Классификация торговых центров Украины

Развитие профессиональной торговой недвижимости в Киеве, а также и в регионах Украины, ставит перед специалистами вопросы, связанные с типологией и классификацией объектов торговли.

В условиях формирования новой системы обслуживания населения возникает необходимость классификации и определения типа (формата) существующих объектов, а также объектов, находящихся на стадии проектирования или строительства.

Эта необходимость стала особенно актуальной в последнее время, т.к. большое количество объектов строится без определенной концепции их дальнейшего функционирования и развития, что в свою очередь создает проблемы будущим арендаторам, а также и посетителям таких торговых центров.

Такое положение вещей приводит к затягиванию сроков ввода в эксплуатацию объектов и увеличению дефицита профессиональных торговых помещений. Кроме того, считают cпециалисты компании "Соцмарт", сейчас, в кризисный период на рынке недвижимости, вопрос правильно разработанной концепции и дифференциации объектов играет еще более значительную роль.

В целом, при классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:

• Место расположения объекта;
• Зона действия, радиус доступности;
• Товарная специализация;
• Основной потребитель;
• Инфраструктура и сервис;
• Паркинг;
• Управление зданием, охрана.

По этим признакам можно выделить следующие классы торговых помещений:

1. Торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
2. Торговые центры, гипермаркеты;
3. Супермаркеты и универсамы;
4. Салоны, мебельные центры, техноцентры;
5. Универмаги, гастрономы, промтоварные магазины;
6. Павильоны, киоски;
7. Бутики.

Что касается торговых центров, то для них основными характеристиками являются место расположение, окружающая инфраструктура, а также формат объекта (внутренняя составляющая). Торговый центр, распо­ложенный в городской среде, находится в хороших условиях уже пото­му, что посетители могут быстро дойти или доехать до него.

Однако, в центрах городов стоит задача вписаться в существующие условия, ре­шить проблему с парковкой. Часто встречаются ограничения по размеру торговой площади: бывает невозможно разместить в центре крупный объект, который по площади будет обеспечивать притяжение на уровне города или региона, или торговая площадь будет недостаточна для перс­пективных форматов розничных торговых сетей.

По физическим харак­теристикам центры разделяются на открытые и закрытые, одноуровне­вые и многоуровневые.

По типу планировки – в зависимости от характе­ра и расположения основных торговых галерей и размещения крупных арендаторов основными планировочными схемами торговых центров являются:

• Линейная планировка подразумевает совместное использование единой зоны благоустройства не­сколькими торговыми объектами, примыкающими друг к другу или находящимися непосредственно рядом.
• Кластерный центр – торговый квартал, включающий несколь­ко отдельных зданий, объединенных улицами или пешеходными тротуарами.
• Г-образная планировка, обычно с 2-мя или 3-мя основными, крупными арендаторами.
• П-образная планировка.
• Комплекс с внутренним раскрытием: компактное по форме здание, в котором основное движение осуществляется из одного центрального мола, с одним или несколькими уровнями.
• Пассаж.

Основной коммерческой ха­рактеристикой торгового центра считается «полезная», принося­щая деньги от аренды торговая площадь. На западе этот показатель определяется как общая площадь помеще­ний, занятых арендаторами, до внешних стен. Эффективность архитектурного решения легко можно оценить, прове­рив, какую долю «полезная» площадь занимает в общей площади здания, и какой процент приходится на обществен­ные зоны.

В торговых центрах открытого типа общественные помеще­ния занимают немногим более 1% от общей площади зданий, поскольку торговые улицы и галереи, объединяющие магазины в единый архитек­турный ансамбль, находятся под открытым небом. В крытых сооружениях не сдаваемая в аренду площадь не должна превышать 10-15%. Это связано с тем, что существуют различные арендные ставки для предприятий торговли, развлечений, питания и услуг, офисных помещений. Крупные арендаторы платят за каждый свой квадрат­ный метр значительно меньше, чем маленькие магазины.

Классификация торговых центров по концепции (специализации и направленности):

• Универсальные – центры с широким и глубоким ассортиментом товаров и услуг. Такими торговым центрами в столице, согласно исследованию торговой недвижимости Киева, являются «Алладин», «Европорт», «Городок», «Метроград», сеть «Квадрат» и многие другие киевские объекты (ТЦ и ТРЦ)

Специализированные центры товаров для дома, технические, автомобильные, Специализация обес­печивает привлекательность за счет глубокого ассортимента товаров в какой-либо категории, но слишком узкая направлен­ность может быть весьма рискованной, так как группа покупате­лей ограничивается. Частота посещений узкоспециализирован­ного центра может быть невысокой. Явление, характерное для Украины, – образование зон торговли бытовой электроникой, которые по мере строительства новых зданий перерастают в специализированные торговые центры.

Владельцы сетевых магазинов несколько лет назад стали придерживаться стратегии размещаться рядом с конкурентами, и сейчас на одной территории может быть представлено несколько крупных сете­вых магазинов, как, например, в Киеве или Днепропетровске. Динамично развивающееся в последнее годы направление – ав­томобильно-технические центры, где автомобильные салоны сочетаются с магазинами запчастей и принадлежностей, с сер­висными центрами.

Специализированные торговые центры мо­гут быть рассчитаны как на розничных покупателей (конечных потребителей товаров и услуг), так и на потреби­телей-профессионалов, и часто это придает им дополнительную устойчивость. Примеры: «Киянка НОВА», «Навигатор» на Дружбе Народов, т.д. Строится, согласно базе заявленных ТЦ и ТРЦ Киева от "Соцмарт", «Домосфера», в апреле 2009 года вводится в эксплуатацию «Аракс».

• Центры моды, в которых представлены одежда, обувь и модные аксессуары. В основном, модные центры располагаются в городской черте.

