Участок для склада: в поисках идеала

Выбор земельного участка — стратегически важный момент при создании логистических комплексов.

Складская недвижимость может пользоваться рыночным спросом лишь при условии, что место ее расположения будет способствовать быстрому и эффективному обороту поступающих и исходящих грузов.

Определить целесообразность строительства логистической недвижимости на конкретном участке, оптимальные параметры будущего комплекса и спрогнозировать финансовую отдачу от инвестпроекта помогает логистическая экспертиза земли.

Судьбоносное значение маленьких деталей

Описания методик проведения логистической экспертизы земли встречаются нечасто даже в специализированной литературе. Некоторые эксперты объясняют отсутствие единых общепринятых стандартов особенностями этого вида исследований, которые часто требуют индивидуального подхода к объекту изучения.

Специалисты собирают все возможные сведения: от геологических и экологических характеристик до конфигурации окрестных дорог, схемы городских инженерных сетей и линий связи, пролегающих по участку, вышек мобильной связи, объектов, соседствующих с участком, перспектив развития данной местности и прочая, прочая. При этом даже мельчайшая деталь может сыграть решающую роль в судьбе будущего проекта.

Игорь Цаленчук, генеральный директор компании VOK Development:

— Нельзя говорить о главенствующей роли каких-либо характеристик земельного участка. Все они являются первостепенными и должны подходить для девелопера в комплексе. Не всегда ряд положительных показателей способен полностью нейтрализовать хотя бы один отрицательный.

Так, например, проблемный с точки зрения геологии участок (нестабильность почвы, негативное влияние грунтовых вод, присутствие токсичных веществ) или же отсутствие транспортных путей могут существенно повлиять на себестоимость строительства и, в конечном итоге, на финансовый результат проекта.

Всегда необходимо анализировать все особенности земельных участков, а также коэффициент их отклонения от нормы и возможные затраты (финансовые, временные) на устранение таких отклонений.

Виктор Распутный, директор компании Build & Live Development:

— При выборе места строительства складской недвижимости необходимо провести экспертизу земельного участка, которая на начальном этапе должна определить и проанализировать имеющиеся ограничения для застройки данного участка.

Такие особенности земельного участка, как наличие больших перепадов высотных отметок, присутствие различных коммуникаций, «красных линий», отсутствие подъездных путей и пр., существенно ограничивают возможности застройки. Кроме того, на участке могут располагаться здания, не подлежащие сносу, а также железнодорожные пути, пересекающие территорию. Все эти особенности участка сказываются на его логистическом потенциале.

Большинство ограничений впоследствии преодолеваются, но это может существенно увеличить затраты на строительство объекта складской недвижимости.

Александр Кондратенко, директор АН Киевградъ-Инфо:

— Основными требованиями для земельных участков, предназначенных под строительство логистических центров, являются наличие/отсутствие подъездных путей, дорог, инженерных сетей и коммуникаций, а также месторасположение участка — до 30 км от черты города.

Важна перспективность того или иного направления в контексте геополитического развития страны. Принимая во внимание дефицит помещений под строительство складских комплексов в 30-километровой зоне вокруг Киева в южном и западном направлениях, а также планы Киевской городской администрации по постепенному выносу промышленных объектов за черту города, можно спрогнозировать развитие складских секторов на левом берегу по направлению к Харькову и Чернигову.

Компания Киевградъ-Инфо, проводя экспертизу земельных участков, делает финансовый анализ, что входит в анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков.

Такой анализ, как правило, включает:

• физически возможное использование участка (включает в себя анализ геологии почв, рельефа и т.д); 
• юридически возможное использование — не противоре¬чащее законодательству Украины, что в первую очередь определяется целевым назначением того или иного участка;
• финансовую осуществимость проекта — определяется финансовыми возможностями собственника и наиболее эффективного с финансовой точки зрения, то есть такого, который приносит наибольшую отдачу от вложенных средств.

Насколько точно экспертиза позволяет выявить «логистический» потенциал участка? Какие характеристики будущего складского комплекса она дает возможность определить?

В компании Build & Live Development считают, что профессионально проведенная логистическая экспертиза земельного участка дает возможность достаточно точно оценить его потенциал, при этом специалистам, проводящим такую работу, стоит помнить, что каждый конкретный земельный участок требует индивидуального подхода.

