Проект дома. Согласование проекта.

Строители говорят, что начинать строительство дома надо с туалета и забора. Определенная доля правды в этом есть. Для них.

А для будущего домовладельца все начинается с проекта. Его согласование и получение разрешения на строительство - неотъемлемая процедура, через которую проходит каждый застройщик, прежде чем рыть котлован и возводить стены.

Итак, вы купили участок за городом, чтобы построить дом. Редко какой будущий домовладелец не знает, какой он хочет дом. Большинство хоть в общих чертах, но представляет свой загородный коттедж, ведь мысленный (хотя порой и туманный) образ появляется как раз тогда, когда принимается решение стать домовладельцем.

Образ дома может быть прорисован архитектором с ваших слов или найден вами, скажем, в каталоге готовых проектов. Но найденный образ - всего лишь рисунок. Его называют эскизом.

Эскиз (или эскизный проект) - это архитектурное решение здания без конструктивных и инженерных расчетов. Картинки, которые дают будущему застройщику только общее впечатление о доме. Да, благодаря эскизу легче представить внешний вид строения, его стилистику, внутреннюю планировку. Но по эскизу дом не построишь. Помимо желания, уверенности в себе и денег, вам нужен целый печень документов.

Для начала нужна проектная документация (комплект чертежей с пояснительной запиской), а затем - соответствующее разрешение, поскольку, согласно украинскому законодательству, строительство объекта любой формы собственности может быть начато только после получения на это разрешения.

Выдается оно в местных органах исполнительной власти при соблюдении двух условий: наличия земельного участка и согласованного и утвержденного проекта.

Выбираем проект

Проект дома можно заказать индивидуальный. Для этого заказчик может обратиться к архитектору или в проектную организацию, но обязательно имеющую лицензию на выполнение соответствующего вида работ. При разработке индивидуального проекта, в нем максимально будут учтены и реализованы пожелания заказчика. Правда, на это потребуется время - иногда год, а порой - и больше. Да и стоит такая услуга недешево, поскольку зависит от сложности работ и имени архитектора.

Тем же, кто хочет сократить сроки проектирования и сэкономить средства, лучше купить типовой проект. Например, в большинстве компаний время от подачи заявки до получения проекта колеблется в пределах от 7-ми дней до 5-ти недель. А цена вопроса за проект колеблется в пределах 500 у.е. - 3000 у.е.

Типовой проект

Покупатель готового проекта должен помнить, что если он захочет внести изменения в проектное решение, то работа эта оплачивается отдельно по договоренности с архитектором. К самым простым изменениям можно отнести:

• изменение высоты помещений в границах между 2,5 м и 3,0 м (при условии, что все элементы будут соответствовать строительным нормативам);
• увеличение наклона кровли в пределах 5 градусов;
• изменения в применении стеновых, изоляционных, наружных и внутренних отделочных материалов при условии сохранения требуемых параметров прочности и теплопроводности;
• модификации в применении инженерного оборудования (если работы выполняются специалистами).

Но большинство изменений к проекту требуют дополнительных расчетов и чертежей. Заказчику следует учесть, что весьма значительные последствия влекут за собой изменения в архитектурных решениях. Сложные изменения в проекте:

• перенос и дополнительное размещение ванных и санузлов может потребовать переноса вентиляционных каналов, увеличения толщины стен, условий опирания перекрытий и переработку конструктивной части проекта;
• изменение габаритов здания повлечет переработку всей проектной документации;
• замена строительных материалов в ряде случаев приведет к корректировке расчетов по несущей способности. Например, конструкцию крыши, рассчитанную на металлочерепицу, при применении натуральной черепицы придется значительно усилить;
• изменение формы крыши потребует трудоемкой разработки конструктивных узлов стропильной конструкции;
• пристройка или создание в габаритах дома бассейна, сауны, зимнего сада потребует разработки отдельного проекта в этой части и перерасчета инженерного раздела всего дома;
• объединение в одном доме элементов из нескольких проектов и т. п. потребует выполнения объема работ, сопоставимого с индивидуальным проектированием;

Застройщик, который пытается изменить проект без привлечения специалиста, рискует не только комфортом, но и безопасностью. Если требуется существенная переработка архитектурных решений, будет правильнее заказать разработку индивидуального проекта, обратившись к автору проекта-аналога или в архитектурно-конструкторское бюро.

"Привязка" дома

Привязка проекта дома - это его адаптация к конкретным условиям участка. При заказе индивидуального проекта привязка выполняется изначально. А если будущий застройщик покупает типовой проект, то привязку делать необходимо. В этом случае привязка делается как отдельный проект за отдельную плату и учитывает следующие факторы:

• решение генерального плана;
• рельеф территории;
• характеристики грунтов;
• водный режим территории, уровень грунтовых вод;
• внешние инженерные сети;
• зеленые насаждения и окружающую застройку;

Проект привязки решает такие вопросы:

• размещение зданий и сооружений на участке, вертикальную планировку территории, схемы подключения к инженерным сетям;
• конструктивные решения фундаментов, рассчитанные в соответствии с данными о геологии грунтов и конструкции здания;
• благоустройство участка - ландшафтный дизайн, малые формы;
• инженерное обеспечение (например, канализация дома, оборудование бассейна и др.)

Индивидуальное проектирование

Отправной точкой в проектном вопросе является разрешение на проектирование (в частности, если проект будет индивидуальный). Для его получения нужно быть собственником земли и обратиться в местный орган исполнительной власти с заявлением: "разрешите построить". Разрешение нужно независимо от того, будете вы строить дом по проекту индивидуальному или типовому. Оно является первым звеном в цепочке всех дальнейших согласовательных и строительных работ.

Одновременно с оформлением разрешения на проектирование следует начать выполнение геолого-изыскательских и геодезических исследований. Делать их могут компании, имеющие на это право и соответствующую лицензию.

Итогом исследования являются, во-первых, чертежи с нанесением на топографо-геодезической подоснове территории проектирования, красных линий, всех зданий и сооружений на участке, инженерных сетей, озеленения. И, во-вторых, результат геологического состояния грунтов.

Первый документ позволяет проектировщику определить, как лучше сориентировать дом на местности, а второй помогает выяснить, как правильно сделать фундаменты и решить подвальную часть здания.

Следующий шаг - исходные данные. Это градостроительные требования, условия инженерного обеспечения объекта, данные инженерно-изыскательских работ и технических обследований. На основе этих документов архитектору выдается задание на проектирование.

Задание на проектирование - это документ, в котором содержатся требования застройщика к архитектурно-планировочным, инженерным и технологическим решениям объекта с указанием его стоимости и срокам строительства. Этот документ определяет характер и объем выполнения всего комплекса требований заказчика и условий исходно-разрешительной документации. Кроме исходных данных заказчику необходимо получить в местных органах власти архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и передать его проектировщику.

Когда вы получаете проектную документацию стадии проект (П) или стадию рабочий проект (РП), вам надо согласовать их с местным органом исполнительной власти.

На данном этапе будет проверено, соответствует ли проект нормативам, действующим в соответствующей отрасли строительства, требованиям АПЗ, требованиям пожарных инстанций, санитарно-гигиенических, экологических, охране труда, энергосбережению. После получения положительных заключений по стадии П, начинается разработка рабочей документации.

Рабочие чертежи - это полный комплект проектной документации, который дает информацию для строительства по архитектурным, конструктивным и инженерным вопросам. В комплект входит архитектурно-строительная часть (архитектурная и конструктивная - комплект АС), инженерно-строительная (ИС) и смета строительства.

Объем полного комплекта проектной документации зависит от особенностей проекта. Минимально необходимым для строительства является комплект проектно-сметной документации. Инженерная часть проекта во время строительства может быть выполнена на основе архитектурно-конструктивной части специализированными фирмами, которые выберет заказчик при покупке оборудования. Однако следует учитывать, что на согласование заказчик обязан представить полный комплект проектной документации.

