Кредиты на первичную недвижимость: что, где, почем

Начнем с основного нюанса – под понятием «первичный рынок жилья» скрывается два юридически разных вида недвижимости. Во-первых – строящаяся (таким жилье считается вплоть до официальной сдачи дома в эксплуатацию). Во-вторых – уже целиком сданная, но еще необжитая недвижимость.

Разница ставок при кредитовании той и другой зачастую весьма немалая.

Кстати, второй вариант, «готовая первичка», может иметь возраст и три, и пять лет от сдачи дома, и за этот период объект может несколько раз переходить от одного продавца к другому (по крайней мере, до кризиса предложений риэлторов-перепродавцов «первички» было множество); а в случае продажи загородных коттеджей или элитного жилья может идти речь даже о полном ремонте и оснащении объекта недвижимости. Но все же необжитая «новенькая» во всех деталях квартира или дом является для риэлторского рынка его «первичным» сегментом.

При этом на данный момент способы покупки этих двух типов «первички» кардинально отличаются. Готовая сданная квартира (дом) меняет собственника при помощи точно такого же акта купли-продажи, как и любая квартира вторичного рынка – тогда как в строящихся объектах будущий владелец жилья вносит средства в так называемый фонд финансирования строительства (ФФС), при чем в сопутствующих документах участников фонда, по понятным причинам, называют не покупателями, а инвесторами.

Однако в случае банковского ипотечного кредитования это серьезная юридическая разница видов собственности и видов деятельности для будущего владельца жилья несколько нивелируется, ибо эту разницу «берут на себя» банки. Финучреждения фактически становящиеся основным участником такой сделки, работают и в случае ФФС, и в случае акта купли-продажи по одинаковой для заемщика схеме.

Случается, что одно финучреждение, кредитующее определенный объект на первичном рынке, кредитует его и до сдачи дома, и после его сдачи – при чем изменяются (и то не всегда) лишь ставки кредитования (всегда меняется в большую сторону после сдачи дома лишь стоимость недвижимости, прямо не зависящая от отдела кредитования физлиц банка ), однако другие аспекты взаимодействия с заемщиками банк в этом случае обычно не меняет. С другой же стороны, банк может рассматривать готовую «первичку» как вариант «вторички» и кредитовать ее на обычных условиях (и с теми же ставками), с которыми он работает на «вторичном рынке».

Зато, в свою очередь, ипотечные банковские предложения на «первичном» рынке можно разделить на целых четыре группы:

• кредитование определенных объектов жилья (строящихся, достраивающихся, реже – готовых);
• льготное кредитование по сотрудничеству с государственными фондами, например, Фондом содействия молодежному жилищному строительству (чаще всего этот вариант предусматривает также определенный объект кредитования )
• кредитование условно любых объектов первичного рынка, без локализации;
• кредитование под залог альтернативной недвижимости (чаще все этот вариант также не предусматривает точной локализации объекта кредитования).

Поскольку льготное кредитование в настоящее время на ипотечном рынке отсутствует, мы его пропускаем – а подробнее рассмотрим три остальных типа кредитования «первички».

Кредит под залог альтернативной недвижимости

По данным компании «Простобанк Консалтинг» на 13 апреля 2010 кредиты на нелокализованную «первичку» под залог «вторички», уже принадлежащей заемщику, предоставляет лишь одно финучреждение из числа 50-ти лидеров по активам – Universal Bank. При этом реальные ставки по этой программе – 27,15%-27,54% годовых при сроках 5-15 лет и 29,72% реальных годовых при сроке один год; достаточно значительный размер требуемого аванса – 50% от стоимости залога (напомним, что жилье на вторичном рынке, по крайней мере в столице, чаще всего стоит не дешевле строящегося жилья эконом-класса той же площади).

У одного из меньших учреждений – Банка Кипра – по такой программе ставки гуманнее (20,86%, 21,21% при сроках 10 и 5 лет соответственно), аванс в облцентрах и райцентрах 40%, и лишь в местностях и пунктах за пределами райцентров – 50%.

В целом же, перспективы такого ипотечного продукта, как «первичка» под залог «вторички» банкиры оценивают скептически. «Не вижу особого смысла предлагать такой продукт, поскольку на этот рынок в текущем году будут обращать внимание в основном лишь те клиенты, которые приобретают жилье с целью личного пользования. Обладая некоторой недвижимостью, клиенту есть смысл работать с «первичкой» лишь в том случае, если он либо покупает квартиру, скажем, для детей, либо расширяет свои возможности (есть двухкомнатная, покупает трехкомнатную, например). Однако таких клиентов сегодня немного, поэтому вряд ли данная привязка к дополнительному залогу будет активно продвигаться в ближайшее время», – считает Цветан Петринин, заместитель председателя правления VAB Банка.
Кредит без локализации объекта на первичном рынке

Кредиты на строящееся жилье без точной локализации в настоящее время предоставляет два банка из числа 50 лидеров по активам. Ставки по таким программам обычно максимальные на рынке – поскольку банк, не являющийся партнером застройщика, не может быть уверенным в успешном завершении строительства, и оценивает свои риски в виде высоких процентов. Авансы также редко снижаются на уровень менее 50%. По данным на 13 апреля 2010 года, таким ипотечным продуктом можно воспользоваться в Кредобанке (28,25%-28,75% реальных годовых при сроках 5,10,15 лет и 29,56% реальных годовых при сроке один год) и БТА Банке (29,69% реальных годовых при сроках один и четыре года плюс ежемесячная комиссия в случае повышения курса доллара, сумма кредита до 100 000 долларов).

