Как покупать квартиру в новостройке?

Как покупать жилье в новостройках? Основные схемы финансирования строительства новостроек?

На сегодняшний день в силу вступивших в действие 14 января 2006 года изменений в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности" основными схемами инвестирования и финансирования строительства жилья являются:

• выпуск беспроцентных (целевых) облигаций;
• фонды финансирования строительства;
• форвардные контракты;
• жилищно-строительные кооперативы;
• договора подряда.

Если последние два способа в списке широко известны, то первые являются относительно новыми на украинском рынке. Что касается широко используемых ранее предварительных и инвестиционных договоров, то их использование будет законно лишь для нежилых помещений. Стоит отметить, что заключённые до 14 января 2006 года предварительные, инвестиционные и иные договора сохраняют свою силу и не требуют изменений или перезаключения, ведь ещё римское право гласило - Lex prospicit non respicit, т.е. на латыни "Закон обратной силы не имеет".

Наиболее надёжным с точки зрения законодательных гарантий и регулирования, является приобретение жилья путём заключения договора об участии в фонде финансирования строительства. Сами фонды финансирования строительства не являются новшеством 2006 года, поскольку их деятельность была налажена ещё с 2003 года, а полученный управителями опыт был воплощён в усовершенствовании законодательной базы деятельности этого механизма и принятием Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины" №3201. Внесенные законом изменения позволили строительным компаниям и инвесторам организовать свои отношения и гарантировать исполнение взаимных обязательств. Более подробно деятельность фондов финансирования строительства будут проанализированы в этой статье отдельно.

Что касается иных упомянутых выше схем, то они не настолько сбалансированы и урегулированы как фонды финансирования строительства. Выпуск облигаций может быть использован застройщиками как напрямую (выпуск-продажа), так и с использованием институтов совместного инвестирования. На практике облигации используются, прежде всего, как средство налогового планирования деятельности застройщика и инвесторам жилья этот механизм пользы отнюдь не приносит.

Более того, если Вам предлагают приобрести облигации с целью инвестирования квартиры, нужно быть особо внимательным и уделить время анализу взаимоотношений эмитента облигаций (т.е. того предприятия, которое выпускает облигации) и непосредственно застройщика.

Поскольку выпуску облигаций посвящён отдельный раздел этой статьи укажем лишь одно: зарегистрировать выпуск и реализовать облигации в принципе может любое юридическое лицо, не имеющее отношение ни к земельному участку, ни к строительству здания, ограничений и контроля в этой сфере практически нет. Поэтому и механизм инвестирования с использованием облигаций постоянно находится в зоне риска и зависит от добросовестности застройщика.

Старые добрые жилищно-строительные кооперативы не приживаются на рынке по одной простой причине: застройщик не сможет вернуть вложенные в развитие проекта средства (выделение участка, заказ проекта, согласовательные процедуры), а риск нехватки средств на строительство несут члены кооператива, и гарантий, что вложенных средств не хватит нет.

Поэтому легендарные ЖСК могут использоваться на практике лишь крупными предприятиями, которые обеспечивают жильём своих работников или же застройщиками коттеджных городков, в которых каждый член кооператива строит или заказывает строительство своего жилья.

Элементарные договора подряда могут быть использованы разве что при строительстве частного дома (коттеджа). Хотя эти договора и являются легитимными с точки зрения действующего законодательства, однако представить на практике их реализацию при строительстве многоквартирного дома очень сложно. Ведь инвесторы часто не являются специалистами в строительной отрасли, а соответственно их контроль над строительством трудноосуществим, а вот документацию при этом застройщик должен будет оформлять. Например, застройщику нужно будет готовить акты выполненных работ, подписывать их у инвесторов. Особенно сложно представить подписание договора подряда с инвестором квартиры, которая уже построена.

Изобретательные строительные компании могут Вам предложить ещё ряд способов инвестирования, например, договора поручения (комиссии), уступка прав, опционы и т.д. Однако эти методы получения средств находятся на грани допустимого, а то и переступают её. В данном случае закон прямо ограничивает их использование и, чтобы сохранить свои инвестиции в наиболее надёжную сферу финансирования, рекомендуем задуматься и оценить риски перед капиталовложением.

