Аренда земли: ошибки в договоре аренды земли

За годы независимости Украины многие правовые институты, приобрели особую популярность. Одним из таких институтов является аренда земельных участков. По сути, распространение данный вид пользования землей получил только пос­ле принятия Закона Украины «Об аренде земли».

Юридически институт аренды земли оказался очень удобным для многих субъектов предпринимательства на Украине, с ее помощью они получили необходимые ресурсы для развития собственного бизнеса.

В данной статье хотелось бы остановиться на таком виде аренды земли, как аренда земель несельскохозяйственного назначения для строительства и обслуживания либо жилых, либо хозяйственных сооружений. Обывателю покажется странным желание кого-либо размещать собственную недвижимость на чужой территории.

Более логичным покажется вариант с предварительной покупкой земли. Однако сегодняшнее состояние правового регулирования выкупа земельных участков, к примеру, у государственных органов и органов местного самоуправления ­сделало эту процедуру весьма невыгодной для многих желающих приобрести землю. В статье 127 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что в основном земля для строительства продается на конкурентных условиях.

Для того чтобы уменьшить затраты на покупку земли, в основном и применяется процедура аренды с последующим правом выкупа. Дело в том, что земельным законодательством разрешен выкуп земли не на условиях аукциона и конкурса в том случае, если на данном земельном участке находится недвижимость покупателя.

Конкурс, или аукцион, как способ покупки земли не устраивает большинство покупателей по той простой причине, что цена на землю получается очень высокой. В связи с этим конкурсы по продаже земли на Украине практически не применяются.

Поэтому была разработана конструкция, по которой земля берется в аренду под строительство, на ней возводятся некие строения, и после этого земля выкупается. Все, казалось бы, очень просто и эффективно. Однако следует учесть, что такая процедура требует большого внимания со стороны юристов, поскольку, как показала практика, распространены ошибки при юридическом оформлении аренды земли. Такие ошибки приводят не только к потере права на выкуп земли, но и к значительному материальному ущербу.

Самые распространенные ошибки при аренде земли

Условно такие ошибки можно разделить на три группы: допущенные при определении субъектов арендных правоотношений; вызванные спецификой объекта арендных правоотношений; в существенных условиях договора аренды земли.

Ошибки первой группы, как правило, заключаются в неправильном определении арендодателя при аренде земли. Согласно пункту 12 Переходных положений Земельного кодекса, землями в пределах населенных пунктов распоряжаются сельские, поселковые и городские советы, а за пределами — государственные администрации.

Из-за того, что у некоторых населенных пунктов зачастую отсутствуют четко определенные нормативными документами границы, арендодателем выступает неуполномоченное лицо. Либо при аренде земли у органов местного самоуправления арендодателем выступает исполнительный комитет совета, а не сам Совет.

Следует отметить, что до принятия Земельного кодекса от 25 октября 2001 года данная конструкция была законной, при условии надлежащего делегирования своих полномочий советом. Однако с момента вступления в силу Земельного кодекса данное делегирование не преду­смотрено. В соответствии со статьей 19 Конституции Украины государственные органы и органы местного само­управления не могут исполнять обязанности, прямо не предусмотренные законом.

Важно отметить, что, несмотря на кажущуюся очевидность правового регулирования данного вопроса, он сегодня является спорным и неоднократно становился предметом обсуждения в общих и хозяйственных судах Украины.

Ошибки, связанные со спецификой объекта аренды, заключаются в том, что некоторые земли не могут быть объектом арендных правоотношений (в основном это характерно для строительства). Так, например, зачастую передаются в аренду под строительство земли прибрежных водоохранных зон, хотя строительство там категорически запрещено. Нередки ситуации передачи в аренду заповедных земель. В таких ситуациях договоры аренды земли могут быть признаны недействительными, а построенные сооружения снесены.

Ошибкам в существенных условиях договора аренды земли хотелось бы уделить особое внимание, поскольку они являются наиболее распространенными. Некоторые аспекты существенных условий договора аренды земли плохо прописаны в земельном законодательстве Украины, поэтому могут двояко трактоваться правоприменительными органами нашей страны.

Существенные условия договора аренды определены статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли». Таковыми являются:

• объект аренды;
• срок действия договора;
• арендная плата с обозначением ее размера, индексации, форм платежей, сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за ее неуплату;
• условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;
• условия сохранения состояния объекта аренды;
• условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
• условия возвращения земельного участка арендодателю;
• существующие ограничения относительно использования земельного участка;
• определение стороны, которая несет риски случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
• ответственность сторон.

Отсутствие одного из этих условий является основанием для признания договора аренды земли недействительным.

Необходимо отметить, что больше всего проблем в этом отношении возникает с таким существенным условием договора аренды земли, как целевое назначение земельного участка. Это вызвано недостаточным правовым регулированием этого вопроса на законодательном уровне. Это привело к тому, что и судебная практика не определилась с однозначным подходом к этой проблеме.

Основные недоразумения вызваны тем, что закон требует указывать в договоре аренды земли целевое назначение земли, не давая ему при этом четкого определения в нормативных документах. Так в Земельном кодексе определены категории земель в соответствии с основным целевым назначением земли.

Анализ законодательной базы дает основание полагать, что «целевое назначение» и «основное целевое назначение» не являются тождественными понятиями, а соотносятся как частное и общее. Именно с этим связаны многие ошибки при заключении договоров аренды земли.

Указывая в договоре одну из категорий земель, обозначенную в статье 19 Земельного кодекса, стороны при этом дают основание для признания его недействительным, поскольку в действительности целевое назначение земли остается неопределенным. Этот факт имеет принципиальное значение, поскольку в рамках одного основного целевого назначения земли могут иметь разные режимы пользования.

Так, например, в рамках земель сельскохозяйственного назначения можно выделить по целевому назначению земли для товарного сельскохозяйственного производства и для садоводства. И хоть все они являются сельскохозяйственными, на одних можно строить дом, а на других нельзя.

Другая распространенная ошибка связана с тем, что некоторые воспринимают отсутствие четкого определения целевого назначения земли как возможность свободного определения оного. К примеру, в договоре может содержаться такая формулировка, как «размещение развлекательно-оздоровительного парка», или «для размещения общества индивидуальных застройщиков и водно-оздоровительного комплекса».

Указанные слова нельзя считать обозначением целевого назначения земли по той причине, что они не позволяют однозначно применить к ним какой-либо режим пользования землей. Так, развлекательно-оздоровительный парк может находиться и на землях оздоровительного назначения и на землях рекреационного назначения, а это разные категории земель, не говоря уже о целевом назначении. Похожая ситуация и со вторым примером — на одном участке размещаются объекты, которые должны располагаться на землях с разными режимами пользования.

Зачастую во избежание таких ошибок сторонами договора используется Украинский классификатор целевого использования земли, утвержденный письмом Госкомзема Украины № 14-1-7/1205 от 24 апреля 1998 года. Однако нужно помнить, что данный классификатор был утвержден до принятия Земельного кодекса 2001 года, поэтому во многом не соответствует ему.

Единственно возможным способом избежания описанных выше проблем является использование терминологии Земельного кодекса. К примеру, относительно земель сельскохозяйственного назначения Кодекс оперирует такими терминами, как «товарное сельскохозяйственное производство», «земли садоводства», «земли фермерских хозяйств» и т.д.

Еще одно условие договора аренды земли, вызывающее довольно много проблем в правоприменительной практике, — указание арендной платы за землю. Зачастую стороны по непонятным причинам не указывают порядок пересмотра платы за землю, а это в соответствии со статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли» является основанием для отказа в регистрации такого договора либо в признании договора недействительным.

Существуют способы защиты интересов сторон в том случае, если указанные ошибки все же были допущены. Как правило, заинтересованная сторона требует признать договор аренды земли недействительным, однако, надо отметить, что гражданское законодательство Украины предусматривает и другие способы защиты нарушенных прав и интересов сторон. Так, суд может обязать стороны внести изменения в договор аренды земли и тем самым избежать признания договора недействительным.

Кроме того, в случае, когда одной из сторон договора аренды земли является орган местного самоуправления или государственная администрация, признание договор аренды земли недействительным совсем не означает прекращения у арендатора прав на землю. Если решение о передаче земли в аренду остается действительным, он просто обращается с заявлением о заключении нового договор аренды земли и этот договор обязательно должен быть заключен.

В данной статье были рассмотрены только отдельные, самые распространенные ошибки при заключении договора аренды земли. На практике их количество значительно больше. Разрешить эту проблему может только более детальное регулирование законодателем всех вопросов, связанных с арендой земли.