Недвижимость за рубежом. Вам завернуть?

Еще совсем недавно приобретение недвижимости за границей для рядовых граждан Украины было чем-то из разряда фантастики.

Сегодня же ситуация кардинально изменилась и число украинцев, которые хотят и могут приобрести жилье за рубежом, значительно возросло. Наши соотечественники уверенно осваивают рынки недвижимости других стран.

Существует три основных причины покупки украинцами зарубежной недвижимости:

1. уровень зарубежного сервиса, который значительно выше того, к которому мы привыкли в Украине;
2. экологическая ситуация, которая в европейских странах гораздо лучше нашей;
3. и, наконец, наиболее важная причина - цены на зарубежную недвижимость, которые в большинстве случаев ниже нынешних киевских.

Так, например, вилла из трех спален в престижном курортном районе Бразилии сегодня имеет соизмеримую стоимость с трехкомнатной квартирой в Киеве. Покупка квартиры, дома, виллы, особняка за пределами Украины имеет, помимо очевидных плюсов с бытовой точки зрения, еще и инвестиционную привлекательность, ведь цены на недвижимость в Европе гарантированно растут в среднем не менее чем на 5% в год.

То есть при правильном коммерческом подходе недвижимость за границей способна приносить и реальные доходы: ее всегда можно продать или сдать в аренду.

Таким образом, приемлемая цена, инвестиционная привлекательность, хороший климат и желание поменять привычную обстановку - все это является значимыми причинами для покупки зарубежной недвижимости.

Вопрос выбора

Как отмечают эксперты, рынок зарубежной недвижимости с каждым годом становится все более привлекательным для украинских покупателей. Цель оправдывает средства. Одни украинцы стремятся получить вид на жительство в Европе или даже европейское гражданство, другие делают покупку зарубежной недвижимости своим бизнесом.

Естественно, чем лучше развита экономика государства и стабильнее политическая ситуация в нем, тем меньше это государство заинтересовано в притоке иностранных граждан, желающих стать его полноправными жителями. Недвижимость в странах, экономическая ситуация в которых регулярно меняется, можно отнести к категории повышенного риска. Такая нестабильность часто привлекает крупных игроков; рядовому же обывателю на рынках таких стран лучше не рисковать.

Рынок недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы переживает инвестиционный бум. Так, в 2007 г. объем сделок с европейской недвижимостью, по словам экспертов, вырос более чем на 200% по сравнению с 2006 г. Наши соотечественники интересуются не только домами класса люкс, виллами, коттеджами, но и гостиничными и развлекательными комплексами.

Покупателей радует и тот факт, что стоимость новостройки в зарубежных странах в большинстве случаев включает в себя качественную отделку и довольно часто оснащение мебелью и бытовой техникой. Большинство риелторов сходится во мнении, что иностранная недвижимость для жителей Украины - это одно из самых надежных денежных вложений.

При покупке жилья за границей жители нашей страны все чаще прибегают к использованию кредитных средств: в большинстве случаев ипотека за рубежом очень выгодна. Самые лояльные страны в оценке платежеспособности клиентов - Кипр и Испания.

Однако для того чтобы совершить по-настоящему выгодное вложение (и, соответственно, воспользоваться выгодной ипотечной программой), иностранному покупателю никак не обойтись без консультации профильных специалистов. Любые, даже самые продуманные ходы могут не оправдаться, если у инвестора нет соответствующего опыта.

"Прежде чем решиться на покупку за рубежом квартиры, дома с участком земли или инвестировать в строящийся объект, важно оценить инвестиционные риски. Неважно, собираетесь ли вы перепродать недвижимость через несколько лет или будете владеть ею, проводя там несколько месяцев в году. Вкладывать деньги в то, что со временем может обесцениться, неразумно", - говорит Андрей Яременко, директор компании "Медиа-портал".

