Евроремонт с целью инвестиции

Как, вложив деньги, увеличить стоимость жилья. Нюансы инвестиций под названием «недорогая недвижимость + ремонт = выгодная продажа»

Киев: Жилье от строителей + ремонт

Вариант очень простой: следует выяснить по Авизо или на сайтах агентств недвижимости или любых аналогичных – разницу между квартирами «после строителей» в новостройках (в их описании обычно присутствуют слова «будівельне оформлення») и квартир с евроремонтом.

После этого из полученной разницы следует вычесть стоимость евроремонта (из расчета 250 $/м2 за материалы и работу заказанной вами бригады) а также вычесть и 10% стоимости послеремонтной квартиры (эти деньги придется выложить за оформление двух сделок купли-продажи недвижимости маклерам и госорганам). Полученная цифра и будет возможной вашей прибылью, которую можно получить уже через месяц-два после инвестирования в квартиру.

При этом под инвестиционным евроремонтом мы понимаем более-менее приближенное к международному качеству жилья вложение материалов – начиная с профессионального тщательного выравнивания полов, потолков и стен и заканчивая высоким качеством и эстетикой сантехники и красивым и удобным расположением освещения.

Упоминаем об этом потому, что отечественной реалией является и евроремонт в значении – косметическое покрытие всех заметных мест квартиры среднеценовыми материалами или вставка аналогичных элементов в низкоценовую инфраструктуру квартиры. Это, безусловно, хороший бюджетный вариант по сочетанию эстетика/затраты – но увы, он очень мало влияет на цену недвижимости, не более 5-10 тысяч долларов при затратах 2-3 тысячи, что делает невозможным использование такого ремонта в качестве инвестиции.

Для первоначального изучения лучше купить квартиры в домах трех-пятилетней давности (на данный момент 2005-2007 годов) – только в них одновременно можно найти и еще непроданное незаселенное жилье, и обжитые квартиры с хорошим ремонтом. Поскольку статья предназначена не для миллионеров, а для инвесторов со 100-200-ми тысячами долларов, для примера исследования мы взяли относительно дешевую троещинскую улицу Милославскую – а именно, ее новый «четный» квартал из шести утепленных домов как раз указанных годов постройки (Милославская, 2, 4, 6, 2а, 4а 6а – серия КТУ).

Агентства недвижимости предлагают квартиры в этих домах: трехкомнатные новые по цене от 110 тысяч; а с высококлассным евроремонтом аналогичное жилье «уходит» максимум за 175 тысяч (предлагается-то оно и за 190 тысяч, но за эту стартовую цену последнюю улицу города вряд ли кто возьмет). Ремонт почти 100 квадратных метров обойдется в 25 тысяч американских единиц, расходы на оформление второй сделки составят около 20 тысяч. Итого чистый инвестиционный выигрыш составит, в идеале, 175-110-25-20 = 20 000 долларов или 13% от вложенных 155 тысяч.

В случае одно и двухкомнатных квартир в тех же домах при сохранении нынешних цен на недвижимость такая инвестиция будет менее доходной (формула: 120-80-15-12 = 13 000 в случае двухкомнатной, 95-70-10-10 = 5 000 в случае однокомнатной). Однако в других районах результат «формулы» по раным типам квартир может оказаться и иным.

И разумеется, инвестиция в квартиру с ремонтом, как и без ремонта, становится выгоднее, если знать о грядущем в ближайшее время росте цен в данном районе в связи, например, с постройкой метрополитена или вообще о повышении цен во всем городе (детальнее принципы подбора квартиры для инвестиции смотрите здесь). Разумеется, аналогичный принцип можно приложить и к неновому жилью. Однако вероятность продажи «евроремонта» в новом доме по адекватной цене несколько выше, чем в доме 60-х-90-х годов – если только речь не идет о вложениях размером 150-200 тысяч долларов в близкие к центру или станциям метро районы.

Недострой + ремонт – есть ли смысл?

Казалось бы, гораздо больший выигрыш может ожидать того, кто профинансирует квартиру в строящейся новостройке, который заканчивается постройкой (что снижает риск «вечного недостроя», хотя и не устраняет его совсем, но зато заметно «снижает» цену квартир по сравнению с уже сданным домом).