Основные характеристики будущего складского комплекса, которые позволяет определить экспертиза, — это показатели товаропотока, емкость будущего складского комплекса и его пропускная способность.

Кроме того, логистическая экспертиза должна установить, какой склад можно построить на данном участке или сколько логистических мощностей можно извлечь из конкретного земельного участка.

Также Build & Live Development рекомендует сопоставить выявленный потенциал участка с планируемым грузопотоком и определить, насколько характеристики будущего склада отвечают требованиям к обработке планируемого грузопотока. На основании полученных данных эксперт выбирает наиболее соответствующий поставленным задачам вариант застройки склада.

VOK Development добавляет, что точность выводов экспертов по поводу «логистического» потенциала участка часто зависит от того, насколько полно был проведен маркетинговый анализ объекта на первоначальном этапе исследований.

Эта работа включает в себя такие этапы:

• исследование тенденций логистического рынка недвижимости;
• изучение предложения на рынке;
• оценка спроса;
• ценовая политика, рентабельность бизнеса;
• перспективы развития рынка.

Игорь Цаленчук:

— Если участок привлекателен с точки зрения маркетинга, а также обладает всеми положительными характеристиками, то, безусловно, его потенциал очень высок. Экспертиза земельного участка позволяет определить технические характеристики будущего объекта недвижимости: его площадь, глубину фундамента, максимальный вес на 1 м² земельного участка, высотность здания, необходимость прокладки инженерных сетей и коммуникаций…

Как отдельная составная часть, экспертиза не позволяет спрогнозировать вероятную финансовую отдачу, говорят специалисты VOK Development.

Однако в комплексе с остальными данными — маркетинговыми, строительными и пр. — можно достаточно точно (то есть с незначительной амплитудой колебания от реального дохода, который инвестор получит в будущем) спрогнозировать финансовые поступления, кои следует ожидать от работы будущего объекта логистической недвижимости.

Сопоставив доходы и расходы, инвестор может оценить степень коммерческой привлекательности всего проекта.

Как выбирают «логистический» участок?

Основные «отпугивающие» характеристики земельных участков — это: сложная топография — большой перепад высотных отметок поверхности участка;

• наличие на участке надземных и подземных коммуникаций (надземной ЛЭП различной напряженности, подземных электрокабелей, нитей водопровода, ливневой, бытовой фекальной) и промышленной канализаций, газопроводов, телекоммуникаций);
• расположение железнодорожных путей, которые пересекают участок и которые нельзя перенести;
• наличие на участке вышек операторов мобильной связи;
• наличие зданий, не подлежащих сносу (построек и объектов, находящихся на балансе какой-либо организации или частного лица);
• наличие рядом с площадкой, в зоне видимости, исторических зданий (это накладывает ограничения не только на высотные отметки проектируемого строения, но и на  архитектуру его фасадной части, хотя многое в этом вопросе зависит от требований местного комитета по архитектуре);
• наличие на участке зеленых насаждений и деревьев, попадающих в «пятно» застройки и подлежащих вырубке;
• наличие «красных линий» застройки (линии, соединяющие фасады соседних зданий), за которые не должны выходить границы будущего строения;
• ограничение максимально возможной высоты сооружений, что связано с требованиями к инсоляции (недопущению затемнения) соседних жилых домов;
• соответствие требованиям пожарной безопасности (соблюдение расстояния между соседними зданиями).

Большинство подобных препятствий на пути реализации проекта можно преодолеть. Но при этом следует заложить необходимые средства в фонд проекта. Например, для посадки здания складского комплекса необходим вынос существующих сетей инженерных коммуникаций за габариты «пятна» застройки.

Данное требование выполняется с учетом нормативных ограничений на допустимые расстояния от крайней (ближайшей) точки здания до вышеуказанной сети. Вырубка деревьев удорожает строительство на сумму, необходимую для получения порубочного билета, проведения компенсационного озеленения и прохождения проектом экологической экспертизы. Этот список «негатива», связанного с приобретением земли, можно продолжать еще долго.

Какие параметры должен иметь участок, «идеальный» для постройки логистической недвижимости?

Build & Live Development считает таковым надел прямоугольной формы без каких-либо ограничений, не имеющий геологических и конструктивных рисков, без уклона. Расположение в черте города или в ближнем пригороде, вблизи центральных транспортных магистралей сделает его на 100% пригодным для операторов рынка логистической недвижимости.