Тонкость обретения

К сожалению, цена недвижимого имущества - это далеко не все, что придется заплатить покупателю. Нужно учесть и дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки. Кроме того, необходимо знать, что далеко не каждая страна позволяет иностранному гражданину приобретать недвижимость на ее территории.

Некоторые государства дают возможность совершить приобретение только после того, как будущий владелец жилья вложит определенные инвестиции в экономику страны - к примеру, зарегистрирует фирму, на счету которой на момент сделки будет крупная сумма. В некоторых случаях дома и квартиры могут купить те, кто прожил определенное время на территории страны или имеет в ней постоянное место работы.

Таким образом, в каждой стране существуют свои юридические особенности приобретения недвижимости, которые либо осложняют процедуру владения квадратными метрами, либо, наоборот, помогают иностранцам и создают максимально комфортные условия собственникам. Именно поэтому перед тем как поставить указательный палец в ту или иную точку глобуса, необходимо заранее выяснить требования конкретного государства к иностранным гражданам, решившимся на покупку недвижимости в его пределах.

Также важно понимать, что каждая сделка в любой стране облагается рядом налогов. "Налоговое законодательство многих стран предъявляет довольно жесткие требования к покупателям недвижимости, не имеющим гражданства. В подавляющем большинстве случаев ставки налогов для иностранцев выше аналогичных ставок для их граждан, - комментирует Сергей Легеза, заместитель директора ООО "ЛП-Украина". - Покупателю недвижимости за границей следует помнить, что после приобретения жилья ему придется выплачивать регулярные налоги на владение им. Подобные суммы могут достигать весьма значительных размеров".

Европейский вопрос

Спрос на европейскую недвижимость не снижается никогда. Европа - это не только высокий уровень жизни, богатство культурных традиций и разнообразие архитектурных стилей. Главное в Европе - многообразие возможностей для покупки недвижимости: квартир-студий, апартаментов, коттеджей, вилл и участков земли самых разных ценовых категорий.

Турция

Турция - одна из самых любимых стран украинцев в разрезе приобретения недвижимости. Причем эта страна имеет ряд преимуществ перед другими. А после относительно недавнего принятия властями Турции закона, который разрешает приобретать недвижимость иностранцам, поток наших соотечественников, желающих приобрести дом в Турции, намного увеличился.

Как известно, Турция - одна из ведущих туристических держав мира. Как отмечают эксперты, туристов привлекает теплый климат, практически непрерывный туристический сезон, красивые пляжи и гостиницы, живописные природные ландшафты, богатое историко-культурное наследие, упрощенные визовая система и юридическая процедура оформления приобретенной недвижимости в Турции.

Наши сограждане чаще всего предпочитают покупать жилье, относящееся к средней ценовой категории, то есть не дороже $100-150 тыс. Но более или менее приличная вилла все же будет стоить не дешевле $220 тыс.

Впрочем, среди американцев, греков и норвежцев тоже есть немало желающих обзавестись своей недвижимастью в Турции. При этом у представителей разных стран разнятся и предпочтения. Американцам нравится Анкара, норвежцы избирают для себя Кемер, украинцы и русские облюбовали Анталию и Аланию.

По словам риелторов, каждый пятый иностранец непременно собирается купить недвижимость в Стамбуле. Пока же самые высокие цены на недвижимость зафиксированы в Бодруме - любимом месте отдыха состоятельных европейцев. Квадратный метр виллы обойдется здесь не менее $2-3 тыс. А в целом за дом придется выложить никак не меньше $500 тыс. независимо от национальности покупателя.

Дома в Турции красивы и практичны. Практически каждое частное сооружение, построенное в этой стране, прекрасно вписывается в общую архитектуру местности и органично сочетается с природным ландшафтом. Одним из самых популярных городов для покупки квартиры или дома является, конечно же, Анталия. Жилые комплексы здесь имеют все необходимое для жизни и отдыха: магазины, стоянки, спортивные комплексы, детские площадки, медицинские пункты, развлекательные комплексы и кинотеатры.