Акцентируем Ваше внимание, что при любых обстоятельствах наиболее надёжным является передача средств застройщику через банковское учреждение. Опасайтесь внесения средств в кассу, поскольку в этом случае Вы лишаетесь гарантий обеспеченных банковской системой. Банк в любой ситуации подтвердит оплату Вами средств застройщику, а вот добросовестность кассового учёта не всегда гарантирована.

Итак, на основании вышеописанного позволим себе прогнозировать, что в силу потрясших строительный рынок афёр привлечение средств в жилое строительство будет ограничено и наиболее используемыми и главное легитимными способами будет привлечение средств через фонд финансирования строительства или же путём выпуска облигаций. На этих двух основных способах и остановимся с целью их более детального анализа.

Инвестирование в строительство новостройки путём выпуска облигаций.

Данный способ инвестирования известен нашим гражданам ещё с советских времён. Суть системы привлечения денег заключается в выпуске юридическим лицом целевых облигаций, при этом базовой единицей по облигациям могут выступать, как квадратные метры жилья, так и квартира в целом. Облигации, выпущенные под квадратные метры жилья, реализуются опытными Застройщиками лишь лотами, в которых количество квадратных метров отвечает площади отдельной квартиры.

Поскольку при реализации квартир в жилом доме устанавливаются, как правило, разные стоимости квадратного метра жилья, коэффициенты комфортности, этажности и т.д., облигации выпускаются сериями. Основной аргумент противников облигационной схемы - это возможность покупателя приобрести лишь часть облигаций, которой не хватит для получения отдельной квартиры.

На практике застройщики обходят эту проблему с помощью продажи лотами им возложения на покупателя обязанности выкупить весь лот. Заметим, что в этом случае вся система работает нормально лишь при условии добросовестности участников процесса. При возникновении споров все белые пятна могут быть использованы любой стороной.

Лицам всё же рискнувшим приобрести жильё посредством приобретения облигации советуем ознакомиться с информацией о выпуске, а также сравнить ту цену, которая указана непосредственно в договоре с номинальной стоимостью облигаций. Ведь квартира будет передаваться застройщиком инвестору в собственность по номинальной стоимости облигации, а возникшая разница используется посредниками.

Очень важный момент - это определение эмитента облигаций, который должен подтвердить своё право на те квадратные метры, которые он, по сути, обязуется обменять на облигации. Внимательному инвестору следует изучить документы, подтверждающие право застройки участка (прежде всего, договор аренды земельного участка для застройки), полномочия участников строительства и схемы реализации облигаций.

Обращаем Ваше внимание на то, что использование других видов ценных бумаг, кроме беспроцентных (целевых) облигаций, с целью привлечения средств в строительство жилья, может быть признано незаконным, а соответственно участие в такого рода схемах несёт большие риски. Указанное ограничение, конечно же, не распространяется на сертификаты фондов операций с недвижимостью.

Следует заметить, что для выпуска и реализации облигаций, действующие законодательство не предусматривает жёсткого контроля и необходимости получения лицензий. Государственные органы лишь регистрируют выпуск и не обязаны проверять информацию, касающуюся непосредственно строительства объекта, разрешительной документации на строительство и прочее.

При дальнейших перепродажах облигаций необходимо воспользоваться услугами профессионального торговца ценными бумагами, который имеет соответствующую лицензию. Однако торговцы ценными бумагами лишь посредники и не несут ответственности за выполнение обязательств перед инвесторами.

Для получения дополнительной информации касательно процедуры выпуска облигаций, предлагаем ознакомится с Положением утверждённым Решением Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 17 июля 2003 года №322 "Об утверждении Положения о порядке выпуска облигаций предприятий".

Фонды финансирования строительства.

Схема привлечения инвестиций в строительство с использованием фондов финансирования жилья введена с целью организации и контроля привлечения и использования средств. Основным нормативным актом, регулирующим деятельность Фондов финансирования строительства, а сокращенно ФФС, является Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" от 19 июня 2003 года №978-IV. Данный Закон регулируют всю процедуру деятельности ФФС - от привлечения средств до передачи объекта собственнику.

