Недвижимость Франции

Недвижимость за рубежом - эта тема становится все полее популярной в России, и в Украине, поскольку инвестиции в недвижимость всегда были одной из наиболее интересных тем для получения существенных доходов.

Франция с ее постоянно развивающейся индустрией туризма - одна из наиболее интересных стран для покупки недвижимости. 

Покупка недвижимости за рубежом, на первый взгляд, не представляет собой ничего сложного - были бы деньги. Но это далеко на так. Поиски подходящего жилья, которое вам понравится и не разочарует впоследствии, может занять много времени и сил.

В каждой стране есть свои особенности, влияющие на цену и состояние жилья. С учетом того, что за последние пять лет цена квадратного метра недвижимости Франции в крупных городах подорожала в среднем на 60%, ваше решение при покупке недвижимости во Франции должно быть продуманным и хорошо подготовленным. В этом разделе мы рассмотрим операции по купле-продаже недвижимости во Франции

Договор о покупке недвижимости — сложный и объемный договор, который следует заключать только после консультаций и в присутствии Вашего юриста.

Одно важное условие необходимо иметь в виду при заключении подобного договора: владелец недвижимости во Франции обязан платить налог на недвижимость, который составляет 1-3% в зависимости от местонахождения недвижимости во Франции и ее стоимости.

При желании Вы можете построить новый дом или виллу, купив участок земли. Стоимость строительства "под ключ" находится в пределах 300-2000 FF за квадратный метр площади, в зависимости от сложности объекта.

Максимальное время строительства — 15 месяцев. При начале строительства заказчиком должно быть выполнено основное условие — 95% суммы контракта необходимо зарезервировать на счету в одном из французских банков.

Купля-продажа недвижимости Франции

Законы о приобретении имущества зависят в определенной степени от типа приобретаемой недвижимости. К примеру, покупка виноградарного поместья или фермы будут являться предметом различных процедур и стоимостей.

Предположим, что Вы решили приобрести дом с земельным наделом площадью до 1 га (2,47 акра) или меньше, в таком случае процедура покупки будет строиться примерно по нижеописанной схеме.

Если площадь земельного участка превышает 1га, процедура также будет соответствовать этим правилам, кроме того, что может потребоваться разрешение Le Societe d'Amenagement Foncier et d'Establissement Rural (SAFER), государственной организации по распределению земель, которая автоматически обладает правом первой покупки с целью "защиты" земли, если она по мнению Организации, может быть использована только в сельскохозяйственных целях.

Это право используется Обществом в исключительных случаях, но нотариус, должность которого, грубо говоря, идентична должности государственного агента или юриста, обязан сообщить SAFER о планируемом приобретении земли в частную собственность для возможности последнего опротестовать покупку.

Если это происходит, то любое ранее заключенное соглашение между Продавцом и Покупателем становится недействительным. В этом случае, Вы можете получить обратно внесенный ранее депозит.

Предварительное соглашение сторон

Соглашение между Продавцом и Покупателем, которое называется Sous-Signe Prive (если оно заключается при посредничестве французского агента по недвижимости) или Compromis de Vente (если оно составлено через нотариуса), должно быть подписано обеими сторонами.

Этот документ является законным,обязывающим обе стороны и не должен быть обойден вниманием. После подписания документа Покупатель выплачивает депозит, который составляет минимум 10% от полной стоимости приобретаемой недвижимости Франции и который будет помещен на специальный банковский счет нотариуса и сохранится до времени внесения оставшейся суммы или аннулирования покупки. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет снят с рынка предложений.

Существуют также другие менее известные формы соглашений, такие как Promesse (Offre) de Vente (d'Achat), где Продавец обязуется продать конкретный объект недвижимости Покупателю, но, в отличие от Compromis, это обязательство принимает форму обещания не продавать выбранный объект кому-либо еще в течение заранее обговоренного периода времени (обычно 3 месяца).

Также выплачивается депозит от полной стоимости объекта между 5% и 10%, и, если покупка не производится по каким-либо причинам,он обычно не возвращается Покупателю. При наличии Compromis или Promesse, такие формы предварительных соглашений как Offre de Vente, Offre d'Achat и обмен письмами не рекомендуются.