Для состоятельных граждан, желающих быть вдали от городской суеты и наслаждаться красотами природы по соседству с лесом или горным пейзажем, в элитных районах Турции или на берегу моря предоставлен огромный выбор домов и вилл. Роскошные особняки оборудованы по последнему слову техники и архитектурной моды, имеют помещения различных назначений: просторные гостиные, несколько спален, тренажерные залы, места для отдыха; почти у всех во дворе имеется бассейн.

Для поклонников водных видов спорта и владельцев яхт незаменимым будет дом у Средиземного, Эгейского или Мраморного моря, как правило оборудованный личным причалом. Архитектура и фасады домов выполнены в разнообразных стилях и концепциях - от модерна до готического. Хотя, по словам респондентов, как показал опыт последних лет, многие украинцы предпочитают проектировать и воплощать в жизнь собственные дизайнерские проекты.

Кипр

Украинцы, которые сегодня приобретают недвижимость на Кипре, по мнению респондентов, делают исключительно правильный шаг. Не случайно дома и квартиры в этой стране пользуются устойчивым спросом у граждан Великобритании, Германии и Швейцарии. Вкладывая средства в недвижимость на Кипре, можно быть уверенным на 99,9%, что вложенные деньги не только не пропадут (т. к. частная собственность строго охраняется кипрским законодательством), но и приумножат финансовое состояние уже в самом обозримом будущем.

Недвижимость на Кипре растет в цене стабильно. И эта тенденция вполне объяснима тем, что все больше людей желает жить в этом надежном и комфортном государстве. Цены на кипрскую недвижимость сегодня пока несколько ниже, чем в других европейских странах. Но это только "пока". Кипр получил членство Евросоюза 1 мая 2004 года – и это, безусловно, уже заметно повлияло на рост цен на недвижимость на острове. Только за 2007 год, по мнению Сергея Легезы, заместителя директора ТОВ "ЛП-Украина", стоимость недвижимости на Кипре в зависимости от региона выросла на 20-30%.

Процедура приобретения кипрской недвижимости очень проста и занимает минимум времени. Лояльность правительства страны по отношению к иностранным гражданам позволяет жителям других стран владеть землей, домами и квартирами на Кипре, имея практически одинаковые права с коренными жителями страны. А это, в свою очередь, обеспечивает приток иностранного капитала и в итоге приводит к увеличению спроса и росту цен на недвижимость.

Кипр - страна маленькая, и банки приветствуют обращение к ним за ипотечным кредитом, так как кредитование - один из основных источников их дохода. Высокая ликвидность недвижимости и рост цен делают риски по кредитам минимальными, что и обуславливает выгодный процент. В среднем кипрские банки предоставляют кредиты под 4% годовых в долларах сроком до 30 лет. Но есть одно условие: на момент погашения кредита клиенту должно быть не более 70 лет.

Испания

Самыми очевидными преимуществами Испании многие считают комфортность климата и живописную природу. Но и для людей, занимающихся бизнесом, эта страна тоже небезынтересна: устойчивый рост испанской экономики дает четкие основания полагать, что местная недвижимость будет так же стабильно расти в цене.

Наконец, вполне привлекательны условия получения кредитов, составляющих 4-5% годовых. Заметный дефицит земель, расположенных вдоль береговой полосы, долгое время способствовал тому, что прирост стоимости недвижимости в Испании намного превышал среднестатистические показатели и в случае наиболее привлекательных объектов достигал 40-50% в год.

По итогам первой половины 2007 г. средняя цена 1 кв. м на новую недвижимость в приморских городах приблизилась к показателю 3 тыс. евро за 1 кв. м. Как отмечают эксперты, эту планку необходимо считать очень условной, поскольку в разных регионах Испании разброс цен на недвижимость значителен.