VOK Development предъявляет земельным участкам более конкретные требования:

• правильная геометрическая форма (желательно прямоугольная);
• площадь — от 5 га до нескольких десятков (в зависимости от площади планируемого объекта);
• наличие подъездных путей, которые соединяют объект с системой трасс и автомагистралей;
• расположение в 5–20 км от населенного пункта (например от Киева);
• близость к ж/д станциям, аэропортам, морским/речным портам (в зависимости от специфики перевозки грузов);
• стабильность почвы участка, отсутствие грунтовых вод и токсичных веществ, необходимая несущая способность грунта (способность выдерживать планируемый вес конструкции на предполагаемой глубине фундамента);
• возможность подключения к существующим инженерным сетям и коммуникациям;
• равнинный рельеф местности.

В компании Альянс-Брок придерживаются мнения, что для любого участка преимуществом послужит близость основных транспортных магистралей, наличие всех инженерных сетей, равнинный ландшафт. Ограничения по высоте застройки в этом случае не столь существенны, ведь логистическая недвижимость не требует высокой этажности. Сразу стоит отметить, что «совершенных» наделов в Киеве крайне мало.

Андрей Сокур:

— Сегодня рынок земли Киева характеризуется огромным дефицитом земельных участков под строительство логистических комплексов.

Кое-что можно найти на вторичном рынке, естественно, по «заоблачной» цене. На первичном же приобрести земельный участок без связей с городской властью практически нереально.

«Скрытый потенциал» земельных ресурсов в столице для такого рода проектов все же есть. Сегодня много говорят о выносе промышленных предприятий за границы города. Если это произойдет, то, возможно, появятся свободные земельные участки, однако, на мой взгляд, приоритетными постройками на их месте все еще будут жилье, торговые и бизнес-центры.

Директор АН "Киевградъ-Инфо":

— Складская недвижимость сегодня является наименее развитым сегментом рынка коммерческой недвижимости. Принимая во внимание рекордное увеличение доходов населения в 2005 году, а также постепенное насыщение сегмента торговой и офисной недвижимости, можно спрогнозировать активное развитие рынка складской недвижимости Украины в течение последующих 5-ти лет.

Исходя из Генплана развития Киева, предполагающего вынос промышленных объектов за черту города, наибольшим земельным потенциалом для этого рынка обладает не столько Киев, как его пригород.

Виктор Распутный:

— Сегодня на столичном рынке земли ощущается дефицит пригодных для строительства складских комплексов обособленных участков с автономной системой коммуникаций и подходящим юридическим статусом.

Земельные участки, идеально подходящие для создания логистических комплексов и расположенные в пределах 20 км от Киева, носят статус территорий сельскохозяйственного назначения, и законодательно запрещены к продаже.

Эти земли можно отнести к потенциалу рынка, ведь после отмены моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения их можно будет приобретать, хотя для их использования под проекты коммерческой недвижимости понадобится изменить их юридический статус.

С другой стороны, мораторий лишь способствует спекуляциям на рынке земли, а на самом деле есть много легитимных способов обойти этот запрет, чем и пользуются предприимчивые бизнесмены.

Нина Пивовар, землеустроитель компании Fim Groop:

— Наибольший интерес для инвесторов, намеревающихся вложить деньги в строительство складских комплексов, представляют участки в ближнем пригороде Киева. Тот факт, что эта земля в основном имеет статус сельскохозяйственных угодий, несколько тормозит застройку, но все же этот барьер вполне преодолим.

Дело в том, что изрядная доля земли в пригороде Киева принадлежит на правах частной собственности физическим лицам. Выкупив у таких землевладельцев подходящий по площади надел, можно обратиться в местную райгосадминистрацию с просьбой вывести его из сельскохозяйственного фонда и придать такой правовой статус, который бы не запрещал строительство там объекта логистической недвижимости.

Этот путь достаточно трудоемкий и долгий (на оформление документов и прохождение инстанций уходит примерно полгода), но — вполне реалистичный. Ведь изменить юридический статус сельскохозяйственных угодий, принадлежащих юрлицам, практически невозможно. Если брать во внимание этот «скрытый» потенциал земельного рынка киевского региона, то, я считаю, участков, пригодных для строительства логистической недвижимости, у нас вполне достаточно