Нововведения в оформлении права собственности на земельный участок

Общий порядок регистрации прав собственности

Урегулирование вопросов регистрации прав собственности на землю в Украине всегда актуально. До недавних изменений в законодательстве распространенной проблемой было получить зарегистрированный Государственный акт на право собственности на земельный участок. Процедура регистрации и выдачи Государственного акта на землю обычно длится несколько лет.

Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество в соответствии с земельным законодательством является обязательным.

Так, в Законе Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" от 01 июля 2004 года № 1952-IV, обязательной государственной регистрации подлежат вещественные права на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных общин, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а именно: право собственности на недвижимое имущество; вещные права на чужое недвижимое имущество; ограничения вещных прав на имущество и другие, определенные в данном законе .

Процесс регистрации прав собственности на земельный участок осуществляется рядом государственных органов, в частности, центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, который обеспечивает реализацию государственной политики в сфере государственной регистрации прав, а также созданной при нем государственной хозрасчетной юридическим лицом с консолидированным балансом (центр государственного земельного кадастра) и его отделениями на местах, которые являются местными органами государственной регистрации прав.

Именно такими органами являются городские, районные, сельские и поселковые советы, управление земельных ресурсов, а также отделение Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам, территориальные органы Государственного комитета Украины по земельным ресурсам.

Важным этапом процесса регистрации является внесение данных о земельном участке до Автоматизированной системы государственного земельного кадастра (АСДЗК), а также осуществление соответствующих записей в другие реестры, и отметок на правоустанавливающих документах. Государственная регистрация права собственности проводится на основании заявления правообладателя (правонабувача), стороны сделки, по которым возникло такое право.

Фактические изменения в оформлении права собственности на землю

До вступления в силу Закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков" от 05.03.2009 г. № 1066-VI в соответствии со ст. 126 Земельного кодекса Украины право собственности на земельный участок и право постоянного пользования удостоверялось Государственным актом. Каждый приобретатель права собственности независимо от способа его получения должен был получить Государственный акт на землю зарегистрированный должным образом.

На сегодня в соответствии с введенными изменениями, на основе вышеупомянутого Закона № 1066-VI в ст. 126 Земельного кодекса Украины появился ряд оговорок относительно правоустанавливающих документов и процедуры их регистрации. Следовательно, правоустанавливающим документом на право собственности на земельный участок остался Государственный акт на землю в случаях, если собственность на землю была приобретена путем первичного выделения, например по решению органа исполнительной власти или иным образом.

Также, важно отметить, что в ст. 125 Земельного кодекса до принятия изменений Законом № 1066-VI предполагалось возникновения права собственности на земельный участок лишь после получения его собственником документа, удостоверяющего право собственности и государственной регистрации такого документа. Ст. 125 с изменениями предусматривает возникновение права собственности на земельный участок с момента государственной регистрации таких прав.

В случае отчуждения земельного участка, путем заключения гражданско-правового соглашения в порядке установленном законом, а также при оформлении права собственности на земельный участок на основании наследования, правоустанавливающим документом на право собственности является соответственно такая гражданско-правовая сделка, как, например, договор купли-продажи земельного участка, или свидетельство о праве на наследство.

В данном случае Государственный акт приобщается к документу, на основании которого состоялся переход права собственности на земельный участок, в любом случае при переходе права собственности. То есть, при заключении договора купли-продажи земельного участка, Государственный акт становится неотъемлемым приложением к такому договору. При оформлении права на наследство, Государственный акт приобщается к свидетельству о праве на наследство.

Согласно Земельному кодексу Украины, с учетом изменений, нотариус и орган государственной регистрации делают отметки об отчуждении земельного участка, отмечая соответствующий документ, на основании которого произошло отчуждение.

Весьма удобным является норма Земельного кодекса Украины относительно сроков регистрации нового владельца на земельный участок, устанавливающий предельный срок в 14 календарных дней, со дня подачи всех необходимых документов. Такие сроки также определены Временным регламентом реализации положений п. 4 Порядка осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 06.05.2009 г. № 439 (далее - "Порядок № 439").

Следует отметить, что получение Государственного акта в качестве правоустанавливающего документа также происходит при отчуждение части земельного участка с выделением ее в отдельный земельный участок. В результате чего формируется отдельный земельный участок, которому присваивается отдельный кадастровый номер, который соответствующим образом регистрируется в АСДЗК.

Постановлением Кабинета Министров Украины от 12.11.2008 г. № 1019 "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Украины от 2 апреля 2002 г. № 449" (далее - "Постановление № 1019") изложена форма Государственного акта в новой редакции.

Таким образом, правоустанавливающим документом на право собственности на земельный участок является Государственный акт на землю, а в отдельных случаях - гражданско-правовая сделка по отчуждению земли и свидетельство о праве на наследство.

Анализ фактических изменений

Кроме упомянутых нормативных актов, следует отметить другие документы которые вносят изменения в земельное законодательство. Среди них основными являются: Приказ Госкомзема "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков", от 22.06.2009 г. № 326 (далее - " Приказ № 326 "); Постановление КМУ" О некоторых вопросах удостоверения права собственности на земельный участок ", от 06 мая 2009 г. № 439 (далее -" Постановление № 439 ") и другие. Вышеуказанные нормативные акты составляют часть земельной реформы по оформлению прав собственности на землю.

