Что такое договор аренды земельного участка?

Что такое договор аренды земельного участка? Особенности договора аренды земли?

Основным документом, регулирующим отношения между арендодателем земельного участка и арендатором, является договор аренды земельного участка. Учитывая специфику арендных отношений и особенности объекта этих отношений договоры играют ведущую роль в урегулировании земельных арендных отношений.

Договор аренды земельного участка - это юридически оформленное в установленном законом порядке двустороннее соглашение о взаимных обязательствах, согласно которым арендодатель за плату передает во владение и пользование земельный участок для хозяйственного использования на обусловленный договором срок.

Согласно Закону "Об аренде земли" от 6 октября 1998 г., к существенным условиям договора относятся: объект аренды (местоположение и размер земельного участка); срок договора аренды; арендная плата (размер, индексация, формы оплаты, сроки и порядок внесения и пересмотра); целевое назначение, условия использования и сохранения качества земли; условия возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения и обременения по использованию земельного участка; сторона (арендодатель или арендатор), которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта или его части; ответственность сторон. Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий является основанием для признания договора недействительным

По соглашению сторон в договоре аренды земельного участка могут быть указаны и другие условия - качественный состав земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение договора аренды и т.д. Если по заявлению одной из сторон в отношении таких условий или хотя бы одного из них должно быть достигнуто соглашение, но она не достигнута, то, как отметил Высший арбитражный суд Украины в информационном письме "О Законе Украины" Об аренде земли ", договор аренды земли следует считать недействительным

По своей природе договор аренды земельного участка является земельно-правовым. Его земельно-правовой характер определяется сущностью и особенностями земли как объекта договора.

Согласно Закону Украины "Об аренде земли", объектом аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц Украины, территориальных громад сел, поселков, городов (коммунальной собственности), государства. Земельный участок может передаваться в аренду с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, расположенными на них, если это предусмотрено договором аренды.

Сторонами в договоре аренды земли являются арендодатели и арендаторы земли. Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки или уполномоченные ими лица. Из информационного письма Высшего арбитражного суда Украины "О законе Украины" Об аренде земли "усматривается, что физические и юридические лица, которым земля предоставлена в пользование, арендодателями быть не могут.

Арендаторами земельных участков являются юридические или физические лица, которым на основании договора аренды принадлежит право владения и пользования земельным участком

Арендодатель и арендатор при заключении договора приобретают определенные права и обязанности. Так, арендодатель имеет право требовать от арендатора: использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды земли; соблюдения экологической безопасности землепользования и сохранения плодородия почв, государственных стандартов, норм и правил, проектных решений, местных правил застройки населенных пунктов; соблюдение режима использования водоохранных зон , прибрежных защитных полос, зон санитарной охраны и территорий, особо охраняемых; своевременное внесение арендной платы.

Наряду с правами, Закон предусматривает ряд обязанностей арендодателя, которые в свою очередь являются: активными - те, которые предусматривают осуществление определенных действий (передавать в пользование земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, и пригодное для использования по целевому назначению; указать в договоре аренды земли о правах третьих лиц на земельный участок); и пассивными те, предусматривающие неосуществления определенного действия (не совершать действий, которые препятствовали бы арендатору пользоваться арендованным земельным участком).

В Законе Украины "Об аренде земли" указан обязанность арендодателя при заключении договора аренды указать в договоре на существующие ограничения и обременения в использовании земельного участка, другие права третьих лиц относительно земельного участка, передаются в аренду. Невыполнение арендодателем такого обязательства дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды и возмещения убытков

Одним из существенных условий договора аренды земельного участка является обязанность арендодателя передать в пользование земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора, и пригодное для использования по целевому назначению.

В случае наличия недостатков переданного в аренду земельного участка, что существенно препятствуют ее использованию, арендодатель обязан предупредить арендатора. Если арендодатель выполнил эту обязанность, то есть о таких недостатках земельного участка указано в договоре, то он не несет ответственность за последствия, возникшие вследствие недостатков переданного в аренду земельного участка.

Вместе с тем закон указывает, что арендодатель отвечает за недостатки переданного в аренду земельного участка, которые не были оговорены им в договоре аренды земли, но которые существенно препятствуют предусмотренному договором использованию земельного участка.

В Законе "Об аренде земли" предусмотрено также и права арендатора, в случае выявления таких недостатков. Он имеет право: требовать уменьшения арендной платы или возмещения расходов на устранение недостатков земельного участка, содержать определенную сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя или требовать досрочного расторжения договора.

Права и обязанности сторон по договору аренды земли корреспондируются. Поэтому арендатор, равно как и арендодатель, имеет права и обязанности

Права арендатора можно разделить на два вида: те, которые могут быть реализованы арендатором без согласия арендодателя (самостоятельно определять направления своей хозяйственной деятельности, согласно назначения земельного участка и условий договора получать продукцию и доходы), и те, что он может осуществлять лишь при согласия арендодателя (возводить в установленном законодательством порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения; осуществлять в установленном порядке оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы)

Обязанности арендатора, по выполнению экологической безопасности землепользования и соответствующих государственных стандартов и правил, - такие же, что и возложенные на арендодателя. Кроме того, он обязан придерживаться режима использования земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также выполнять другие обязанности в соответствии с условиями договора аренды земли.

