Решение проблем с кредитом

Какие проблемные ситуации могут возникнуть при погашении кредита и как их можно решить?

Проблема 1. Что делать если Вам не удобны сроки погашения кредита, которые установлены в графике погашения?

Эта ситуация возникает обычно в том случае, когда Вам выплачивается зарплата позднее, чем необходимо уплатить за погашение кредита на квартиру.

Для того чтобы решить эту проблему, Вам необходимо в первую очередь обратится в банк. В банке Вам надо оформить заявление о том, что вносятся изменения в график погашения кредита, в котором обязательно надо указать основные причины этих изменений.

По причине того, что банки очень заинтересованы в том, чтобы заемщики погашали кредит на квартиру вовремя, согласно установленным графикам погашения, они пойдут  на встречу и переделают график погашения кредита.

Проблема 2. Что делать если банк Вам прислал предупреждение о повышении процентной ставки по кредиту?

Такие ситуации возникают довольно-таки редко, но все-таки они случаются. В такой ситуации Вам необходимо сделать следующее:

• Рефинансирование (перекредитоваться в другом банке). Такой вариант прекрасно подойдет в той ситуации, если на рынке наблюдается снижение ставок процента по ипотечному кредитованию, а Ваша текущая процентная ставка слишком высока.
• Ничего не делать. В этом случае банк может автоматически поднять процентную ставку и предложить заключение дополнительного соглашения к кредитному договору.
• Погасить кредит в полном объеме. Этот вариант подойдет, в случае когда до окончания срока погашения кредита осталось несколько месяцев. В таком случае, лучше всего одолжить остаточную сумму и полностью погасить кредит, чем попадать в уплату лишних процентов.

Для того чтобы оформить заявку на перекредитование к обычному пакету документов на получение кредита вам необходимо будет предоставить оригиналы текущего кредитного договора и договора залога, и взять в банке справку о размере и состоянии задолженности по кредиту.

Перед тем, как принимать решение о перекредитовании (рефинансировании) Вам необходимо хорошо все просчитать, так как при перекредитовании Вы будете вынуждены повторно оплатить все расходы по оформлению кредита на квартиру (комиссии, нотариальные услуги, страховые платежи и так далее).

Скорее всего после всех необходимых подсчетов Вы решите, что намного дешевле оставить все как есть и платить чуть большие % по кредиту.

Проблема 3. Как погасить кредит досрочно?

В большинстве украинских банков клиент при погашении кредита на квартиру досрочно платит штрафные санкции. Все они должны быть расписаны в ипотечном договоре. Если Вы внимательно прочитали кредитный договор до того как его подписать, то их наличие и суммы не будут для Вас неожиданностью.

Очень часто используют штрафы при погашения кредита на квартиру равными платежами (аннуитет). В любом случае чем платить % каждый месяц, выгодней досрочно погасить кредит (даже в том случае если штрафные санкции составляют 1-2 процента от остатка долга, т.к. получается тот же 1%, но каждый месяц).

Проблема 4. Что делать если Ваш банк обанкротился?

В случае если банк-кредитор, который выдавал Вам ипотечный кредит, обанкротится, на Вас как на Заемщике это не скажется. Вам все равно придется возвращать сумму кредита, но, скорее всего уже на другой счет и банк.

Если Вы узнаете, что Ваш банк попал в список банкротов, и начата процедура ликвидации банка, нужно обратиться в Нацбанк к временному уполномоченному, а также выяснить, каким образом вам продолжить выплату кредита, но при этом Вам необходимо регулярно вносить необходимую сумму. Это вызвано тем, что неизвестно сколько Ваш банк будет проходить процедуру продажи и как отреагирует новый владелец банка на форс-мажорную задолженность (может начислить штрафные санкции).

Также не стоит забывать, что условия договора ипотеки новый владелец поменять не имеет право, так что не стоит переживать по этому поводу.

Проблема 5. Что делать если Вы не можете платить по кредиту?

Что же делать в случае временных финансовых затруднений и у Вас пока нет возможности платить по кредиту, или же возникли сложности с погашением кредита в сроки, которые указаны в ипотечном договоре, а вы все равно хотите и дальше сотрудничать с банком?

В данной ситуации самым лучшим выходом будет сообщить кредитному менеджеру о причинах временных финансовых трудностей.