При небольших площадях они специализиру­ются в каком-либо сегменте, а в более крупных зданиях факто­ром притяжения является широкий ассортимент. Модные цен­тры легче, чем другие, работают в многоэтажных зданиях. Ведь товары сравнительно небольшие по размеру, легкие и привле­кательные, к тому же на удаленных участках и верхних уровнях можно расположить узкоспециализированную одежду (одежду больших размеров, одежду для будущих мам, рабочую одежду), ткани и комплекс услуг: ателье, салоны дизайнеров, услуги для красоты и здоровья (парикмахерские, салоны визажистов, мас­сажные салоны и т.п.). Наиболее приближен к данному формату «Альта Центр».

• Центры распродаж (дискаунтеры) – явление, пока не получившее большого распространения в Украине и странах СНГ.

В Киеве, по данным "Соцмарт", попыт­ка создать центр распродаж коллекций модных дизайнеров была сделана в торговом центре «Макрос».

• Развлекательные комплексы. В них может присутствовать и торговая составляющая, но основная доля приходится на мес­та досуга, развлечений, спорта и активного отдыха.

По данным различных исследований, средний возраст посетителя торговых центров находится в диапазоне от 18 до 35 лет. Поэтому хорошие перспективы имеют сочетания торговой и развлекательной со­ставляющей. В Киеве развлекательной составляющей обладают многие из действующих торговых центров – Универмаг Украина, Большевик, Караван, т.д. Практически во всех заявленных комплексах предполагается развлекательная функция.

Доминирующая развлекательная составляющая у недавно открытого «Блокбастера» и «Ультрамарина». В регионах с "развлекаловкой" в ТЦ пока обстоят дела хуже, не более чем у 10-12% действующих объектов есть такая составляющая. Но это вопрос времени, у большей части заявленных торговых центров заложена развлекательная функция. Стоит также отметить, что все чаще будущие коммерческие объекты являются многофункциональными ( и торговые, и офисные, и жилые, и развлекательные площади - примеры в Киеве: строящиеся Парк Горького, Континенталь ( Эспланада), Времена года, т.д.)

В последнее время все популярнее становятся такие форматы торговли как супермаркет и гипермаркет, как в составе торгового центра, так и в виде отдельно стоящих объектов. В Киеве и других крупных городах Украины, среди остальных форматов торговой профессиональной недвижимости, супермаркеты и гипермаркеты являются один из наиболее развитых направлений.

Согласно общепринятой классификации супермаркет – магазин самообслуживания, предлагающий полный ассортимент бакалейных и мясных продуктов, площадью от 400 до 1 500 кв.м. Складские помещения супермаркета занимают от 250 до 600 кв.м. Цены держатся на уровне выше среднего. Ассортимент продукции состоит из 4 000 - 15 000 позиций.

• Супермаркет класса премиум – супермаркет с очень высоким уровнем сервиса, торгующий расширенным ассортиментом деликатесов. Пример в Киеве – супермаркет «Фуршет Гурман» в Мандарин Плаза ( примеры в других городах – супермаркеты в Майдан City Centre в Кривом Роге и в Садах Победы в Одессе).
• Гипермаркет – очень большой продовольственный и универсальный магазин с площадью зала от 3 000 кв.м и площадью склада от 1 000 кв.м. При этом доля продовольствия в общем объеме продаж составляет 60%. Гипермаркет обладает рядом особенностей: специальная ценовая политика, большое количество собственных производственных цехов, широкий ассортимент продукции, содержащий 30 000 - 55 000 позиций.

Гипермаркет, как отдельный формат, может различаться в соответствии со спецификой ассортимента. В последнее время появляется все больше специализированных гипермаркетов, торгующих одним из таких ассортиментных рядов, как продовольственные, строительные, мебельные, книжные, товары бытовой техники. Примеры в Киеве: «Метро», «Окей», «Эпицентр», «Новая линия», «Ашан», т.д.

• Cash&Carry – магазин, торгующий мелким и средним оптом для юридических и физических лиц. Площадь – 12–20 тыс. кв. м. Ассортимент – 20-40 тыс позиций. Месторасположение – вдали от центра, на пересечении транспортных путей.

Сравнительно новый для Украины формат молла. Молл (от английского "mall" - аллея) – большая, обычно, крытая территория, на которой расположено множество торговых предприятий и не разрешается въезд автомобилей. Основу молла, как правило, составляет ряд крупных магазинов, называемых якорями. Они соединены между собой крытыми галереями, в которых располагается множество небольших магазинов, ресторанов, кафе, парикмахерских, химчисток. Галереи замкнуты в кольцо, по которому проходит покупатель.

В последнее время, жители городов сталкиваются с нехваткой небольших продовольственных магазинов. Это создает дискомфорт, так как большинство людей не имеют возможности посещать большие торговые центры каждый день. Гастрономы советского образца в большинстве своем закрылись еще несколько лет назад, а на смену им пришли так называемые «Магазины у дома». В Киеве это "Фора", "Буми маркет", в Чернигове - сети "Квартал" и "Союз".

«Удобный магазин» или «магазин у дома» – магазин самообслуживания или торгующий через прилавок с площадью 150-350 кв.м., который предлагает отработанный ассортимент товаров повседневного спроса. Часто работает по принципу 24/7, то есть круглосуточно без выходных и, даже, по праздникам. Ассортимент удобного магазина включает в себя около 4 000 наименований продуктов, в том числе вино-водочные изделия, бакалейные товары и сыро-молочные продукты, и порядка 1 000 сопутствующих товаров.

Также, растет популярность формата магазина при АЗС – это магазин при автозаправочной станции, совмещающий в себе продуктовый магазин формата «удобный» и магазин по продаже автомобильных запчастей и моторных масел.

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции