Оценка земли: стоимость берется с потолка?

Оценивать объекты недвижимости вместе с землей нужно исходя из того, сколько они будут стоить при их наилучшем использовании.

В противном случае такие объекты и земля будут стоить гораздо меньше, а нерадивых пользователей необходимо штрафовать. На сегодняшний день проблема оценки земли под объектами недвижимости заключается в том, что зачастую происходит как необоснованное ее занижение, так и завышение.

Например, как оценивать землю, находящуюся под государственным предприятием, которая вполне сгодилась бы для оборудования на ней гольф-клуба. По мнению председателя экспертного совета Украинского общества оценщиков Якова Маркуса, в данный момент она не может стоить дорого.

Другой пример - район Нижней Телички в Киеве, который сейчас представляет собой промышленную зону. Бизнесмены и городские власти уже давно присматриваются к ней с целью построения в этом уголке делового центра. Тем не менее, в том случае, если решение о постройке такого комплекса не будет принято, то и говорить о том, что земля в Нижней Теличке будет стоить дорого, не придется.

Сегодня также немало разговоров ведется, например, о землях под предприятием «Большевик», которое фактически находится в центре города. Городские власти уже давно определили стоимость участков под ним. Впрочем, они не учитывают главного – необходимо сформировать концепцию постройки объектов или передачу некоторых цехов предприятия под коммерческие объекты, а уже затем говорить о высокой стоимости земельных участков.

В целом, большинство оценщиков сходятся во мнении, что если государственное или какое-нибудь частное предприятие, где неэффективно используется земля, остается у прежних хозяев, то говорить о высокой стоимости земли нельзя. В таком случае, речь может идти о двух случаях использования земель – нерациональное частично и нерациональное вообще, говорят оценщики. В первом из них, например, тот же «Большевик» может перенести все имеющиеся у себя мощности в несколько цехов, и освобожденные площади земли вместе с цехами продать новому хозяину.

В этом случае, как считают эксперты Киевского отделения Украинского общества оценщиков земли, освобожденная земля будет стоить намного дороже, чем та, которая осталась в ведении «Большевика». Ведь, на приватизированных и выкупленных участках инвестор может создать институт аренды, «закрутить», что называется, бизнес «во всю», и ясно, что такие участки земли с наиболее эффективным использованием должны стоить намного дороже, чем, которые «отдыхают».

Сегодня опасным в Украине является формирование спекулятивного рынка земли, которые не поддается никакой справедливой оценке. Например, предприятие приобрело землю и начинает устанавливать само, что называется «с потолка» занебесные цены. В этом случае необходим жесткий контроль и госрегулирование цен на землю. Эксперты надеются, что Минюст займется этими вопросами очень серьезно и те перекосы, которые ныне наблюдаются на рынке земли, будут с успехом устранены.

Как отмечает Я.Маркус, еще одной проблемой, вокруг которой «крутятся» другие, является то, что в методологию оценки земельных участков заложена неверная концепция. Так, по ней все сегодня «пляшет» от так называемого линейного налога, от которого и переходят к стоимости земли. В основу этого налога берется налогообложение, а не рыночная стоимость самой земли. К примеру, перед вокзалом в каком-либо городе стоимость земельного участка может быть одна, а в каких-нибудь ста метрах от него – уже совсем другая. Для налога эти все понятия являются обезличенными, и стоимость этих двух земельных участков может быть абсолютно одинаковой.

Стоит отметить, что именно по этому поводу происходит немало земельных конфликтов. Например, недавно оценивалась стоимость земельного участка, расположенного под предприятием в Черновцах. Некоторые оценщики пытались навязать мнение о том, что земля под этим предприятием стоит немного-нимало $300 за кв. м.

Это предприятие находится на болотистой местности и другие участники оценки называли суммы гораздо поскромнее. Так, говорили и о 40 грн., и о 50 грн. за кв. м. Как говорится, разница в оценках весьма ощутимая. Такая же конфликтная ситуация сложилась и на одном из рынков Харькова, где никак не могут определиться с оценкой стоимости земли под ним.

