Квартира в пригороде — правила покупки новостройки

Покупка квартиры в новостройке сопровождается множеством рисков. Как не ошибиться при выборе нового жилья и на что следует обратить особое внимание, пишет в своей статье генеральный директор строительно-сервисной компании «Украина», генеральный подрядчик ЖК «Столичный» - Валерий Зализный.

Чтобы не приобрести вместо удобной, современной, необременительной в эксплуатации квартиры ворох проблем, покупателю стоит обратить внимание на ряд важных факторов, которые мы рассмотрим далее.

Цена. Цена 1 кв.м качественного жилья в пригородной новостройке не может быть ниже 6000 грн. В случае, если цена оказывается ниже этой суммы – значит либо застройщик экономит на качестве строительства, либо есть скрытые тарифы и доплаты, которые в последствии значительно увеличивают заявленную в рекламе стоимость.

Земля. Право на застройку земельного участка дает договор аренды с соответствующим целевым назначением или государственный акт на право собственности земельного участка. Обязательно следует обратить внимание на целевое назначение земли. Особенно это касается строительства в пригороде.

Градостроительная политика Киева предусматривает наличие генплана города, планирование и зонирование территорий, а архитектурный контроль следит за соответствием жилой застройки полученным застройщиком разрешений. Но в Киевской, да и наверно в любой другой области, на любом огороде, поле, садовом или огородном товариществе строятся многоэтажные дома в огромном количестве.

На коттеджных или садовых участках, строятся 5-6-9-этажные дома. Риск покупки жилья в таких новостройках состоит в проблемном последующем их вводе в эксплуатацию. Инвесторам по нескольку лет приходится жить фактически на стройке, в ненормальных условиях, часто без воды и отопления, на временных сетях, не имея возможности ни оформить, ни продать такое жилье. У надежного застройщика все земельные документы всегда будут. в наличии.

Разрешения на строительство. Разрешительные документы на строительство бывают двух видов – декларация и разрешение на строительство. Проверить наличие разрешения может каждый желающий, в реестре на сайте ГАСК.

Проект. Самым главным в этом вопросе является репутация и опыт проектной организации.

В частности, ЖК «Столичный», который на данный момент строит наша компания, проектировало архитектурное бюро «Архиматика», которое работает с самыми известными девелоперами и застройщиками и имеет множество реализованных знаковых объектов в Украине.

Немаловажная деталь проекта – планировки квартир. Например, в ЖК «Столичный» мы реализуем современный европейский подход. Это большие кухни, которые могут также быть одновременно совмещены со столовой группой, просторные общие комнаты, гостиные – то есть зона семьи, которая будет максимально использоваться всеми членами. В то же время, сравнительно небольшие спальни. Например, если это однокомнатная квартира, то мы предлагаем кухни от 15 до 21 метра. А спальни, которые в Скандинавии бывают даже по 6 метров, мы предлагаем минимальные по 12 – 15 метров, которые соответствуют санитарным и экологическим требованиям.

Экспертиза. Сам факт наличия экспертизы проекта – огромный плюс для покупателя. Обязательно нужно поинтересоваться у застройщика, какой категории объект. Начиная с IV категории экспертиза становится обязательной, а именно в эту категорию попадают многоэтажные дома с развитой инфраструктурой. В рамках экспертизы проверяется качество строительства, а также все его составляющие – от материалов, до экологии. Покупателю следует внимательно ознакомится с содержанием данного документа. Обязательно обратите внимание на инженерные сети, в частности на отопление. Многие застройщики используют двухконтурные котлы отопления. Кроме дополнительных расходов (на приобретение самого котла и самостоятельное заключение договора по его эксплуатации) это еще и опасно, если не организована приточно-вытяжная вентиляция!

Договор и финансовые механизмы приобретения. На сегодняшний день существует множество законных финансовых механизмов приобретения жилья – фонды финансирования строительства, купля-продажа ценных бумаг, заключение предварительных договоров с последующим заключением основных договоров, купля-продажа имущественных прав, покупка дисконтных, целевых, процентных и беспроцентных, облигаций, заключение инвестиционных договоров, договоров о паевом или долевом участии, договоров резервирования или бронирования, заключение опционных контрактов, выпуск инвестиционных сертификатов институтов совместного инвестирования венчурных фондов, купля-продажа инвестиционных сертификатов на предъявителя венчурного фонда. Однако, на самом деле, все эти механизмы не гарантируют исполнение застройщиком своих обязательств в полном объеме. Более того, их громоздкую структуру сложно понять простому человеку, а расходы на их содержание закладываются в себестоимость жилья.

Именно поэтому квартиры в ЖК «Столичный» продаются по прямым договорам на основе норм Гражданского кодекса. Причем договор трехсторонний, подписывается Заказчиком, Генподрядчиком и Покупателем.

Эксплуатация. Один из самых важных вопросов – кому застройщик передаст дом в эксплуатацию. Следует сразу понять, что ОСМД – хороший инструмент для эффективного управления и, возможно, даже реновации, старого жилого фонда. Новый дом необходимо содержать более профессионально. Лучше, когда этим будет заниматься именно застройщик. И на протяжении 10 лет, как установлено законом, нес гарантийные обязательства за свои технические и инженерные решения, материалы и комплектующие – кабель, трубы, батареи.

Например, в уже успешно-реализованном проекте БСК «Украина» ЖК «Никольский град», который находится в Киеве, мы создали собственную службу эксплуатации. Зато теперь, в доме, где каждый подъезд имеет 4 лифта, инженерные системы принудительного пожаротушения, дымоудаления, датчики-сигнализаторы, подпоры воздуха, свой теплопункт, трансформаторную подстанцию – дорогостоящие инженерные решения, которые достаточно затратные, тариф всего 3,85 грн. за кв. м. У нас никто из жильцов не хочет создавать ОСББ и некомпетентно управлять сложным инженерным объектом – современным домом. И мы хотим опыт качественной эксплуатации перенести также и на ЖК «Столичный».

Застройщик. Сегодня очень часто застройщиками выступают физические лица-предприниматели. Даже при отсутствии незаконных схем и злого умысла предприятие может оказаться неудачным. И никакой ответственности предприниматель не понесет – обычный бизнес риск, «неудачное предприятие». Покупателю самое пристальное внимание следует обратить на заказчика и генподрядчика, его опыт, историю и репутацию. Особенно нужно проверить сроки сдачи предыдущих объектов.

Например, ЖК «Никольский град», был досрочно введен нашей компанией в эксплуатацию в 2008 году в самый разгар кризиса. На полгода раньше заявленных обязательств, были погашены целевые облигации, оформлены и выданы всем инвесторам свидетельства о праве собственности.

Сегодня качественное строительство и обслуживание, «как в столице», мы хотим перенести на рынок Василькова. Уверен, Что в скором времени по развитию инфраструктуры г.Васильков будет одним из лучших среди городов-спутников Киева, чему в немалой мере поспособствует возводимый нами ЖК «Столичный». В его пользу хорошее место и местность, отличное транспортное сообщение, надежные сети, современные планировки, высокое качество строительства и опыт нашей компании.