Суть деятельности ФФС состоит в том, что для финансирования строительства открывается фонд, который, по сути, является банковским счётом. Управляет этим фондом финансовое учреждение, которое обязательно должно быть внесено в реестр финансовых учреждений и, иметь соответствующую лицензию на управление фондами, полученную в Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг Украины, также управителем может выступать банк. Законодатель ввёл жёсткие ограничения для компаний, желающих получить лицензию на управление ФФС, выдвигаются жёсткие требования к:

• уставному фонду (не менее трёх миллионов гривен - должны вносится исключительно деньгами);
• персоналу (должны иметь соответствующее образование и подготовку);
• внутренним документам (предоставление услуг чётко регламентируется);
• системе отчётности (регулярно подаётся отчётность о деятельности);
• привлечению средств (размер средств полученных в управление ограничивается соответствующими нормативами).

Как видим, из перечисленных требований, привлечение средств через ФФС может осуществляться лишь средними и крупными застройщиками, которые имеют соответствующие ресурсы и персонал. Мелким застройщикам, которые не могут предоставить инвесторам гарантии выполнения своих обязательств и обеспечить целевое использование полученных средств, ФФС не выгоден.

Упомянутый Закон не допускает создания ФФС компаниями, которые не имеют соответствующие лицензии на привлечение средств, а также теми, которые не имеют необходимых документов на застройку участка и строительство объекта. Финансовые компании, осуществляющие управление фондами, не могут предоставлять другие финансовые услуги и на практике, - это является исключительным видом их деятельности. Также Законом предусмотрены дополнительные гарантии выполнения обязательств застройщиком, а именно:

• обязательное страхование объекта строительства, что позволит получить инвесторам компенсацию;
• обязательная передача прав на объект строительства или самого объекта незавершённого строительства в залог, с соответствующим нотариальным заверением данного договора;
• обязательное заключение договора поручения и уступки застройщиком прав на объект строительства при нарушении обязательств застройщиком, данный договор заключается уже при создании ФФС и при допущении застройщиком нарушения своих обязательств вступает в силу;
• обязательное создание резервного фонда в размере 10% привлечённых в управление средств;
• оформление права собственности на лиц, передавших денежные средства в управление (доверителей) с целью получения жилья осуществляется застройщиком, который передаёт им все подтверждающие право собственности документы; Как видим, на практике деятельность ФФС чётко регулируется, при этом законодательство ограничивает использование средств финансовыми компаниями в иных целях, деньги расходуются только на мероприятия связанные со строительством Объекта.

Основными документами, регулирующим деятельность ФФС, являются договор об участии в ФФС и Правила ФФС. Данные документы чётко регулируют все вопросы, связанные с деятельностью ФФС. Все основные документы и договора, связанные с созданием и деятельностью ФФС, передаются и анализируются Государственной комиссией по регулированию рынка финансовых услуг Украины.

Учёт заключённых договоров и привлечённых средств ведётся управителем - финансовой компанией, которая регулярно отчитывается по этим вопросам в упомянутую комиссию. Исходя из их указанных мер - двойная продажа квартир в рамках ФФС невозможна, чего, к сожалению, нельзя отметить в других способах инвестирования. Доверителю ФФС после внесения средств выдаётся Свидетельство, подтверждающее его право на Объект инвестирования.

Исходя из вышеизложенного, ФФС на сегодняшний день является самым надёжным способом инвестирования денежных средств в объекты жилого строительства. При этом, по нашему мнению, наиболее оптимально, когда управителем ФФС выступает именно финансовая компания, а не банковское учреждение, поскольку банкам предоставлена возможность предоставлять другие услуги и использовать средства ФФС в других банковских операциях, что также несёт определённые риски, даже если ФФС и создаётся крупным системным банком, по сути, банк не несёт ответственности по обязательствам ФФС. Деятельность банков регулируется Национальным банком, и юрисдикция Государственной комиссии по регулированию рынка финансовых услуг не распространяется на банки.

При заключении договора об участии в ФФС рекомендуем Вам обратить внимание на следующие документы - свидетельство о регистрации финансового учреждения и лицензия на осуществление деятельности по привлечению средств физических лиц, правила ФФС, договор о финансировании строительства между Управителем фонда и застройщиком, договор залога, документы, подтверждающие право на застройку.

Надеемся, изложенная информация поможет Вам сориентироваться и минимизировать риски при вложении средств в строительство жилья.

Источник: Meget Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Последнее обновление: 21.01.2013