Между тем, как считает директор консалтинговой фирмы «Аурум-Терра» Александр Панасько, методы оценки и принципы ведения бизнеса сегодня совершенно не совпадают. Бизнес чаще всего смотрит и оценивает не настоящее, а будущее. Поэтому, по мнению специалиста, с оценкой земли под тем же «Большевиком» можно поступить так: если на суд покупателей будет представлен интересный проект использования строений под землей завода или же что-то совершенно новое, то можно будет оценивать землю по высоким расценкам. «В противном случае стоимость земли должна оцениваться ниже с вычетом рисков, сопряженных со сносом старых построек», - резюмирует А.Панасько.

Как считает гендиректор юридической фирмы «Аргумент» Александр Золотухин, легче всего сказать, что земля неэффективно используется, и ждать чего-то далее. «Так, на улице Саксаганского уже несколько лет стоит полуразваленный дом, накрытый зеленой сеткой, который расположен на земельном участке, достаточном для возведения на нем офисного центра или жилья. У этого дома есть владелец, но он чего-то ждет и ничего с этим домом не делает. Вероятно, ожидание заключаются в отсутствии средств у владельца или наступлении еще большего подорожания недвижимости», - отмечает А.Золотухин.

По его мнению, городу нужно вводить серьезные санкции по отношению к владельцам подобных строений и обязывать их привести в порядок дома и территорию вокруг них. Еще несколько лет назад, при бывшем руководстве города, подобная практика имела место быть. Так, например, фасад долгостроя на площади Победы был приведен в порядок, и здание перестало портить общий вид площади.

Также необходимо оценить существующих землепользователей на предмет эффективного использования их земельных участков. В частности, нередки случаи, когда на участке большого размера находится объект недвижимости, занимающий лишь малую его часть, а остальное пустует и не используется вообще. «Вот такие примеры и говорят нам о неэффективном использовании земель», - резюмирует А.Золотухин.

Особая ситуация, как отмечают оценщики, сегодня складывается с военными городками, которых сегодня в Украине насчитывается более 300. Документы на отвод земли вообще отсутствуют, эти земли были зарезервированы Кабмином бывшей УССР еще в период Советского Союза. Все строения, которые находятся под военными городками, не представляют собой никакой ценности. Тогда, как говорит Я.Маркус, нужно исходить из того, чтобы получить право застройки на таких военных землях, девелопер или другой застройщик должен гарантировать, что будет строить социальное жилье для военных.

Проблема очень серьезная. Ведь немало таких городков расположены в центральных частях крупных городов. Например, в Одессе, где существовала Академия сухопутных войск, в Киеве на проспекте Победы, где существуют ныне немало таких городков и т.д. В решение этих вопросов можно также последовать примеру «Большевика» - укрупнить военные городки (освободить ненужные помещения и земли под ними), а оставшиеся помещения отдать инвесторам.

Как отмечают специалисты, отвод земель и их оценку нужно производить с учетом того, какой объект на нем собирается возводить конкретный застройщик. Например, если речь идет о возведении на участке центра для инвалидов, дома для детей-сирот, то стоимость участка должна быть весьма щадящей. Другое дело, если застройщик выразил желание построить на земле фитнес-центр. В этом случае земля будет стоить недешево.

Нынешнее законодательство имеет и ряд «пятен» отсутствия зонального учета и оценки земель по географическому принципу. На востоке, центре, западе и юге Украины все будет стоить по-разному. Поэтому нужно разрабатывать закон о кадастрах земель и законодательство о застройке городов. Ведь уже есть в Украине градостроительные нормы.

В вопросах оценки и продажи земель и, особенно под приватизируемыми объектами и сооружениями, находящимися на балансе государства проблем накоплено немало. Решать их нужно, ведь конфликтные ситуации никуда сами по себе не исчезнут.

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции