Налоги в Италии

Налоги и платежи при покупке недвижимости в Италии

Агентство: Размер комиссионных должен быть согласован с агентством заранее в виде определенного процента от цены продажи. Оговаривается также предоставление переводчика и автомобиля для просмотра имущества. Обычно размер комиссионных итальянского агентства составляет 5% от цены продажи недвижимости + НДС (20% от суммы комиссии). Комиссионные уплачиваются агентству при подписании предварительного контракта продажи.

Нотариус: Заключительный контракт (Contratto notarile di compravendita) обязательно подписывается в присутствии Нотариуса, стоимость услуг Нотариуса зависит от сложности акта и стоимости недвижимости (чем выше стоимость, тем меньше %). В среднем, стоимость услуг Нотариуса составляет не больше 3% (1.5 % - услуги + 1.5% регистрация в Регистре собственников).

Нотариальный акт заключается в присутствии переводчика, который зачитывает покупателю перевод акта подготовленного нотариусом и гарантирует, что клиент понял содержание.

Налоговые платежи при оформлении жилой недвижимости в собственность

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается у строительной компании (первичный рынок новостроек) покупатель уплачивает :

1. НДС = 10% от цены продажи
2. фиксированный ипотечный налог 168€ (за перезапись имущества в Регистре)
3. фиксированный кадастровый налог168€
4. гербовый сбор 168€

Итого: 10% от цены продажи + 500 €

В случае если жилая недвижимость (квартира, вилла) покупается со вторичного рынка покупатель уплачивает:

1. гербовый сбор - 7%
2. перезапись имущества в Регистре собственников - 2%
3. кадастровый налог - 1%

Итого: 10% от регистрационной стоимости недвижимости

Всего дополнительных платежей на оформление недвижимости в собственность для любого из вариантов покупки (с первичного или вторичного рынка) с учетом услуг нотариуса: 12-13% от стоимости + комиссия агентства недвижимости.

Каждый год:

Должен быть уплачен муниципальный налог на имущество I.C.I. (Imposta Comunale sugli Immobili) соответствующий 0,7% кадастровой стоимости имущества.

В случае если имущество сдается в аренду уплачивается налог IRPEF, равный 30% годового дохода от аренды.

Стоимость услуг по содержанию дома, виллы, квартиры зависит от региона,
например, в Калабрии платятся круглый год (вне зависимости живет кто-нибудь в доме или нет):

• а) электричество - 15 евро/месяц (если никто не живет), 15 евро/месяц + расход по счетчику (если живут в доме);
• б) вода - 187 евро/год;
• в) мусор -103 евро в год

Налоговые платежи при оформлении коммерческой недвижимости в собственность

Процедура оформления коммерческой недвижимости в собственность похожа на оформление жилой недвижимости (см.выше), но есть отличие в размере налогов, которые необходимо уплатить в итальянскую казну при оформлении. Этот разовый налог составляет 25% от цены продажи коммерческой недвижимости, а не от кадастровой стоимости, как в случае с жилой недвижимостью. Но есть возможностью возврата в будущем 20% (НДС) при осуществлении деятельности покупателем.

Например, при гостинично и ресторанной деятельности, Вы обязаны будете добавлять к стоимости работ НДС 20%, который после уплаты Вашими будущими клиентами, не будет перечислятся в бюджет государства, а будет оставаться у Вас, до тех пор пока Вы таким образом не возместите уплаченный Вами при покупке коммерческой недвижимости НДС 20%.

Структура налоговой системы Италии

Подоходный налог с физических лиц. Субъектом обложения выступают частные лица, резиденты и нерезиденты Италии, а объектом - их доходы. У резидентов (таковыми помимо исконных итальянцев считаются иностранцы, которые имеют в Италии основной источник доходов или проживают в стране более 6 месяцев) этим налогом облагаются все доходы, полученные не только в Италии, но и за границей. Нерезиденты выплачивают этот налог только с доходов, полученных в Италии.

Все доходы частных лиц в зависимости от источника происхождения делятся на пять категорий, каждая из которых имеет особенности исчисления. Этими источниками признаются:

• а) земельная собственность, недвижимость и строения;
• б) капитал;
• в) работа по найму и свободные профессии;
• г) предпринимательство;
• д) прочие источники.

По категории а) облагаемый доход, полученный от земельной собственности, ведения сельскохозяйственной деятельности, а также строений и сооружений, исчисляется кадастровым методом. Каждому виду недвижимой собственности соответствует определенный размер дохода, который принимается в расчет независимо от того, был или не был он реально получен.

Кадастровые оценки пересматриваются каждые 10 лет, а в промежутке к действующим нормам Министерство финансов имеет право вводить поправочные коэффициенты.

При исчислении доходов от строений в расчет принимаются городские дома, дачи, мастерские и другие постройки, используемые собственниками для проживания или сдачи внаём. Подобная практика не распространяется на сельскохозяйственные строения (помещения для содержания скота, хранения сельскохозяйственной продукции и т.д.), а также различные вспомогательные постройки торговых предприятий (склады и т.п.).

Доход от строений, как уже указывалось, определяется согласно кадастровым коэффициентам, однако в ряде случаев делается отступление от общего правила. Так, если здание не может быть использовано по назначению или сдано в аренду без согласия владельца, кадастровая оценка сокращается на 70%. И наоборот, кадастровая оценка увеличивается на 300%, если дом, расположенный в густонаселенных коммунах с числом жителей более 300 тыс. человек, не используется владельцем и не сдается им в наем. Тарифы также возрастают (на 30%) по отношению ко второму дому (не основному месту пребывания) владельца.

Категория б) включает всевозможные виды денежной ренты - проценты по займам, текущим и депозитным счетам в банках, облигациям и другим ценным бумагам, выигрышам в лотереях, аннуитетам и пр. Особенность этой категории доходов состоит в том, что изъятие налога осуществляется в большинстве случаев у источника, поэтому эти суммы не включаются в облагаемый доход физического лица. При этом ставка налога в случае его изъятия у источника является единой для всех налогоплательщиков независимо от общего размера дохода.

Категория в) фактически объединяет все трудовые доходы. Она подразделяется на доходы от работы по найму и доходы лиц свободных профессий.

Доходы лиц, работающих по найму, являются главным источником поступлений по подоходному налогу с физических лиц, их удельный вес в общей сумме налогооблагаемого дохода превышает 80%.

Категория г) касается доходов мелкой, некорпорированной буржуазии, которая имеет частные коммерческие предприятия. Прибыль от этих предприятий исчисляется так же как и прибыль корпораций, однако для налоговых целей рассматривается как индивидуальный доход владельца (правила подсчета доходов корпораций и компаний рассматриваются ниже).

Доходы семейного предприятия согласно Гражданскому кодексу должны распределяться пропорционально количеству и качеству труда, выполняемого членами семьи. Однако в отношении с налоговыми органами этот доход делится на равные части между всеми участниками предприятия, что дает возможность главе семьи сократить объем налогооблагаемого дохода, к которому соответственно применялись уже более низкие прогрессивные ставки. Доход, распределяемый между участниками, не должен превышать 49% общего дохода предприятия.

Облагаемый доход семейных предприятий определяется согласно общему положению, однако при этом имеются некоторые допущения. В связи с тем, что мелкие предприятия ведут бухгалтерскую отчетность по упрощенной схеме, не все виды расходов данного предприятия документально подтверждаются. Для определения этих расходов используется следующее правило: объем неучтенных расходов равен 3% с доходов до 12 000 000 лир, 1% от 12 000 000 до 150 000 000 лир, 0,5% от 150 000 000 до 180 000 000 лир.

В категорию д) входят следующие виды доходов: прибыль от спекулятивной перепродажи земли, недвижимости, предметов искусства в пределах обусловленного периода времени; доходы от собственности, находящейся за границей; платежи за разовые и случайные услуги и др. Совокупный доход, образованный из всех перечисленных выше источников, затем корректируется на сумму разрешаемых вычетов.

Согласно новому кодексу, налогоплательщик имеет право на вычет из облагаемой суммы следующих расходов:

1. суммы уплаченного местного подоходного налога;
2. арендной платы и других всевозможных платежей за недвижимость;
3. процентов, уплачиваемых по полученному ранее ипотечному кредиту;
4. расходов на лечение (полностью вычитаются расходы на посещение специалистов, протезирование и хирургические операции);
5. расходов на похороны (в сумме не более 1 000 000 лир);
6. расходов на образование (в сумме, не превышающей платы за обучение, установленной в государственных учебных заведениях);
7. алиментов;
8. взносов в систему социального страхования и обеспечения;
9. взносов по страхованию жизни и от несчастных случаев;
10. расходов, связанных с проведением выборных компаний (данное право имеют предприниматели);
11. расходов, связанных с текущим ремонтом, содержанием и охраной произведений искусства;
12. взносов в фонд борьбы с голодом (максимальная сумма 2% облагаемого дохода);
13. помощи театральным объединениям (до 20% облагаемого дохода);
14. потерь, понесенных арендатором из-за прекращения арендного соглашения;
15. пожертвований в пользу церкви. 

