Первичная ипотека обвалит рынок

Застройщики вскоре увидят зеленый свет. Его готовится зажечь Национальный банк. Регулятор берется рефинансировать своих подчиненных для кредитования жилья. Как поднимать строительную отрасль с колен, обещают прописать уже через месяц.

Об этом самолично заявил председаль НБУ Владимир Стельмах.

Слова руководителя подчиненных радуют. "Это было бы неким посткризисным прорывом, порывом для строительства. И это бы потянуло за собой ряд других отраслей",– считает заместитель председателя коммерческого банка Вячеслав Юткин.

За прорывом будет следить сам премьер-министр. Он уже поручил профильному ведомству завершить до конца 2010-го, в крайнем случае в 1-2 квартале 2011-го, строительство всех объектов с готовностью выше 70%. Поручение премьера Азарова появилось через неделю после заявления главного финансиста. Владимир Стельмах уже пообещал рефинансировать банки под достаточно низкую ставку - 12,25%. И при этом особо подчеркнул, что проценты для конечных потребителей не будут превышать отметку 16%. То есть заработок банков будет колебаться от 2, 5% до 3, 5%. Не очень много - но работать можно, считают експерты.

Так, заместитель председателя коммерческого банка Николай Суганяка подтверждает: "Мы работали примерно под такую же доходность по рефинансированию государственного ипотечного учреждения. На длинных портфелях, не менее 10-ти лет, так работать можно. Мы разделили Украину на три условные региона – Киев, города-миллионники и другие города. И в зависимости от такого деления вышли на определенные категории заемщиков. От их уровня доходов и некоего среднего уровня стоимости квадратного метра жилья в этих регионах, определи срок кредитования. Расчет показывает, что в существующей ситуации стоимости и доходов населения срок должен быть не менее 10 лет".

Предложение НБУ будет иметь особых сторонников, считают аналитики. Это те учреждения, в кредитных портфелях которых есть незавершенные строительные проекты. Под их финансирование и будут разрабатываться программы в первую очередь, чтобы устранить главный риск – риск нереализации построенного жилья. Потому что сегодня продажи квартир остановлены из-за отсутсвия у потенциальных покупателей денег.

Однако даже схема НБУ может не сработать. Владимир Стельмах заявил, что две трети стоимости квартиры покупатели должны оплатить самостоятельно. В условиях падения доходов, безработицы и неравномерного распределения сбережений украинцев, это представляется маловероятным. "Если у потенциального покупателя жилья есть две третьих стоимости, то одну треть он найдет. Я думаю что более реальной планкой отсечения должна быть цифра 50% стоимости квартиры, которую должен оплатить заемщик", – считает Вячеслав Юткин.

Слова банкира-практика, подтверждает главный редактор экономического журнала Андрей Блинов. Он уверен, что условия предоставления кредитов остаются жесткими. "Ставки все же остаюся высокими из-за инфляции. И пока она не будет преодолена, пока реальные доходы украинцев не будут существенно расти, запуск ипотечного механизма не будет активным. Какие бы условия не предлагал Кабмин и НБУ", – считает експерт.

Для расчетов НБУ, скорее всего, были свои основания, не исключают аналитики. Ведь по убеждению главы Нацбанка, стоимость жилья в Украине завышена не менее, чем в 2 раза. И прежде всего у застройщиков. Так, в России стоимость одного квадратного метра составляет полторы средних заработных платы. В Украине - это 4 средних заработных платы. И если исходить из таких оценок, то планы НБУ могут быть вполне реальными.

Вячеслав Юткин уверен: "Думаю, что Владимир Семенович прав в отношений Киева. Но опять же, эта правота больше теоретическая. Если реально посмотреть на проблематику Киева и на строительный бизнес, то мы все понимаем, что в цене квадратного метра содержится мзда, которая платится местным властям. По отводу под площадку, за разрешительную документацию, за техпроекты. Этого Стельмах не учитывает, хотя должен понимать, что в общем-то в этом и состоит плата за квадратный метр. К тому же те, кто имеет проекты с готовностью 70% и выше, не могут опустить цены. Они будут иметь прямой убуток из-за того, что в прошлые периоды высоких цен уже потратили необходимые на то время деньги. И сегодня для них это убытки".

Дискуссия относительно реальной цены может занять не один день в кругу специалистов, соглашается Андрей Блинов. "Но сегодня, те кто работает в строительной сфере, должны признаться себе самим, что тенденции на рынке не способствуют росту цен. Пока что предложение превышает спрос. И понятно, что стоимость квадратного метра в большинстве регионов должна упасть ниже 1000 долларов. Только после этого покупатели активизируются и можно будет говорить о возобновлении рынка".

Минрегионстрой уже подсчитал, сколько денег необходимо для достройки на две трети готовых объектов. Это не менее 12 миллиардов гривен. Будет ли сумма такой, и на каких условиях пойдет в экономику, НБУ расскажет через месяц. Поэтому потенциальным покупателям стоит подождать. Может, государство и создаст благоприятные условия для продвижения выгодной ипотеки. Ведь сегодня реальные ставки по кредитам в гривне на первичке колеблются от 20% до 29% годовых.

Виктория Бойко