Многие банки очень лояльно относятся к Заемщикам, которые болеют и им необходимо дорогостоящее лечение, если в семье родился ребенок, если временно упали доходы, если ограбили квартиру или случилась иная форс-мажорная ситуация. Небольшая задержка платежа по кредиту не поставит крест на Вашей кредитной истории!

Банк может предложить вам реструктуризировать задолженность:

• продлить срок кредита с целью уменьшения суммы ежемесячных платежей.
• на некоторое время предложит гасить только проценты

Обычно банки решение о реструктуризации кредита на квартиру принимают от 3 до 7 дней (это зависит от банка). В случае положительного решения, Вам надо будет обязательно подписать в банке допсоглашения к кредитному договору и договору залога, но будьте готовы к тому, что Ваш % по кредиту может немного подрасти.

Если же Вы не сообщите о временных финансовых проблемах, то банк будет начислять вам штрафные санкции, а в некоторых ситуациях после этого будет только один выход - продажа заложенной квартиры.

В среднем штрафы могут колебаться в пределах 0,05% до 1% от суммы платежа за каждый день просрочки. Это означает, что за каждый месяц просрочки Вам придется заплатить дополнительно до трети ежемесячного платежа. Иногда встречаются банки, которые могут "содрать" с заемщика и двойную ставку по кредиту за каждый день просрочки.

Можно сделать вывод, что при кредите в $26 тыс. на десять лет под 12% годовых Вы можете всего за 3 месяца просрочки прибавить к своей задолженности еще $10 тыс.!

Существует еще один выход из данной ситуации. Вы можете сдать в аренду свою квартиру, а сами переехать в более маленькую квартиру или же лучшим вариантом будет переехать в квартиру к родственникам. Деньги полученные от сдачи квартиры в аренду Вы спокойно можете направить на погашение кредита на квартиру.

До сих пор в практике не было отмечено случаев, когда банк штрафовал заемщиков, которые сдают заложенную квартиру в аренду, но все равно о том, что все-таки риск есть забывать не стоит.

Проблема 6. Как продать квартиру, которая заложена в банке?

Если у Вас изменились финансовые условия, или же Вы решили переехать, или купить квартиру большей площади, то в этом никакой катастрофы нет.

В такой ситуации Вам необходимо поставить банк в известность о своем решении искать покупателя на Вашу квартиру.

В такой ситуации сделки по продаже квартиры под кредитом проводят в банке:

• Договор купли-продажи квартиры продавец (заемщик) и покупатель подписывают в банке;
• Остаток задолженности по кредиту покупатель вносит в кассу банка;
• Запрет на продажу недвижимости снимает банк;
• Продавец и покупатель осуществляют расчет по договору купли-продажи квартиры, при этом продавец получает сумму за вычетом суммы долга перед банком.
• Договор купли- продажи квартиры заверяет нотариус.

Процедура купли-продажи квартиры абсолютно безопасна как для покупателя, так и для продавца. Сделку купли-продажи проводят в один день в присутствии нотариуса банка.

Проблема 7. Что делать при невозможности платить по кредиту, а квартиру продавать не хотите?

В данной ситуации Вы можете попытаться продлить кредит, то есть переоформить кредитный договор, в котором необходимо увеличить срок кредита, для уменьшения ежемесячных выплат. Если банк на это не идет, Вам лучше перекредитоваться в другом банке (см. выше).

Если пролонгировать кредит, то ваши ежемесячные взносы могут оказаться для вас слишком высоки и квартиру все-таки придется продавать в срочном порядке. Если Вы не успеете продать квартиру в определенный срок, то банк займется поиском покупателя квартиры и квартира может быть продана на аукционе решением суда, а это для Вас не самый лучший выход.

Кроме того, согласно типовому ипотечному договору, при отсутствии залогового имущества (например, кредит был получен под квартиру в новостройке, а застройщик обанкротился), банк может взыскать любое имущество должника или его поручителя путем внесения изменений в договор залога. Банк это может сделать как по решению суда, так и по добровольному согласию сторон.

В таком случае у Заемщика останется только один выход - придется срочно переоформить на третьих лиц имущество, которое не находится в залоге. Благодаря этому банк сможет в судебном порядке принудительно обязать клиента выплачивать все долги только с его официальной зарплаты.