Подоходный налог с юридических лиц. Налог - это универсальный инструмент налогообложения прибылей капиталистических корпораций. Он распространяется на все промышленный, коммерческие и кредитно-финансовые компании на территории страны, а также на их заграничные филиалы. Под него попадают и мелкие частные предприятия, не имеющие статуса акционерных обществ, но построенные на долевом участии в капитале (партнерства, кооперативы и др.).

Объектом обложения является чистый доход компании в виде нераспределенной прибыли. Последняя определяется на основе счета прибылей и убытков и других данных бухгалтерского учета по формуле: валовой доход компании минус издержки производства и расходы, необходимые для поддержания процесса коммерческой деятельности.

Издержки и расходы, вычитаемые из валового дохода предприятия, включают широкий ряд статей. Прежде всего, это заработная плата персонала, но без учета выплат директорам компании в порядке участия в прибылях. Эксплуатационные расходы, расходы на ремонт и модернизацию основных фондов разрешены в пределах до 5% стоимости на начало налогового периода. Расходы на НИОКР могут вычитаться в полном объеме из доходов в первый год их проведения; в последующий период размер вычета - не более 25% фактических затрат.

Регулирующая роль подоходного налога с юридических лиц проявляется и в ряде других случаев. Например, если при продаже части основных капиталовложений получена прибыль, то она зачисляется на специальный резервный счет, который приравнен к амортизационному фонду и таким образом освобожден от налога.

Специальные правила регулируют обложение доходов, полученных за границей. Налоги, уплаченные там, дают право на налоговую льготу в Италии. В тех случаях, когда между Италией и страной, где был получен доход, имеется договор об избежании двойного налогообложения, он регулирует процент изъятия, который не может превышать суммы итальянского подоходного налога.

В тех случаях, когда такой договор отсутствует, льготное изъятие лимитируется в пределах 25%. Таким образом, принцип универсальности обложения доходов, полученных за границей, в Италии не существует, и эффективные ставки подоходного налога колеблются от 33 до 75% текущих ставок в зависимости от страны происхождения.

С 1983 г. налог взимается по единой ставке 36%. До этого периода основная ставка подоходного налога составляла 25%. Кроме неё в Италии имелись две специальные ставки. Для финансовых и холдинговых компаний, оперирующих только с ценными бумагами, ставки подоходного налога сократились до 7,5%. Компании и организации со “смешанным” капиталом, в котором доля участия государства превышала 50%, уплачивали налог по ставке 6,25%.

Налог на добавленную стоимость. Налог на добавленную стоимость взимается по дифференцированным ставкам. В настоящее время их пять: льготная - 2%, основная - 9%, две повышенные - 18% и 38%, а также нулевая, которая применяется к экспорту товаров и услуг.

Льготная ставка 2% применяется к товарам первой необходимости (хлеб, молоко и другие продукты питания), а также газетам, журналам. По основной ставке 9% облагается широкий круг промышленных изделий, в том числе текстильных. Продукты питания и спиртные напитки, продаваемые через ресторан, а также бензин и нефтепродукты облагаются по ставке 18%. Самая высокая ставка применяется к предметам роскоши (меха, ювелирные изделия, спортивные автомашины).

Налоги с деловых операций. Особая категория косвенных налогов представлена такими старейшими фискальными инструментами, как гербовый, регистрационный и концессионный налоги.

Гербовый налог взимается в форме продажи государством специальной гербовой бумаги или гербовых марок, требуемых по закону для надлежащего оформления различных коммерческих документов (долговых обязательств, квитанций, чеков, счетов-фактур, по которым не взимается налог на добавленную стоимость; частных контрактов и письменных соглашений).

Все нотариальные операции в обязательном порядке облагаются гербовым сбором. Размер гербового налога дифференцирован по видам документов, а внутри отдельных видов (например, долговые расписки) зависит от суммы сделки. По упомянутым долговым распискам с каждой 1000 лир взимается налог от 5 до 8 лир. Цена фирменных бланков колеблется от 400 до 1500 лир за один лист.

Регистрационный налог выплачивается в тех случаях, когда совершаемая сделка или акт должны быть зарегистрированы государством в соответствующих книгах. По закону регистрация необходима при переходе прав собственности (суда, наземные средства передвижения, патенты и некоторые другие). Кроме того, регистрируются все контракты, связанные с лизингом, займами, доверенности, дарственные, судебные решения и предписания.

Автор: meget.kiev.ua. При использовании данных материалов - ссылка на сайт обязательна

Последнее обновление: 22.01.2013