Тем не менее, несмотря даже на озвученное киевскими застройщиками увеличение продаж готовых объектов в столице в последние два месяца, банкиры видят перспективы «нелокализованного» кредитования (без привязки к застройщику-партнеру банка) также весьма нерадужными.

«Достаточно проблематично сегодня идет и реализация объектов, уже достроенных. Клиенты не настолько активно покупают квартиры, как раньше. С рынка ушли спекулянты, приобретавшие недвижимость с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, что сразу же отразилось на структуре портфеля потенциальных заемщиков. Практически весь спрос сейчас формируют именно те клиенты, которые покупают квартиры для личного пользования.

А для этого заемщика, как правило, уровень процентной ставки на кредитный продукт порядка 25% уже критичный, не говоря о более высокой стоимости сегодняшних банковских предложений. Ему тяжело обслуживать обязательства по кредиту, чем, собственно, и объясняется вялый спрос, который мы наблюдаем. При этом надо отметить, что застройщики не идут на снижение, удерживая уровень рентабельности объекта, который был заложен изначально», - объясняет ситуацию Цветан Петринин.

Кредит на определенный объект недвижимости

Несмотря на увеличение спроса на покупку жилья на первичном рынке, эксперты не прогнозируют активного кредитования «первички» в 2010 году.

«В этом году особого оживления кредитования под покупку жилья на первичном рынке не стоит ожидать. Будут работать только те программы, где конкретный застройщик аффилирован с банком, либо застройщик кредитовался в этом финансовом учреждении под постройку дома, – прогнозирует Антон Шаперенков, директор департамента управления продуктами розничного бизнеса VAB Bank. – Здесь рыночные процентные ставки будут на уровне 23–25% годовых, сроки кредитования в районе от 10 до 20 лет, первоначальный взнос может варьироваться в пределах 25–35%».

В целом, оценка банкира целиком соответствует текущей ситуации на рынке, на котором кредитуют первичку лишь следующие три учреждения из числа 50 лидеров по следующим объектам:

Помимо того, краткосрочный (всего один год) кредит с авансом 50% на приобретение коттеджа в ирпенском элитном комплексе «Ясные зори» можно взять в банке «Таврика» под 27,69% годовых.

Итак, «количество банков, финансирующих покупку жилья на первичном рынке, сейчас не так велико, чтобы говорить о существенном влиянии на рынок недвижимости, но список таких банков постоянно растёт, – говорит Максим Жирко, начальник управления развития продуктов и систем индивидуального бизнеса банка «Форум». –

Что касается объектов кредитования, то в первую очередь банки рассматривают участие в тех проектах, с которыми так или иначе были связаны в «докризисный» период – будь это корпоративное кредитование, розничное кредитование, управление фондом финансирования строительства или другая связь. Причина такого поведения проста - банки стараются уменьшить потенциальные риски и выбирают только те проекты, по отношению к которым у них есть уверенность в завершении строительства и ввода объекта в эксплуатацию».

На что обратить внимание

Главное свойство строящейся «первички» – непрерывное повышение цены недвижимости. Так, во всех шести вышеприведенных объектах, кредитуемых тремя банками (в таблице) еще недавно самая дешевая квартира стоила 48-56 тысяч долларов, ныне же минимальный ценовой порог будущих однокомнатных квартир в тех же жилых комплексах приблизился к 70-80 тысячам в зависимости от объекта, а новых объектов кредитования крупными банками с начала года вообще не появлялось.

Также следует помнить о таких расходах на любую покупку или инвестирование в недвижимость, как уплата от ее стоимости 1% госпошлины и 1% взноса в Пенсионный фонд. Помимо того, огромными расходами могут оказаться ежегодные выплаты по страхованию имущества (0,3-0,5% стоимости жилья), которые есть почти у всех банков и немалые выплаты по страхованию жизни (0,35% в год у банка «Киевская Русь», 1% в год у БТА Банка, 0,35% в год у Кредитпромбанке при сумме кредита свыше 150 тысяч долларов, остальные кредитующие банки на данный момент такую страховку не требуют).

Кроме того, некоторые банки могут требовать обязательного наличия платежеспособного поручителя, а также обязательного поручительства супруга за супруга в случае, если заемщик пребывает в браке (то есть утверждается обязанность, скажем, жены платить или отвечать в случае кредитной задолженности мужа; такова система сейчас у Банка Кипра). Помимо того, кредиты чаще всего выдаются лицам от 21 или 25 лет и лицам, у которых не наступит пенсионный возраст до окончания срока договора (впрочем, сейчас у банка «Киевская Русь» верхняя возрастная граница составляет 60 лет на момент займа). Минимальная официальная зарплата потенциального заемщика может составлять 5-8 тысяч гривен.

Наконец, к традиционным кредитным одноразовым расходам относятся стоимость оформления договора залога (0,1% стоимости залога, а не кредита – у всех банков), стоимость перечисления средств из банка владельцу жилья (0,2-0,3% суммы у некоторых банков), нотариальные и документарные расходы (вместе 1-2 тысячи гривен).