Инспекция состояния приобретаемой недвижимости профессиональными оценщиками или "экспертами" во Франции обычно не практикуется. Здесь более приемлем запрос местных ремесленников или строителей высказать мнение или дать устное заключение по поводу состояния, скажем, потолка или стен и примерные расценки на ремонт.

Это не означает того,что покупатели не могут обратиться к архитектору или "специалисту", но даже тогда было бы непривычным для такого рода контактов просить составить детальный отчет,как это стало правилом в некоторых европейских странах. И вот по какой причине.

После подписания Compromis или Sous-Signe Prive следует период в 6-8 месяцев, в течение которого дожен быть произведен осмотр имущества с целью выявления возможной угрозы неблагоприятных изменений для окружающей среды и заодно выявления всевозможных недоделок, а также Покупателя просят решить вопрос полного финансирования покупки. Эти исследования и другие меры действующего Соглашения будут проведены нотариусом.

Обязанности нотариуса во Франции не схожи с обязанностями многих европейских юристов, т.к. он не действует в интересах какой-либо из сторон при совершении сделки, но является официальным лицом, представляющим интересы государства.

Его функция заключается в подтверждении того, что сделка будет совершена аккуратно, в соответствии со всеми необходимыми юридическими процессами, и обязан придать сделке абсолютную законность, которая не может быть оспорена.

С учетом вышесказанного нет необходимости привлекать второго специалиста для работы на себя, хотя Вы и могли бы чувствовать себя более "комфортно", имея собственного нотариуса или европейского юриста для прояснения возникающих вопросов в ходе работы по узакониванию приобретаемой недвижимости, которые могли бы оставаться не совсем ясными для Вас в связи с тем, что нотариусы во Франции обычно не уполномочены проводить процессуальные консультации.

Окончательный Контракт

В конце этого периода, который может быть пролонгирован по обоюдному согласию сторон, подписывается Заключительный Контракт (Acte de Vente) в присутствии нотариуса, и недвижимость переходит к новому владельцу, который обязан выплатить оставшуюся сбалансированную покупную цену нотариусу, который впоследствии выплачивает ее Продавцу.

Следует отметить, что эта сумма должна быть передана в распоряжение нотариуса до заключения Контракта. Также будет необходимо предоставить нотариусу копию Вашего свидетельства о рождении, переведенную на французский язык, и, если применительно к Вашему случаю, копию свидетельства о браке, также на французском языке.

Раннее обращение за советом поможет избежать трудностей в понимании некоторых нюансов Французского Закона о Наследии, который, в силу некоторых причин, не всегда может позволить передать имущество тем, кому бы Вам хотелось, даже при наличии Завещания.

Существуют пути индивидуального решения вопросов такого рода, и, если Вы желаете позже передать имущество Вашим наследникам, то следует принять необходимые для этого меры до завершения сделки.

Страхование недвижимости во Франции

С момента подписания контракта Покупатель ответственен за страхование всех сооружений, составляющих имущество.

Недвижимость Франции - Налоги и комиссионные

Покупатель платит государственные взносы и регистрационные налоги, которые составляют примерно 7,5% от стоимости покупки, включая:

• ранее согласованную оплату геодезисту, который может быть привлечен для разграничения участка, переноса разграничений и подготовки чертежа объекта для Acte de Vente (сделки по недвижимости)
• а также услуги нотариуса 1% от стоимости приобретаемой недвижимости
• гербовый сбор в зависимости от количества страниц в отчете о передаче собственности
• значительную сумму налога на передачу собственности (4.8%)

Эти взносы выплачиваются нотариусу в день подписания Aсte de Vente как составляющие суммы, включающей в себя также сбалансированную стоимость покупки.

Все права собственности во Франции регистрируются в Палате регистрации земельной собственности. Сделка по недвижимости называется - Acte de Vente. Этот документ постоянно хранится в архиве нотариуса. Копия документа выдается на руки покупателю как свидетельство права на собственность и носит название Titre de propriete (заверяется нотариусом).

Истинная стоимость загородной недвижимости во Франции

Список затрат на обслуживание загородного дома напоминает перечень расходов на постоянное жилье:

• налоги: налог на недвижимость, жилищный налог, налог на уборку мусора;
• обслуживание дома, сада, бассейна;
• коммунальные услуги: отопление, электричество, вода, телефон, Интернет, кабельное телевидение, налог на пользование телевизионной антенной, транспорт и т. д.;
• страховка дома;
• обеспечение охраны - подключение к сигнализации и пр.