Одним из существенных условий договора аренды земельного участка является арендная плата. Это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Нормы Закона, регулирующие арендную плату за аренду земли, предоставляют значительную свободу сторонам - размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды

Вместе с тем Закон устанавливает три императивных правила: первое внесения арендной платы за будущий период аренды допускается на срок не более одного года; второй арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, централизуется на специальных бюджетных счетах, распределяется и используется в соответствии с Законом Украины от 3 июля 1992 г. "О плате за землю" и не может быть меньше размера земельного налога, устанавливаемого указанным Законом; третий в случае признания договора аренды земельного участка недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды не возвращается.

Арендная плата может устанавливаться в следующих формах: в натуральной (по определенным количеством или частью продукции, получаемой с арендованного земельного участка); денежной и отработочной (предоставление услуг арендодателю)

Закон, предоставляя широкие полномочия сторонам в определении формы арендной платы, устанавливает единственное ограничение - арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме. Изменение арендной платы также осуществляется с согласия сторон. В случае, если такого согласия не достигнуто, установленный договором размер арендной платы следует считать неизмененным.

Основаниями для постановки вопроса об изменении размера арендной платы являются:

Для арендатора:

• Ухудшение состояния арендованного земельного участка по независящим от арендатора причинам (по вине арендодателя, вследствие действия непреодолимой силы и т.п.);
• Обнаружение недостатков переданного в аренду земельного участка, которые не были оговорены арендодателем в договоре аренды, но которые существенно препятствуют предусмотренному договором использованию земельного участка. Такими, которые существенно препятствуют использованию земельного участка, могут считаться, в частности, такие недостатки, которые не дают возможности использовать ее по целевому назначению, или которые для их устранения требуют непропорционально больших затрат труда и времени.

А для арендодателя:

• Увеличение соответствии с законодательством размера земельного налога, если условиями договора аренды не предусмотрено иное, то есть неизменности размера арендной платы независимо от увеличения размера указанного налога.
• Несвоевременное внесение арендной платы может быть основанием для расторжения договора аренды.

Закон "Об аренде земли" регулирует порядок заключения и оформления договора аренды земли. Исходя из содержания этого Закона, можно условно выделить основные этапы процедуры:

• Организационный;
• Нотариальное удостоверение договора аренды земельного участка;
• Государственная регистрации договора аренды земли.

На первом этапе лицо, желающее получить земельный участок в аренду, подает владельцу или уполномоченному им лицу заявление, которое рассматривается в установленной срок, разрабатывается проект отвода земельного участка, если она передается с изменением целевого назначения или из земель запаса под застройку.

После анализа заключения государственного органа по вопросам земельных ресурсов об ограничении и права третьих лиц на использование земельного участка и сверки плана земельного участка с фактическим расположением всех его границ на местности, осуществляется подготовка проекта договора.

Достижение сторонами договоренности по всем существенным условиям еще не достаточно для вступления договора в силу. Законом предусмотрена письменная форма договора аренды земельного участка, этот договор также требует обязательного нотариального удостоверения по месту расположения земельного участка, если он заключен на срок более пяти лет. Договор, заключенный на срок до пяти лет, подлежит нотариальному удостоверению по желанию одной из сторон.

Договор аренды земли подлежит государственной регистрации. Порядок государственной регистрации договоров аренды земли утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 1998 г. № 2073.

Указом Президента Украины "О мерах по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра" от 17 февраля 2003 г. на Государственный комитет Украины возложена обязанность по осуществлению в составе государственного земельного кадастра регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них, договоров аренды земельных участков.

После удостоверения факта государственной регистрации, договор аренды регистрируется в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли, которая ведется государственным органом по вопросам земельных ресурсов. Датой регистрации договора аренды в Книге записей является дата удостоверения факта государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды является официальным признанием и подтверждением государством факта возникновения или прекращения права аренды земельных участков

Договор аренды земельного участка вступает в силу после достижения договоренности по всем существенным условиям, подписания его сторонами и государственной регистрации. Срок договора аренды земельного участка (в том числе и до наступления определенного условия) определяется по согласованию сторон, но не более чем на 50 лет.

Прекращение договора аренды земельного участка осуществляется при наличии предусмотренных законом оснований:

• Истечения срока, на который был заключен договор; выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, предусмотренном законом;
• Сочетание в одном лице собственника земельного участка и арендатора;
• Смерти физического лица - арендатора, осуждение его к лишению свободы и отказа лиц, указанных в статье 8 Закона, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
• Ликвидация юридического лица - арендатора, а также в других случаях, предусмотренных законом.

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по взаимному согласию сторон или по требованию одной из сторон в судебном порядке, в случае невыполнения сторонами их обязанностей, предусмотренных нормативно-правовыми актами и договором.

Следствием прекращения договора аренды земельного участка является обязанность арендатора вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором аренды

Источник: Meget Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Последнее обновление: 21.01.2013