Недвижимость Чехии

Цены на недвижимость в Чехии и их динамика

Цены на недвижимость в Чехии существенно отличаются в зависимости от района расположения. Наиболее высокие цены на недвижимость Чехии в столице - Праге.

Разница цен на аналогичную недвижимость между Прагой и другим чешским городом в 200000 жителей в 2-4 раза. Есть множество причин, по которым стоит приобрести недвижимость именно в Праге.

Прага – это столица и самый крупный город Чехии, здесь более высокий уровень проживания для инвестора и его семьи и больше возможностей для ведения бизнеса. Здесь сосредоточены основные финансовые потоки Чехии, сюда же направляется наибольший приток иностранных инвестиций.

Для жителей столицы Чехии существует больше возможностей найти высокооплачиваемую работу, т.к. уровень зарплат в Праге намного выше, чем в других городах Чехии. Интенсивное строительство новых офисных зданий, торговых центров и жилья обеспечивает гораздо более высокую ликвидность инвестирования в недвижимость Чехии.

Прага – очень красивый и приятный для жизни город, славящийся дружелюбием жителей и архитектурными достопримечательностями. По статистике Прагу ежегодно посещают 5 млн. туристов и оставляют тут около 2 млрд. Евро. Эти факторы спрос на недвижимость Чехии и услуги с ней связанные. Недвижимость в Праге всегда растет в цене и за последние 4 года цены на недвижимость тут выросли в среднем на 45%.

Достаточно высокие цены на недвижимость в Плзни, Брно и курортах возле немецкой границы (Марианские Лазни и Карловы Вары).

Со 1989 года посей день цены на недвижимость в Чехии постоянно растут, но темпы роста сильно разнятся последнее время. Наиболее выражен рост цен в Праге и Карловых Варах, здесь цены на недвижимость за последние 5 лет выросли до 50%. В других районах Чехии цены выросли в среднем на 20%.

Тенденции рынка недвижимости Чехии

Как оценивают западные аналитики недвижимость Чехии бьет все рекорды по количеству инвестиций, в основном благодаря австрийским и немецким инвесторам. Но представители Великобритании, Голландии, США, некоторых азиатских стран и стран СНГ тоже проявляют достаточно высокий интерес к чешской недвижимости.

Большой спрос, всегда влечет и постоянный рост цен, такж если в 90-е недвижимость в Праге росла в среднем на 15% в год, то с 2001 года эта цифра выросла до 25% в год. При небольшом количестве строящихся домов и большом спросе эта тенденция будет наблюдаться следующие 10-15 лет.

Типы недвижимости Чехии

В Чехии можно выделить несколько типов недвижимости, которые делятся на различные категории

1. Элитная недвижимость Чехии: квартиры в исторических домах, так и новостройки класса люкс. В этом сегменте наблюдается самый заметный и стабильный рост цен за последнее время, так как такая недвижимость Чехии практически уникальна.

2. Коммерческая недвижимость Чехии: ресторанный и гостиничный бизнес - наиболее выгодные инвестиции Вложения в такую недвижимость ненамного менее перспективный вид деятельности, чем в Украине. Однако цены на гостиницы и рестораны достаточно высокие.

3. Земельные участки: эта категория стоит несколько особняком, т.к. приобретение земли в Чехии дело очень тонкое. В Чехии существует разнообразная система использования участков, т.е. нельзя использовать землю не по ее прямому юридическому назначению (с/х угодьях нельзя построить жилой дом)

4. Дома и коттеджи в Чехии: делятся дома старше 10 лет и новые дома. Среди новостроек выделяются дома в стиле функционализма и классические дома.

5. Вторичный рынок недвижимости Чехии: наиболее разношерстная категория, т.к.к ней можно отнести и жилье в исторических домах, и панельки времен социализма. Тут существует деление на 3 подгруппы:

• квартиры в исторических домах конца 18-го – начала 19-го столетия - такие дома можно найти в центрах исторических городов (Прага, Карловы Вары, Марианские Лазне, Чешский Крумлов и т.д.). Часть из них в отличном состоянии, после капитального ремонта, остальные ожидают этого ремонта уже десятки лет. Цены на такую недвижимость достаточно высоки
• квартиры в кирпичных домах 1930-50-х годов - сюда можно отнести как габаритные 5-6-этажные кирпичные дома, так и дома, которые внешне выглядят как семейные, насчитывающие порядка 4-6 квартир. Стоимость таких квартир колеблется в зависимости от местоположения и состояния квартиры и дома.
• панельные дома, строительство которых продолжалось до середины 1990-х годов - планировка и расположение комнат соответствует украинским стандартам среднего типового жилья.

6. Новостройки в Чехии: построенные или строящиеся  кирпичные или монолитные дома, строительство которых началось в конце 1990-х. Здания с современной планировкой, подземными паркингами, с охраной и рецепцией. Подобные дома расположены чаще всего в престижных экологически чистых районах города. Покупка такой недвижимости - наиболее удачная инвестиция, т.к. цена растет самыми быстрыми темпами, ну и сдать в аренду такую квартиру не сложно.

Типы собственности в Чехии

Существует несколько видов собственности на недвижимость в Чехии. Каждая форма собственности отличается своими особенностями, имеющими значение для будущих инвесторов

Государственная (муниципальная) собственность

К государственной собственности чаще всего относятся неприватизированные аппартаменты в многоквартирных домах, где жильцы являются арендаторами, а не владельцами. В Чехии нельзя приватизировать отдельную квартиру, а только весь многоквартирный дом, причем процедура приватизации достаточно сложна. Соответственно при покупке такой квартиры инвестор приобратает право аренды и многочисленные сложности.

Частная собственность на недвижимость в Чехии

Если рассматривать виды собственности на недвижимость в Чехии, то частная собственность - наиболее надежный вариант. В этом случае аппартаменты физлица или частной организации, покупаются инвестором или юрлицом инвестора.

Совместная собственность

Совместная собственность во всех смыслах в Чехии самая запутанная, т.к. жильцы не являются полновластными владельцами своего жилья, и в то же время ни магистрат ни товарищество тоже не являются полновластными собственниками. Вместе и те и другие - совладельцы дома и находящихся в нем аппартаментов, но никто из них отдельно не имеет право принимать кардинальные решения. Покупать аппартаменты, а точнее долю собственности в такой ситуации иностранцу не стоит.

Кооперативная собственность

Дружества (кооперативы) отличаются от товариществ собственников, появившихся в ходе приватизации. В такой ситуации вам предложат купить долю, а не саму квартиру, ни у кого нет преимущественного права покупки (в отличие от случая с товарищества арендаторов), зато вероятна дальнейшая приватизация кооперативного жилья. В кооперативе все решается на общем собрании, и если ваши соседи не пожелают приватизировать жилье, то Вам останется только ждать смены ими своего решения

Более того, препятствием для приватизацию может быть необходимость выплаты всеми членами своего пая, а это может затянуться на очень неопределенный период. Кооперативную квартиру иностранец может приобрести если в уставе кооператива есть формулировка "членами кооператива могут быть юрлица". И еще один момент: в таких дружествам месячная плата достаточно высокая, и может не соответствовать качеству услуг по дому

Аренда недвижимости в Чехии

Главные детерминанты стоимости аренды коммерческой недвижимости - это местоположение и состояние объекта. Средняя цена 1 кв. метра офисной площади в центральной части Праги - USD 15-25, а в престижном, кирпичном доме в историческом центре - USD 30-40 в месяц.

Цена аренды двухкомнатной квартиры в спальном районе, в панельном доме - USD 400-500 в месяц (без коммунальных платежей), в новостройке или престижном кирпичном доме - около USD 600-800 в месяц.

Арендная плата за частные дома и коттеджи намного выше, однако их намного сложнее сдать. И в этом случае все зависит от местоположения объекта.

Коммунальные услуги и налоги на недвижимость

При покупке недвижимости покупатель не платит никаких налогов. Продавец обязан заплатить 3%-ный налог с продаж (его вычисляют от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или определенной оценщиком в зависимости от того, какая из этих сумм выше).

Ежегодный налог на недвижимость зависит как от площади объекта, так и от региона, где находится собственность. По мере удаления от Праги и Карловых Вар расходы на содержание недвижимости существенно снижаются. В Праге владелец собственного дома платит около 200 долл. ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость, который рассчитывают по сложным таблицам (он очень мал: за коттедж площадью 300 кв. м с участком 1000 кв. м надо отдать 50 долл. в год). Налог на недвижимость рассчитывают один раз в год в январе (до 31 января).

Cкрытые особенности покупки недвижимости в Чехии

Приобретение и дальнейшее пользование недвижимостью Чехии и в любой стране за рубежом - дело не простое, и требует хорошего знания местных юридических и прочих особенностей страны. Соответственно, при покупке недвижимости Чехии необходимо найти надежного человека, которому Вы действительно доверяете. Мы постараемся осветить хотя бы некоторые негативные ситуации, в которые Вы можете попасть, не обладая всей необходимой информацией.