Так, на той же дешевой пока Троещине на улице Цветаевой в почти законченном и уже частично сданном ряде «многосекционок» серии АППС-люкс в конце февраля можно купить однокомнатную квартиру от 62 тысяч долларов, трехкомнатную за 100 тысяч. Риск несдачи этого явно живого объекта в ближайший год-два, по наблюдениям автора, уже стремится к нулю. При этом после такой инвестиции и последующей вполне вероятной продаже «единички» с евроремонтом за 95 тысяч, а «трешки» за 180 тысяч, можно «наварить» 13 тысяч американских единиц в случае однокомнатного жилья и 35 тысяч в случае трехкомнатного.

Однако и без ремонта квартиры в уже сданных секциях этих домов стоят примерно на те же суммы дороже (однокомнатная 75 тысяч, трехкомнатная 135 тысяч). А ведь маклерские и налоговые выплаты при меньшей стоимости жилья вы платите меньшие. Вывод если инвестировать в «почти-дострой», то ремонт делать не обязательно. Разве что вы собираетесь до продажи некоторое время жилье сдавать. Впрочем, в приведенном троещинском варианте найти арендатора, согласного снимать евроремонтную квартиру за соответственную цену на улице Цветаевой, будет весьма непросто.

И наконец, если вы будете инвестировать в только начатую постройку, там прибыль возможна в два-три раза большая, чем вышеуказанные числа. Но там и сроки, даже если все пойдет по плану, немалые, и риски, особенно в кризис, для небогатых людей непомерно огромные...

Самая выгодная инвестиция: прогноз риэлтеров

Однако в условиях маловероятности повышения цен на квартиры в Киеве действительно выгодной инвестицией 100-200 тысяч долларов в недвижимость риэлтеры называют покупку и ремонт домов с участками за пределами города.

Прежде всего, речь идет о Крыме. В «провинциальных» приморских поселках (Кастрополь, Малореченское, Курортное и т.д.) в настоящее время можно приобрести и недостроенный коттедж от 100 000 долларов, и старый обычный частный дом от 30 000 с небольшими участками вокруг них. При этом, по мнению наблюдателей, после стабилизации политической ситуации в Украине и некоторого замедления кризисной «кривой» в России и Украине вернется массовый спрос на крымскую прибрежную землю, что вызовет обратный рост ранее падавших крымских цен.

Ориентировочно, такой глобальной рост – и в отношении самой земли, и в отношении готовых дачных комплексов – с лета 2010 до 2012 года составит 30-50%. При этом случае проведения хорошего ремонта – возможно надстройки и расширения, и превращения обычного частного дома в некое подобие коттеджа на 5-6 и более отдыхающих – можно быть уверенным в возможности продажи этого же комплекса через пару лет на 70-80% дороже цены его покупки.

Таким образом, приобретя в приморском поселке старый дом и 10 соток за 100 тысяч близ моря, сделав там за 30 тысяч долларов ремонт и потратив за несколько лет тысяч пять на поддержание дома в надлежащем состоянии, вполне вероятно сбыть весь комплекс через пару лет за 180 тысяч, а то и дороже – покупатели в лице крымчан, занимающихся рекреационнным бизнесом, обычно быстро находятся.

Попутно в эти же годы можно и нужно сдавать дом отдыхающим, получая при этом дополнительный доход при плате 10-15 долларов в день – 4-5 тысяч долларов в сезон (каковых денег с избытком хватит и на текущий ремонт, и на выплаты местному жителю, которого вы наймете посматривать за объектом в несезон). И, возможно, продавать недвижимость вам вообще не захочется. В конце концов, в собственном доме близ моря можно хоть иногда отдыхать и самому – а это ведь не только несомненное удовольствие, но и экономия финансов.

Аналогично ожидается повышение (возвращение) цен и на участки (коттеджи, дачи) вокруг Киева. Однако тут повышение стоимости прогнозируют на уровне максимум 15-20%, то есть в случае хорошо отремонтированной дачи или еврокоттеджа при вложении в покупку неремонтированного или недостроенного жилья с участком и его последующий ремонт 120 тысяч можно ожидать продажи этого комплекса за 150 тысяч, но вряд ли больше. Да и рынок аренды дач под Киевом весьма неразвит, то есть получить доход от этого маловероятно, а вопрос охраны (и расходов на нее) такого комплекса почти везде (кроме хорошо охраняемых садовых товариществ) стоит довольно остро.