Наивысшие темпы роста долгое время показывали курортные провинции: Аликанте, Каталония, Мурсия, Малага, Коста Калида; чуть меньшие - Балеарские острова. Но, безусловно, самый дорогой город страны - Барселона, средняя стоимость жилья в которой превышает 4 тыс. евро за кв. м.

Приобретать коммерческую и жилую недвижимость в Испании могут и частные, и юридические лица, в том числе и иностранцы - причем без всяких ограничений. Сделку фиксируют в общем Регистре собственности - учреждении, которое заведует всеми вопросами, относящимися к недвижимости.

На каждый проданный дом или участок земли составляют индивидуальный документ, именуемый "экскритура". Если с точки зрения закона никаких нарушений нет, вся процедура покупки недвижимости занимает не более трех месяцев. Все выплаты обычно составляют не более 10% от стоимости приобретаемого жилья.

Чехия

Чехия - это страна с социалистическим прошлым, но с благоприятным политическим климатом в настоящем и весьма радужными экономическими перспективами в будущем. В стране большой выбор объектов жилой недвижимости: квартир, домов, коттеджей. Относительно дорогое жилье находится в западных районах страны: в первую очередь в районе знаменитого курорта Карловы Вары.

На востоке Чехии расположены промышленные города, поэтому жилье здесь стоит совсем дешево (по киевским меркам) - до $400 за кв. м. Но есть одно "но". Чешскую недвижимость может приобрести только гражданин Чехии или чешское юридическое лицо. Именно поэтому сегодня в Чехии широко развита практика, когда иностранные граждане через местных посредников регистрируют предприятия, на которое недвижимость и оформляют.

В случае продажи земли взимается налог в размере 3% от ее номинальной стоимости. Причем, по умолчанию, этот налог должен заплатить продавец. В отличие от земельных участков владение домом или квартирой облагается налогом. Его размер напрямую зависит от "классности" недвижимости и населенного пункта, в котором она находится. Расходы на содержание недвижимости снижаются прямо пропорционально по мере удаления от Праги и Карловых Вар.

Голландия

Наверное, в мире сложно найти более либеральную страну, чем Голландия. Неудивительно, что в этой стране недвижимость пользуется неослабевающим спросом и растет в цене постоянно. Если владелец дома решается на продажу, то доход от нее не облагается налогом. Норма прибыли при сдаче голландской недвижимости в аренду, по мнению экспертов, составляет такие цифры (процент от общей стоимости недвижимости в год): 12% для жилых домов и квартир, 8-10% для офисных помещений, 8-9% для магазинов и торговых центров, 9-11% для промышленных зданий.

Наличие собственного жилья - одно из основных условий получения вида на жительство в Голландии. Квартира площадью 50-100 кв. м стоит, по словам респондентов, $65-90 тыс., а вот 2-3-этажный дом обойдется в $200 тыс. Указанные цены отражают среднюю стоимость недвижимости в этой стране. Стоимость аналогичного жилья, расположенного в небольшом городке, как правило, ниже на 15-20%. В Роттердаме и Гааге - на 10-30% выше. В Амстердаме - на 30-50%.

Болгария

Несколько слов о наших восточных соседях. Современная Болгария - динамично и стабильно развивающаяся страна, с более или менее отлаженной рыночной экономикой и очень удачным географическим расположением. По оценкам экспертов, рынок болгарской недвижимости входит в пятерку самых перспективных в мире.

Количество сделок по продаже и покупке недвижимости в Болгарии растет с каждым днем, что обусловлено не только хорошими перспективами по возврату вложений, но и низким уровнем налогообложения. Болгарская недвижимость на берегу Черного моря обладает целым рядом позитивных моментов: прежде всего это низкая цена на землю, достаточно развитая инфраструктура и отличные климатические условия для комфортного отдыха. По мнению респондентов, за последние три года средний уровень цен в этой стране повышался на 30% в год.

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции