается по-прежнему высоким.

Кризис на международных финансовых рынках вместе с ограничительной монетарной политикой НБУ оказывают негативное влияние на доступность и условия финансирования для рынка коммерческой недвижимости. Стоимость проектного финансирования увеличилась, банки более выборочно подходят к кредитованию новых проектов коммерческой недвижимости. Как долго продлится данная ситуация, будет зависеть от того, насколько быстро улучшатся условия на мировых рынках и насколько стабильной будет политическая ситуация в Украине.

На сегодняшний день девелоперскими компаниями как никогда востребована услуга оценки коммерческой недвижимости, что говорит о повышенном интересе компаний к выходу на IPO либо частному размещению. Это подтверждает потребность рынка в иностранных инвестициях и факт нехватки капитала.