По оценкам профессионалов, годовая стоимость содержания загородного дома составляет от 1 до 3% от стоимости самого дома (1% - для обычного дома, 3% - для дома с бассейном и садом).

Основные проблемы возникающие у иностранцев при покупки недвижимости во Франции

Во-первых, проблема перечисления оплаты, учитывая значительную стоимость недвижимости, операции с наличными больших сумм запрещены, банковские перечисления контролируются при суммах выше 10000Евро

Во-вторых, при оформлении акта купли-продажи нотариусом необходимо указать ее назначение: основное или неосновное место жительства. Если недвижимость покупается для основного места жительства, то это подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории Франции.

В-третьих, для осуществления своего права на владение недвижимостью иностранцу нужно легальное пребывание во Франции, а это упирается в визовый режим. Во Французском посольстве (консульстве) в Киеве на основании предъявленных правоустанавливающих документов на купленную Вами недвижимость, Вам могут выдать многократную деловую визу, действительную  на поездки сроком на поездки сроком менее 30 дней в течение 1 года, либо многократную туристическую визу на 90 дней для двух поездок, либо долгосрочную визу для постоянного проживания во Франции.

Следует помнить, что наличие собственности во Франции независимо от способа ее приобретения не предполагает автоматической выдачи владельцу вида на жительство во Франции. В силе остаются обычные правила получения визы и разрешения на пребывание в стране, а также относящиеся к ним ограничения.

Подвохи при покупке недвижимости Франции

Основные требования к качеству жилья диктуются стремлением к здоровому и комфортному образу жизни. Особую роль играет экологическое состояние жилья, качество примененных при строительстве жилья строительных материалов и другие специфические факторы (они приводятся далее), знание которых необходимо для приобретения качественного жилья.

Очень часто при покупке старого дома или квартиры трех - четырех ваших визитов недостаточно для того, чтобы основательно осмотреть все помещения и внимательно изучить имеющиеся документы. Продавец может скрыть от вас наличие множества недостатков, которые обойдутся вам очень дорого после покупки квартиры.

Это может быть наличие в жилье термитов либо опасных химических компонентов в составе строительных материалов, например - свинца; проданные вам квадратные метры могут являться коллективной собственностью (ваших соседей, продавца квартиры). Поэтому все нужно контролировать. При наличии каких-либо сомнений лучше не спешить, тщательнее изучить тот или иной вариант.

Попробуем разобрать возможные "ловушки", которые поджидают покупателей и квартиросъемщиков до и после их переезда в приобретенную квартиру. Существует много таких "ловушек" при покупке старого или нового жилья. Например, в случае, когда здание еще не построено и решение о покупке жилья принимается на основании рекламных брошюр, которые, как правило, приукрашивают проект строящегося жилья, и на основании непонятной для непрофессионала технической документации.

В итоге такой покупки при получении ключей новый хозяин жилья может обнаружить, что количество газонов вокруг его здания в два раза меньше, чем указано в проекте, а тонкие двери и перегородки пропускают любые звуки. Случается также, что реализатор данного коммерческого проекта разоряется еще до окончания строительства - это один из самых худших вариантов, ведь вы рискуете потерять все деньги, уже внесенные за вашу строящуюся квартиру.

Нужно быть также очень внимательными, если вы ищете квартиру в аренду. Классика жанра - когда документ о состоянии помещений, который вы подписываете перед заселением, заполнен домовладельцем, который "забыл" написать о поврежденных дверях или прожженом ковровом покрытии, о царапинах на паркете и т.д.

В дальнейшем владелец может заставить вас оплатить устранение этих дефектов или повысить квартплату. Если вы проявите необходимую бдительность перед подписанием таких документов и проверите состояние снимаемого жилья лично, то такого рода неприятности вам не грозят.  Теперь подробно разберем разные ситуации, возникающие в ходе приобретения недвижимости Франции.

