Как по закону перекроить свою квартиру

Разбираемся в подводных камнях украинского жилищного законодательства. Все проблемы по сделкам с недвижимостью (поиск покупателя/продавца, подготовка к купле-продаже, проверка «чистоты» квартиры и оформление сделки) - ничто по сравнению с тем, что вам придется пройти, если в продаваемой или купленной вами квартире была сделана самовольная перепланировка (реконструкция, переоборудование).

О том, как с наименьшими затратами согласовать незаконное переустройство ваших квадратных метров,  рассказал директор частного архитектурного бюро «БудАс» Евгений Андрущенко.

ЛИКБЕЗ «КП»

Незаконная (самовольная) перепланировка (а также реконструкция или переоборудование) - это несогласованный с БТИ и другими контролирующими строительными и архитектурными госорганизациями ремонт в вашей квартире, в результате которого изменены ее план, параметры или функциональное назначение служб и жилых комнат.

Перепланировка - это изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесений в технические документы на вашу квартиру. В частности, это:

• снос кладовки;
• объединение или разъединение санузла;
• перенос, замена или разборка стен (перегородок);
• перенос или переустройство дверных проемов;
• переустройство тамбуров;
• пристройка балконов на первых этажах.

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства (высота, этажность, количество комнат, площадь и т. д.) и качества инженерно-технического обеспечения. В частности, это:

• увеличение санузла или комнат за счет присоединения соседних помещений;
• объединение или разделение комнат;
• изменение в процессе ремонта функционального назначения и технико-эксплуатационных параметров помещения.
• Переоборудование - это установка, замена или перенос инженерных сетей и другого оборудования.

В частности, это:

• переустановка электроплиты;
• замена электропроводки (увеличение числа розеток и т. д.);
• перенос ванны, унитаза, водопроводных труб, вентиляционных каналов;
• устройство индивидуального отопления.

Что МОЖНО делать без разрешительных документов

• Замена обоев, покраска стен, замена дверей.
• Ремонт полов, бетонной стяжки, замена линолеума, установка паркета.
• Закругление существующих дверных проемов (округлая арка) в некапитальных стенах.
• Разбор деревянных антресолей, кладовок и шкафов.
• Удаление дверей. 

Согласование любых манипуляций в квартире необходимо выполнить до фактической переделки помещения. Даже малозначительная переделка квартир, в том числе квартир «свободной» планировки, требует обязательного согласования. Впрочем, даже если вы давно уже перекроили свои «квадраты», а теперь появилась необходимость узаконить изменения, согласование пройдет по одной и той же схеме.

Законом запрещено затрагивать характеристики надежности зданий (несущие стены, перекрытия, балки), изменять фасад и границы смежных помещений, а также присоединять части общедомовой площади к квартире.

Чего НЕЛЬЗЯ делать

• Переделывать жилую комнату в санузел (или наоборот).
• Переносить газовое оборудование в другую часть квартиры.
• Сносить несущие стены в квартире.
• Изменять оконные проемы.
• Пристраивать отдельный балкон выше первого этажа.

Три способа согласования незаконной перепланировки

Самовольное переустройство квадратных метров может себя не проявлять на протяжении многих лет. Если со строительной точки зрения все сделано правильно, по стенам не идут трещины, а соседи не слышат, как вы сопите во сне, - никаких проблем с такой квартирой у вас не возникнет.

Правда, ваш домашний (и незаконный с точки зрения БТИ) рай все же когда-нибудь закончится. Этот момент настанет, когда вы решите продать или передать в залог свою недвижимость. С этого момента начнется изнурительная процедура согласования перепланировки. Ведь сделка купли-продажи без плана БТИ невозможна, а он (то есть план) не соответствует реалиям.

Наш эксперт Евгений Андрущенко рассказывает, что в таком случае у вас есть лишь три пути.

1. Дорогой и самый надежный

Обратитесь в специализированную фирму или архитектурное бюро, которые займутся всей бюрократической волокитой по согласованию перепланировки. Естественно, такая работа стоит недешево - от 2 до 20 тысяч долларов в зависимости от сложности перепланировки.

2. Не совсем формальный

Самый распространенный на сегодня способ решить проблемы с переустройством квартиры для того, чтобы ее можно было продать, - получить новую справку-характеристику БТИ, словно и не было никакого вмешательства в план. Однако здесь есть сразу несколько опасностей.

Купивший такое жилье «счастливчик», вполне возможно, будет вынужден сам продолжать согласование незаконного переустройства. Кроме того, формально появляется повод для оспаривания законности сделки с недвижимостью, если о полученной новой справке-характеристике БТИ кто-нибудь узнает.

К тому же проблемы могут возникнуть в случае, если у хозяина возникнет необходимость взять кредит в банке под залог этого жилья. Скорее всего, спецы банка перепроверят законность выдачи справки-характеристики, что легко выявит перепланировку. В таком случае о кредите можно забыть.

3. Легальный и непростой

Можно, конечно, и самому попытаться пройти все этапы согласования. Только сразу предупреждаем: запасайтесь терпением, деньгами и… спокойствием! Путь будет долгим и изнурительным. Зато на сто процентов законным.

Получаем право на реконструкцию

Это еще сложнее, чем перепланировка. Здесь вам уже не хватит разрешения и распоряжения вашей районной администрации - реконструкция требует также вмешательства городских властей. Итак, что же нам понадобится предпринять.

