Коттеджные городки: особенности, виды, покупатели, перспективы

С каждым годом строительство коттеджей в коттеджных городках становится лучше, архитектурные решения - разнообразнее.

Растет количество потенциальных домовладельцев, стремящихся к организованному проживанию в коттеджном городке с развитой инфраструктурой и охраной.

В угоду организованному комфорту будущие хозяева коттеджей в коттеджных городках согласны на типовой проект, 50-100 соседей на 50-100 га, и очень небольшое" личное" пространство участка. Более 50% из них согласны купить дом в городке "сегодня" и въехать в него "завтра".

Образцом для строительства в Украине коттеджных городков стала Россия. Но Украине по количеству как построенных, так и заявленных к строительству коттеджных городков до северного соседа еще далеко. Только вблизи Москвы, насчитывается более 300 проектов коттеджных городков, и примерно столько же декларируется.

В Украине проекты, претендующие на звание "коттеджный городок" есть под Харьковом, Одессой, Днепропетровском. Но в основном строят организованные коттеджные городки вблизи Киева - реализовано более 20 проектов, примерно 15 - в стадии реализации и 5-7 проектов декларируются.

За последние три года количество предложений по домам в коттеджных городках в пригороде Киева выросло в 3 раза. Всего на протяжении 2003-2007 г.г. под Киевом было заложено строительство коттеджей в коттеджных городках общей площадью более 400тыс. квадратных метров.

И до конца 2007 года объем предложений увеличится на 200-250 тыс. квадратных "коттеджных" метров. Больше всего коттеджных городков приходится на Житомирское направление, за ним - Обуховское, Бориспольское и Одесское.

Коттежные городки - четыре категории

До недавнего времени коттеджными городками у нас называли и как организованно строящиеся (либо построенные) комплексы с единой концепцией застройки, распланированной территорией, централизованной инженерной и социально-бытовой инфраструктурой, так и стихийно объединившихся застройщиков, которые, огородившись общим забором, подвели к своим участкам газ, электроэнергию и т.д.

На сегодняшний день в Украине уже можно выделить четыре основные категории организованных поселков:

• Коттеджные городки 1-й категории: Старые и новые дома с приусадебными участками на территориях районных городов, поселков и сел (4-12 соток, поселковые коммуникации и дороги)
• Коттеджные городки 2-й категории: дачные поселки 60-90 годов застройки (5-10 соток, садоводческие товарищества советского образца, грунтовые дороги, разномастная инженерная инфраструктура)
• Коттеджные городки 3-й категории: новые отдельно стоящие современные коттеджи разномастной архитектуры, построенные с середины 90-х до настоящего времени, иногда объединенные в стихийные коттеджные поселки по инициативе собственников, с целью организации общих инженерных сетей и охраны территории (4-30 коттеджей,10-20 соток, подключение к сетям, современная инженерная инфраструктура, асфальтовые дороги).
• Коттеджные городки 4-й категории: организованные коттеджные поселки от единого застройщика с единой инфраструктурой, хорошим уровнем инженерных сетей и развитой социальной инфраструктурой (40-150 коттеджей, 2-полосные асфальтовые внутренние дороги с тротуарами и газонами, благоустроенные общественные зоны, собственная коммунальная служба, охрана, кафе, маркеты, проч.)

Вместе с тем, существует и стандартная классификация коттеджных городков. Согласно ей коттеджные городки делятся на три группы

• Коттеджные городки категории Премиум. Такие коттеджные городки расположены в 10-20 км от города, в лесопарковых зонах с водоемами. Площади участков - от 50 соток, площади коттеджей от 500 м2. Должен быть собственный ЖЭК, служба безопасности, гостевой паркинг, магазин, спорткомплекс, детские площадки, медцентр, ресторан. Цена вхождения в таких поселках 1,5-5,5 млн. у.е.
• Коттеджные городки категории Бизнес. Такие коттеджные городки располагаются в 30 км от Киева, рядом с лесом, водоемом. Площадь коттеджей - до 500 м2, участков - от 20 до 50 соток. Диапазон цен - от 500 тыс. у.е. до 2 млн. у.е
• Коттеджные городки категории Эконом-класса и таунхаузы. Такие коттеджные городки пока мало представлены на украинском рынке недвижимости. Диапазон цен вхождения - 120-600 тыс. у.е.

Коттеджные городки - современные проекты

Современные проекты коттеджных городков предусматривают строительство на одной территории разработанных специально нескольких вариантов типовых проектов коттеджей (обычно 5-6), выдержанных в едином архитектурном стиле. Как правило, это дома площадью около 350-400 "квадратов" с гаражом

Некоторые считают, что типовой проект коттеджного городка - это "минус": так хочется выделиться! Но ради комфортного проживания в цивилизованном охраняемом коттеджном городке со всеми благами цивилизации может быть и имеет смысл поступиться индивидуальным проектом и купить готовый дом, выдержанный в едином архитектурном стиле коттеджного городка.

Ведь среди важных "плюсов" проживания в коттеджном городке - близкие по социальному статусу соседи. А кроме домов на отведенной территории проектами коттеджных городков предусматриваются спортивные и детские площадки, кафе, пристани и пляжи, аптека, круглосуточно работающий медпункт, торгово-развлекательные и спортивно-оздоровительные центры.

Обязательные элементы инфраструктуры коттеджных городков: телефоны, Интернет, газ, электричество, вода, утилизация (или вывоз) отходов. Могут быть магазин, детский сад, ЖЕК , бассейн, спортзал, теннисный корт, - если позволяет сумма инвестируемых в строительство средств. К прочим, но не менее важным плюсам относят также свежий загородный воздух и отсутствие соседей "за стеной"

К "минусам" относится, как уже было сказано, типовой проект дома, а также и необходимость подчиняться принятым на территории коттеджного городка правилам.

Коттеджный городок: категории покупателя

Покупателей домов в коттеджных городках сегодня можно условно разделить на три категории:

• Первые - самая многочисленная - люди, которые планируют жить в городке постоянно. Покупатели первой группы - люди со средним уровнем доходов, которые готовы инвестировать в дом 350-400 тысяч долларов, и тратить на его содержание ежемесячно в среднем около 800 долларов.
• Вторые вкладывают инвестиции для последующей перепродажи.
• Третья категория покупателей- для сдачи дома в аренду

В основной своей массе покупатели загородного жилья в коттеджных городках - типичные горожане, и только в общих чертах представляют, что такое частный дом. Нередки случаи, когда потенциальный покупатель коттеджа просто не понимает разницы между квартирой и домом, и цифра в 350-400 "квадратов" его пугает. Такие люди проживают в квартире площадью в 100-120 "квадратов" и хотят дом такой же площади.

И застройщикам коттеджных городков часто приходится объяснять, что кроме стандартного набора городской квартиры - кухни, спальных комнат и санузлов - коттедж предполагает наличие и других помещений, таких как хозяйственные комнаты, помещение для котельного оборудования, гараж, сауна и/или спортзал.

И даже если площадь жилых комнат в коттедже, санузлов и кухни составит желанные покупателем 120 "квадратов", то за счет дополнительных, но необходимых для комфортного проживания помещений, общая площадь может вырасти до 400 квадратных метров. Площадь частного дома входит и связующий элемент ее этажей - лестница, которая также является и важной деталью интерьера. Но и ее часто "забывают посчитать" будущие владельцы дома.

Основной покупательский спрос на коттеджные городки ориентирован на домах, расположенных в 30-ти километровом радиусе от Киева. И еще один фактор, на который обращают внимание покупатели - наличие вблизи городка леса или водоема

Коттеджные городки: спрос и перспективы рынка

Основной спрос покупателя коттеджных городков сосредоточен на домах площадью 270-300 м2, двухэтажных или мансардных, в 30-ти км от Киева недалеко от леса, водоема. Треть потенциальных покупателей интересуют дома площадью до 200 м2, но таких предложений на рынке нет: застройщику они экономически невыгодны, даже и при большом "тираже". Предлагаются же в основном будущему домовладельцу 5-10 типовых проектов коттеджей площадью 400-500 м2

Наибольший спрос наблюдается на коттеджные городки, расположенные в Житомирском (Киево-Святошинский район) и Обуховском направлениях. А самая высокая цена - в Конче-Заспе, п. Козин, п. Стоянка, п. Плюты, п. Гатное и п. Счастливое

По прогнозам специалистов, на протяжении ближайших лет спрос на коттеджи в коттеджных городках Украины будет расти - уж слишком много "плюсов" у организованных коттеджных городков. В ближайшее время средний и обеспеченный классы будут активно заселять предместья, размещаясь в собственных коттеджах в организованных поселках, как это происходило в Европе и Соединенных Штатах еще полвека назад. Есть и еще один путь развития - освоение земель, более отдаленных (в радиусе 100 км) от Киева и создание нового типа загородного жилья - ранчо...

Справка: развитие коттеджных городков на Западе имело совершенно иную экономическую модель нежели сейчас в Украине. История "левитхаузов" - очень дешевых домов - производство которых "под ключ" началось еще после Второй мировой войны, является примером того, как из-за значительного удешевления пригородный застройкой обросла вся страна. Благодаря таким дешевым домам количество населения проживающего в пригородах выросло на 85млн. человек, в то время как в мегаполисах - на 10млн. человек.