Покупка ненового жилья во Франции - вторичный рынок

Романтическое желание стать владельцем квартиры, имеющей свою историю (10, 20, 100 лет), в реальности может обернуться для вас покупкой недвижимости, которая плохо содержалась, при строительстве которой применялись некачественные строительные материалы и т.д. Все это может преподнести вам массу неприятных сюрпризов. Итак, разберемся, какие "подводные камни" могут встретиться при покупке вторичного жилья во Франции:

А) Экология жилья (наличие в квартире опасных для здоровья материалов, веществ, наличие насекомы и т.д.)

• Асбест. Долгое время это был единственный используемый во Франции утеплитель. Он был задействован везде: в вентиляционных каналах, в потолке, вокруг труб отопления... до тех пор, пока не выяснилось, что он провоцирует развитие различных болезней у тех, кто его вдыхает, в том числе и рак легких.
  Асбест как строительный материал запрещен во Франции с 1996 года. Если квартира построена до 1 июля 1997 года, продавец должен вам предоставить сертификат, но учтите, что сертификат выдается только на саму квартиру, а не на общую площадь (лестницы, коридоры).
  В принципе, вероятность того, что в вашем новом жилье есть асбестовые строительные материалы, невелика. Строгие государственные нормативы диктуют продавцу жилья, находящегося в зоне риска, представлять вам три сертификата, подтверждающих отсутствие (наличие) термитов, свинцовых красителей и асбеста. Если необходимы соответствующие меры по устранению этих недостатков, то это, как правило, должен сделать старый владельц жилья.
• Термиты. Эти маленькие чудовища уже "завоевали" 60 департаментов Франции, но лишь в 46 из них в соответствии с законом, производится необходимая диагностика. В результате, приобретая жилье в "чистой" зоне, например, в Мозеле, после покупки вы можете обнаружить термитов в своем доме. Причем, есть вероятность их распространения в течение нескольких лет, во время которых вы просто не будете догадываться об их существовании в доме.
• Свинец. Не так много шансов найти у себя в квартире свинцовые красители, ведь они присутствуют только в домах, построенных до 1948 года. Обязательный анализ проводится только в более ранних постройках. Если этот анализ положительный, то продавец должен осуществить необходимые работы.
  Имейте в виду, что он может уклониться от этого, если окрашеные стены заклеены обоями, а вы рискуете обнажить опасный материал, осуществляя ремонт самостоятельно. Существует также риск наличия свинца в воде из-под крана. Причина - старые трубы. Следует помнить, что более 10 мг на литр воды считаются опасными для здоровья. Испарения свинца вызывают серьезные заболевания у детей
• Легионелёз. Болезнь легионеров или легионелез, а проще говоря, сильнейшее воспаление легких, впервые была обнаружена в 1976 году, когда в Филадельфии на свой съезд собрались ветераны американского легиона. Через некоторое время у всех поднялась температура, появились кашель и лихорадка. 221 легионер оказался в больнице, 34 скончались.
  Позже выяснилось, что всему виной крошечная бактерия, которая распространилась через системы охлаждения и увлажнения воздуха того отеля, где проходил съезд. Эта смертоносная бактерия селится также в резервуарах с горячей водой. По мнению врачей, эффективных средств борьбы с вирусом не существует. Самый радикальный способ это заменить вентиляцию, трубы, а главное, кондиционеры.

Б) Продавец присоединил общие помещения

Увидев объявление о продаже двухэтажной квартиры площадью 178 кв.м на последнем этаже с мансардой где-нибудь в районе площади Бастилии Парижа, покупатель может поспешить и, потеряв голову после осмотра квартиры, приобрести жилье, не ознакомившись с уставом совладельцев дома.

И только после покупки может выясниться, что за квартирой числится всего один уровень, т.е. чердак был присоединен бывшим владельцем нелегально. Результат - "украдены" 40 кв.метров.

Такая путаница происходит довольно часто, особенно в зданиях начала ХХ века. Классический пример - присоединение внутренних двориков и садиков владельцами первого этажа или присоединение коридоров, части лестничных площадок и т.д. в ходе объединения нескольких квартир.

Но очень сложно разгадать такую комбинацию, если она 50 летней давности и с тех пор сменилось 5 или 6 владельцев. Часто ловушка срабатывает много лет спустя после покупки, когда один из соседей находит старые оригинальные планы здания. При этом самые большие сложности возникают, когда совладельцы отказываются продавать присоединенные квадратные метры.