Нюансы при выборе объекта недвижимости

• Законодательные нюансы. Из законодательных нюансов самый главный - правомерность правоустанавливающих документов и права собственности как такового. Это различные ограничения - залог, преимущественное право приобретения объекта другим продавцом, арест имущества продавца, объект может находиться в коллективной собственности у нескольких владельцев один или несколько из которых не согласны с продажей и т.п..
  После получения  выписки из кадастра недвижимости основная часть любых проблемм будет очевидна, а иногда кажущиеся сложности устраняются достаточно легко и просто. В любом случае необходимо для начала получить консультацию квалифицированного юриста и проконтролировать наличие в купчей пункта об ответственности продавца за предоставление ложных данных и возможный ущерб от такой информации
• Узаконенная реконструкция.. Если недвижимость прошла полную или частичную реконструкцию, следует затребовать бугаги, являющиеся основанием для проведения ремонтно-строительных изменений. Предыдущий владелец объекта мог осуществить ремонт нелегально, без официальных разрешений и если это выяснится, когда Вы будете официальным владельцем - неприятностей не получится избежать, в лучшем случае Вам грозит крупный штраф.
• При покупке недвижимости в Чехии еще одна возможная неприятность - запахи и шумы, загрязнение, нарушенная статика дома, геологические проблемы земельного участка, планирующаяся новостройка по соседству от объекта, снижающая его ликвидность и другие скрытые дефекты недвижимости. Соответственно на эти моменты мы рекомендуем обратить наиболее пристальное Ваше внимание, узнать как можно больше о доме, соседях, районе и непосредственно об объекте.
• Перевод ипотеки в Чехии для иностранцев. Поскольку ипотека рассчитана на граждан Чехии, нерезиденту или его компании в Чехии получить кредит на недвижимость запрещено по закону. Поэтому от такого варианта придется отказаться, ведь если и есть возможность досрочной выплаты кредита Вы все равно заплатите банку % по кредиту, которым вообще не пользовались. Остается только надеяться, что в ближайшее время эта проблема уже не будет такой неразрешимой
• Когда выбор недвижимости в Чехии сделан, аванс необходимо вносить только вместе с подписанием скурпулезно вычитанного резервационного (предварительного) договора. Случается, что недобросовестный продавец берет аванс у покупателя, а затем продает недвижимость дороже другому покупателю. Во избежание такой ситуации необходимо убедиться что риэлтор продавца имеет соответствующую доверенность от него, т.е. является его уполномоченным представителем.
• При заключении сделки купли-продажи необходимо, чтобы была предоставлена самая «свежая» выписка из кадастра, т.к. бывает что объект якобы продается несколько раз подряд, а "владелец" таковым не является, или не может распоряжаться своей недвижимостью, например, из за залога. Если дата выдачи выписки из кадастра свежая, и берется непосредственно перед сделкой, то при установлении каких-либо ограничений, или смене хозяина, наложении ареста или запрета из-за залога в выписке это очевидно. Советуем не пожалеть денег и получить этот документ самостоятельно и воздержаться от совершения сделки при наличии в выписке каких-либо спорных вопросов до их устранения
• Процедура записи в кадастр занимает до нескольких месяцев, поэтому сделка считается завершенной после подачи документов в кадастр, о чем свидетельствует штамп на копии заявления. Очень часто в купчей указывается, что вся или часть суммы оставленной в нотариальной конторе выплачивается продавцу после подачи документов в кадастр, что создает риск остаться и без денег и без объекта недвижимости. Хотя, такой же риск есть и у продавца - в этот момент он на некоторый промежуток времени остается и без недвижимости и без денег. Большинство агентств моментов выплаты их комиссионных тоже считают подачу заявления в кадастр.
  Волноваться не о чем, только если документы перед этим тщательно проверялись действительно квалифицированным юристо. Обычно проблемм с кадастром не возникает, но если в управлении кадастра есть какие-то вопросы, обе стороны будут вызваны для дополнений недостающих документов. И если с продавцом уже произошел полный расчет, от него может быть сложно добиться сотрудничества. Вывод: советуем полный рассчет отложить до момента записи нового владельца в кадастре
• После завершения сделки. При совершении купли-продажи недвижимости в Чехии налог с продажи платит продавец, но при этом гарантом оплаты налога является покупатель недвижимости. Соответственно, если продавец не уплатит налог, делать это придется покупателю по требованию налоговой инспекции.
• Платим налоги. Налоговики могут пригласить эксперта оценщика, если решат, что стоимость объекта существенно снижена. На основании данных оценщика налоговая инспекция установит другую сумму налога. Отсюда вывод: сделайте независимую оценку или хотя бы не соглашайтесь на оформление по заниженой стоимости.
• Страхование недвижимости в Чехии. Если предыдущим владельцем была заключена страховка недвижимости, она перестает действовать с момента подачи документов о купле-продаже в кадастр. Вам необходимо не тянуть время, а заключить новый страховой договор. В Чехии страховики страхуют недвижимость на сумму, необходимую в случае наступления страхового случая для строительства аналогичного объекта в этом же месте. Если страховка была занижена, при наступлении страхового случая страховая компания либо вообще откажется платить, либо оштрафует хозяина и в лучшем случае заплатить непропорционально меньшую страховую выплату

Автор: meget.kiev.ua. При использовании данных материалов - ссылка на сайт обязательна

Последнее обновление: 22.01.2013