Архитектурная часть дома включает:

• фасады дома - его вид с разных сторон, с указанием необходимых размеров - общих габаритов, проемов;
• планы этажей (уровней) дома с указанием расположения помещений, проемов, их размеров, расстановки кухонного и санитарного оборудования;
• разрезы, в количестве, необходимом для представления об объемном решении дома, его высоты, особенностях конструкций в целом, послойный состав полов, кровли, конструкции лестниц и т. п.;
• план кровли, который показывает раскладку, размеры и форму несущих элементов кровли;
• отдельно показываются как фрагменты элементы архитектурно-конструктивных деталей и узлов (лестницы, крыльца, ограждения, устройство многослойных стен, элементов бассейна, сауны, зимнего сада);
• спецификация дверей и окон - количество, марка, размеры, способ открывания окон и дверей;
• спецификация элементов кровли;
• спецификация и паспорт наружной и внутренней отделки здания;
• пояснительная записка - описание основных элементов и особенностей здания, технико-экономические показатели.

Конструктивная часть дома - это конструктивные решения фундаментов, перекрытий, монолитных участков, балок, перемычек, кровельных конструкций, несущих элементов кровли. Она включает:

• план фундаментов, на котором показано размещение фундаментных блоков или монолита;
• план раскладки плит перекрытий;
• чертежи конструктивных узлов элементов здания;
• спецификация конструктивных элементов (их количество, размеры, особенности).

Инженерная часть - это информация о составе и размещении элементов инженерного оборудования (схемы разводки внутридомовых сетей, расчет мощности, подбор и установка соответствующих приборов и устройств):

• отопление и вентиляции (комплект ОВ);
• водоснабжения и канализации (комплект ВК);
• газоснабжения (комплект ГС);
• электроснабжения и слаботочных сетей (комплект ЭС).

Согласование проекта

Разработанный проект заказчик должен согласовать с организациями и ведомствами, которые выдали технические условия на проектирование, а также с организациями, указанными в АПЗ. При этом обязательны согласования с органами санэпиднадзора, пожарной безопасности, экологии, разработчиками генплана населенного пункта.

Архитектурно-планировочная часть проекта должна быть представлена на согласование местному органу исполнительной власти или на градсовет. Проект рассматривается на градостроительном совете (или на его секции) - если дом будет строиться в городе, причем в некоторых случаях (что предписано АПЗ) советом контролируется каждая стадия проектирования. Ряд согласований, например, с органами охраны памятников, должны быть получены до прохождения градостроительного совета.

Экспертиза

Когда получены все согласования, заказчик и архитектор несут свой проект, если это необходимо, на комплексную экспертизу. Экспертизу проходят объекты любой формы собственности, а не проходят - объекты, включенные в "Перечень объектов, утверждение проектов которых не требует заключения государственной экспертизы" (в перечень включены простые, безопасные объекты).

Экспертиза проверяет проект на соответствие нормативам, действующим в соответствующей отрасли строительства и требованиям АПЗ. Проверяется также выполнение всех норм, требований и условий по 5-ти направлениям: противопожарным, санитарно-гигиеническим, экологическим, охране труда, энергосбережению.

Проведение экспертизы финансирует заказчик, ее стоимость определяется на основе действующих в Украине нормативов.  Следует отметить, что разрешение на выполнение строительных работ выдается только по заключению государственной экспертизы, и никаких иных (частных) экспертиз не может быть.

Разрешение на строительство

После согласования рабочей документации местный орган исполнительной власти выдает разрешение на строительство. Разрешение строительства - важный этап строительных работ. Именно он является отправной точкой для начала и ведения стройки.

Утверждение проекта дает основание органам госархстройконтроля выдать разрешение на выполнение строительных работ и зарегистрировать ответственных лиц по строительству. С момента выдачи разрешения на строительство начинается отсчет нормативных сроков строительства. На этом этапе можно заключать договор со строительной организацией, хотя не исключен выбор подрядчика и на этапе получения разрешения на проектирование.

Строительство дома без разрешения может закончиться его демонтажом или огромным штрафом. Но даже если удастся избежать демонтажа и отделаться только штрафом, все равно дом придется узаконить: иначе его нельзя будет в дальнейшем ни подарить, ни продать.