Единственный выход - привести параметры квартиры к первоначальному варианту, что может стоить больших денег. Будьте внимательны: владелец квартиры должен будет вернуть присоединенные квадратные метры, даже если виноват продавец. Чтобы избежать этих проблем, требуйте, чтобы обмер квартиры осуществлялся профессионалом (геометром), а не сотрудником агенства недвижимости. Геометр может вам гарантировать экспертизу, основанную на официальных планах квартиры и в случае махинаций он несет ответственность.

В) Обязательство о продаже не было окончательным

Итак, наконец-то вы подписали обязательство о купле-продаже и доверчиво ждете окончательный договор от нотариуса, который должен быть оформлен не позже, чем через 3 месяца после подписания.

Если предварительный договор был составлен непрофессионально (отсутствие описания покупаемого жилья, даты его получения, не точности по поводу кредита ...), у вас могут начаться большие проблемы. Например, въехав в квартиру, экипированную кухней ценой 5000 евро, вы можете обнаружить, что она исчезла, т.к. в договоре о ней ничего не было сказано.

Другая распространенная ловушка - продавец не освобождает квартиру к намеченному сроку.

Бывает и худшая ситуация, это когда вы захотите отменить вашу покупку потому, что банк не дал вам кредит на 15 лет, а продавец вас удерживает и предлагает другой кредит на 25 лет. Невероятно, но вы можете оказаться с очень дорогим кредитом в руках.

Вывод: постарайтесь включить в предварительный контракт о покупке квартиры подробное описание мебели, которая должна быть в квартире, укажите санкции к продавцу, в случае неосвобождения квартиры к назначенной дате (например - 200 евро за каждый день просрочки освобождения квартиры) и т.д.

Г) Жильцы-неплательщики в вашем доме

Покупатель квартиры должен быть готов к тому, что надо быть солидарным со всеми жильцами дома по отношению к долгам их дома. Это значит, что если один совладелец не оплачивает счета (кроме газа и электричества), другие должны платить за него. Выбора нет, когда крыша протекает, сломался лифт - чинить все равно надо.

Таким образом, из-за соседей-неплательщиков сумма ваших счетов может увеличиться на 5-10%. По данным исследований, проведенных Национальным жилищным информационным агентством (ANIL), 10% совладельцев не способны оплачивать свои счета полностью. По данным ассоциации председателей комитетов совладельцев (ARS), каждый пятый владелец жилья живет в здании, где имеются такого рода финансовые проблемы.

Потребуйте при оформлении покупки подробный счет за коммунальные услуги всего здания, а не только интересующей вас квартиры, список и количество плательщиков. Если неуплаченная сумма превышает 35% годового бюджета здания, вам лучше отказаться от покупки.

Д) Запланированные и согласованные до вашей покупки ремонтные работы в доме

Например, кто должен оплачивать запланированный заранее (до покупки вами квартиры в этом доме) ремонт на лестничной клетке ? Раньше правило было простым - оплата работ, проголосованных совладельцами здания, до подписания вами предварительного контракта о покупке квартиры, лежит на плечах продавца квартиры.

Соответственно, и все расходы на проведение таких работ. Проголосованные после подписания предварительного контракта, на совести покупателя квартиры. Но недавняя поправка к Закону о недвижимости поменяла все правила игры. Отныне с каждой новой необходимостью привлечения средств на ремонт платить должен владелец квартиры.

Например, если речь идет о крупных работах, которые растянуты на несколько лет с поэтапным привлечением средств. В итоге, продавец оплачивает указанные работы до подписания предварительного контракта, а далее продолжает платить новый владелец квартиры и это может продлиться не один год.

Новые правила не запрещают переговоры и пересмотр цены квартиры. Попросите у продавца последние данные о собраниях совладельцев и о запланированных работах по зданию с календарем привлечения средств.

Обратите также внимание на комитет совладельцев (syndic) - изучите их контракты, там могут встретиться сомнительные пункты. Если все-таки вы находите какие-то аномалии, но все же хотите покупать полюбившуюся квартиру, вы, став владельцем, на первом же собрании совладельцев можете потребовать пересмотра тарифов в контракте.

Е) Вы находите серьезные недостатки после переезда в приобретенную квартиру.