В соответствии с Приказом № 326, утверждающим Временный регламент реализации изменений в земельном законодательстве, для регистрации права собственности по гражданско-правовому соглашению или в соответствии с правом на наследство, собственник земельного участка или уполномоченное им лицо подает в территориальный орган Госкомзема по месту нахождения земельного участка вместе с заявлением следующие документы: гражданско-правовое соглашение об отчуждении земельного участка в случае приобретения права собственности на земельный участок по такому соглашению или свидетельство о праве на наследство; Государственный акт на право собственности на землю с отметкой нотариуса о переходе права собственности на земельный участок.

Территориальный орган Госкомзема в момент поступления указанных документов регистрирует заявление в журнале учета заявлений и предоставленных услуг с проставлением на Государственном акте отметки о регистрации права собственности в поземельной книге. На заявлении собственника или уполномоченного лица ставится отметка о дате регистрации и ее регистрационный номер и, по желанию заявителя, - на втором экземпляре заявления или копии заявления, которые остаются у заказчика тоже. Относительно последнего действия - желательно настаивать на такой отметке, что станет весомым доказательством принятия документов к рассмотрению.

В случае соответствия представленных документов требованиям действующего законодательства Украины, Госкомзем Украины в течение трех календарных дней со дня их поступления изымает из архива техническую документацию по землеустройству на земельный участок и передает в соответствующего структурного подразделения Центра ГЗК представленные документы и техническую документацию по землеустройству на земельный участок.

Если представленные владельцем документы не соответствуют требованиям установленным законодательством, Госкомзем Украины в течение трех календарных дней предоставляет заявителю (собственнику) письменный отказ в предоставлении услуг с указанием оснований для отказа.

Центр ГЗК, в свою очередь, осуществляет проверку полученных документов на протяжении семи календарных дней и вносит соответствующие записи о новом собственнике в поземельной книге, после чего возвращает все документы по делу назад в территориальный орган Госкомзема. В результате таких действий территориальный орган Госкомзема течение четырех дней делает на Государственном акте отметку о регистрации права собственности на земельный участок.

Собственник земельного участка в день обращения за получением правоустанавливающих документов должен предоставить копии квитанций об оплате услуг по оформлению Государственного акта, после чего территориальный орган Госкомзема выдает владельцу гражданско-правовое соглашение или свидетельство о праве на наследство вместе с Государственным актом с проставленной на нем отметкой.

Порядок внесения отметки о переходе права собственности определен в соответствии с Постановлением № 439, где подробно указаны реквизиты такой отметки.

Следует отметить, что государственные акты на право собственности на земельный участок, выданные после вступления в силу Постановления № 1019 по старой форме, являются действующими. Но Постановлением Кабинета Министров Украины относительно "Вопросов выдачи государственных актов на право собственности на земельный участок" от 27.05.2009 г. № 774 продлен срок выдачи государственных актов на право собственности на земельный участок по старой форме, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 02.04.2002 г. № 449 до полного использования изготовленных бланков с учетом внесенных в форму изменений.

Письмом Министерства Юстиции Украины "О разъяснении некоторых положений законодательства" от 27.05.2009 г. № 774 указано, что вопрос о действующих бланках  старой формы может быть рассмотрен органом, к компетенции которого отнесены эти вопросы, и урегулирован соответствующим нормативно-правовым актом.

Законом № 1066-VI отмечено, что определенные изменения и новый порядок оформления права собственности на земельные участки распространяется также на случаи, когда гражданско-правовые сделки по отчуждению земельного участка, свидетельства о праве на наследство были заключены или выданы до вступления в силу Закона № 1066 - VI, но Государственные акты на право собственности на земельные участки выданы не были.

В таком случае нотариус, который удостоверил или выдал соответствующий документ, обращается с письменным запросом в орган, осуществляющий государственную регистрацию земельных участков, о подтверждении того, что Государственный акт не выдан новому собственнику земельного участка. После поступления к нотариусу письменного подтверждения такого факта Государственный акт изымается нотариусом из его дел и после проставления отметки о переходе права собственности на земельный участок приобщается к гражданско-правовой сделке или свидетельству. Срок рассмотрения указанного запроса органом, осуществляющим государственную регистрацию земельных участков, не должен превышать 14 календарных дней.

Выводы

Итак, с внесением изменений в законодательство о земле образовался упрощенный механизм регистрации прав собственности на земельный участок. Но очевидно, что процедура выдачи нового Государственного акта при выделении отдельного земельного участка, или выделении в натуре не претерпела изменений.

Для приобретателей права собственности на земельные участки по гражданско-правовым сделкам созданы действительно благоприятные условия, при которых процедура выдачи нового Государственного акта изменяется лишь процедурой нанесения отметки на ранее выданный акт.

Принятые изменения должны улучшить условия осуществления операции с землей на рынке недвижимости. Кроме того, в последнее время увеличилось количество проверок и ревизий органов земельных ресурсов, из-за невыполнения последними своих обязанностей согласно введенных изменений, порождает надежду на беспрепятственную и быструю регистрацию прав собственности на землю в будущем.

Ведь на сегодня в отношении практики уместно будет признать, что новый порядок регистрации права собственности на землю полностью не выполняется. Государственные органы земельных ресурсов ссылаются на отсутствие методических рекомендаций, однако это не является основанием для невыполнения новых предписаний закона.

Кроме этого, все же остается актуальным вопрос совершенствования процедуры выдачи Государственных актов как правоустанавливающих документов на право собственности на земельные участки. Так, как уже отмечалось, первичная процедура выдачи таких документов не изменилась и является весьма проблемной. Но следует заметить, что при четком соблюдении требований законодательства и надлежащем юридическом оформлении процедуры переоформления прав собственности на землю, риск отказа в регистрации или ее затягивание существенно уменьшается.