Если вы находите множество дефектов уже после того, как вселились в квартиру, то, согласно французским законам, получение компенсации возможно только если вы докажете, что старый владелец скрыл от вас эти дефекты. Но сделать это достаточно непросто. Большинство новоселов ремонтируют и устраняют все недостатки за свой счет. Чаще всего, такие дефекты относятся к состоянию крыши, электропроводки и отоплению.

Внимание. Перед покупкой квартиры поинтересуйтесь у комитета совладельцев о наличии документа, о содержании здания (обязательный с 1 июня 2001 года). В нем содержится список запланированных и уже выполненных работ.

Покупка нового жилья во Франции

Покупка новой квартиры или дома тоже может быть связана с множеством трудностей. Например, недостаток информации в рекламной брошюре, зачастую сильно приукрашающей действительность, невозможность самому разобраться в планах и технической документации жилья (если вы не профессионал). Поэтому не надо спешить и решаться на финансовую программу покупки строящегося жилья, не имея полного объема сведений об интересующем вас объекте.

Также надо опасаться некачественных строительных материалов, плохо выполненных строительных работ и финансовых проблем фирмы-реализатора (фирма может потерпеть крах до окончания строительства дома). Это лишь некоторые подводные камни, с которыми вам прийдется столкнуться при покупке квартиры или дома, существующего только на бумаге.

А) Рекламная брошюра слишком приукрашена

При выборе той или иной новой квартиры вам в руки может попасться множество красочных брошюр, расписывающих все преимущества нового комплекса: роскошный вид из окна, огромные зеленые пространства вокруг здания, отличная экология и т.п.

Не поддавайтесь на такое художественное воображение автора. Кстати, на таких брошюрах, фирма-реализатор проекта всегда пишет самыми мелкими буквами, что документ "не является договором", то есть ни к чему не обязывает фирму-продавца.
Если у вас имеется такая возможность, посетите лично место предполагаемого строительства.

Полезно знать, что даже если фирма обезопасила себя, указав в рекламном проспекте, что этот документ "не является договором", на нее все равно можно подать в суд - за лживую рекламу. Так несколько лет назад, суд Версаля наказал одного застройщика, который "забыл" уточнить, что автомобильная дорога шириной в 12 метров проходит под окнами одного из строящегося им комплекса.

Б) В случае, когда строительная фирма терпит крах до окончания строительства, вы рискуете потерять уже заплаченные вами деньги и никогда не получить данную квартиру

Поэтому, перед тем как решиться на покупку квартиры, постарайтесь выяснить в мэрии города, где точно должно быть построено здание, было ли сдано в мэрию на получение разрешения досье на строительство. Далее, убедитесь, что у фирмы строителя есть банковская гарантия на случай краха (как правило, все крупные фирмы ее имеют).

Следует знать, что когда вы покупаете квартиру "на плане", фирма обязуется требовать с вас оплату поэтапно, по ходу строительства. По закону, вы оплачиваете 5% стоимости квартиры до начала строительства, 35% - после окончания закладки фундамента, 70% - во время возведения кровли, 95% и 5% - при сдаче квартиры.

Будьте осторожны, особенно если вы живете далеко от места строительства. Фирма может потребовать с вас деньги за тот или иной этап слишком рано. Не платите ничего, пока не получите подтвержденние от архитектора, на какой стадии находятся строительные работы. Желательно в одном из пунктов контракте оговорить, что фирма застройщик обязана регулярно присылать вам справки о ходе строительства.

В) Дата сдачи дома под ключ просрочена

Как правило, добиться компенсации в таких случаях достаточно сложно. Постарайтесь при подписании контракта настоять на том, чтобы была уточнена дата сдачи дома, постарайтесь также выторговать как можно большую компенсацию в случае увеличения сроков сдачи жилья, по сравнению с контрактом.

Г) При переезде вы обнаруживаете дефекты

Например, некачественный паркет, треснутый (отбитый) кафель, поцарапанные двери и т.д. Самое лучшее в этом случае, не подписывать никаких бумаг о состоянии квартиры и не принимать ключей от квартиры до исправления недостатков или выплаты компенсации.

Автор: meget.kiev.ua. При использовании данных материалов - ссылка на сайт обязательна

Последнее обновление: 22.01.2013