Шаг 1

Идем в районную администрацию. При реконструкции вам необходимо будет подготовить практически те же документы, что и при перепланировке, но взамен вы должны получить согласие (распоряжение) на разработку архитектурно-планировочного задания (АПЗ) и технических условий (ТУ) на проектирование реконструкции жилого здания.

Шаг 2

Архитектор и разработка проекта. И здесь все то же самое, что и с перепланировкой - заключаете договор с архитектурно-проектной организацией. Но теперь уже проект разрабатывается на основании:

1. решения районной или городской администрации;
2. АПЗ (предоставляется органами градостроительства и архитектуры в месячный срок);
3. ТУ инженерного обеспечения объекта архитектуры (предоставляются в 15-дневный срок соответствующими предприятиями и организациями - газ, свет, водопровод и т. д.).

Шаг 3

В гости к городским архитекторам. Проект придется утвердить:

• в Главном управлении градостроительства и архитектуры;
• со всеми заинтересованными эксплуатационными службами - теми же предприятиями и организациями, которые перед этим выдали вам ТУ инженерного обеспечения объекта;
• архитектурно-градостроительным советом, а после этого еще пройти экспертизу.

На основании утвержденного во всех инстанциях проекта разрабатывается рабочая документация для реконструкции жилого помещения. После этого с проектом и рабочей документацией нужно пойти в Государственный архитектурный строительный контроль (ГАСК) и получить разрешение на начало работ.

Шаг 4, 5 и 6

Работы, комиссия, БТИ. Дальше все так же, как и в случае с перепланировкой (см. шаг 4 - 6).

Переоборудование жилья

Здесь все зависит от того, что вы хотите сделать. Если перенести унитаз или ванну из левого угла в правый, то это несложно и много времени и большого количества разрешительных документов не потребует. А вот с автономным отоплением (установка газового котла) может возникнуть немало трудностей.

Шаг 1

Идем в «Горгаз», «Теплоэнерго» и к пожарным. Решившись отрезаться от городских сетей, вам прежде всего нужно сообщить об этом в «Горгаз», «Гортеплоэнерго» и, конечно, в пожарную службу. Там должны рассчитать изменения параметров теплоносителей во всем доме, и вам либо откажут (если технически система не выдержит вашего вмешательства или, например, если запретят пожарные), либо дадут добро.

Шаг 2

Разрабатываем проекты. Теперь нужно заказать проекты новых газовой и тепловой разводок. Причем разработать их должны предприятия, имеющие на это соответствующие лицензии «Горгаза» и «Гортеплоэнерго». После того как дело сделано, готовые проекты нужно согласовать с этими структурами.

Шаг 3

Приступаем к работам. Вам придется полностью изолировать утеплителем вашу квартиру (пол, потолок и смежные с соседними квартирами стены)! Делается это для того, чтобы, во-первых, к соседям не уходило ваше тепло, а, во-вторых, ваш холод (например, если вы уехали отдыхать, отключив котел). Кроме того, отрезавшись от центрального отопления, вам придется также изолировать трубы, которые так или иначе пройдут через вашу квартиру снизу вверх.

Шаг 4

Приглашаем комиссию. В конце концов специальная комиссия «Теплоэнерго» должна будет принять всю работу. И лишь после этого вы сможете наслаждаться персональным автономным Ташкентом.

Правильная перепланировка

Если до этого вы ни разу этим не занимались, будьте уверены - на получение всех разрешительных документов у вас уйдет не менее 4-6 месяцев. Итак, с чего следует начать.

Шаг 1  - Идем в районную администрацию.

Местные органы власти потребуют от вас много документов:

1. заявление на получение разрешения на разработку проекта перепланировки помещений;
2. документ, подтверждающий право собственности или аренды на помещение либо согласие собственника (-ов) на проведение перепланировки;
3. технический паспорт на квартиру;
4. заявление заказчика с обоснованием функционального назначения объекта и его перепланировки.

Если вы живете в доме, представляющем архитектурную или историческую ценность, то придется также принести заключение от местного органа по охране памятников и культурного наследия. В результате администрация выдаст распоряжение на разработку проектной документации.

Шаг 2 - Архитектор и разработка проекта.

Теперь нужно найти проектную организацию либо архитектора, который разработает проект требуемой перепланировки. Не забудьте проверить наличие у него лицензии или квалификационного сертификата, подтверждающих право на этот вид деятельности. Простейший проект обойдется вам в тысячу гривен, а посложнее - до бесконечности.

Шаг 3 - Согласование проекта.

После того как вы и архитектор нарисовали эскиз и довели, на ваш взгляд, новую планировку вашей квартиры до идеала, снова отправляйтесь в районную администрацию. Теперь вам нужен главный архитектор района, с которым нужно обязательно согласовать ваш проект. Если все нормально, то новым распоряжением администрации вам будет дано право на начало работ.

Шаг 4 - Приступаем к работам.

После всех утверждений и печатей приглашаем строителей. Не забудьте, что они в свою очередь должны получить ордер на вывоз мусора и складирование строительных материалов.

Шаг 5 - Приглашаем комиссию.

После того как помещение перепланировано, снова идем в администрацию и приглашаем к себе в гости комиссию. Она состоит из представителей РГА, санэпидстанции, пожарных, вашего жэка и других контролирующих органов. Простым голосованием комиссия должна решить судьбу вашей мечты. После этого вам выдадут акт ввода в эксплуатацию вашей фактически новой квартиры.

Шаг 6 - Добро пожаловать в БТИ.

Последним делом для вас станет посещение БТИ, где на основе вашего документа о вводе объекта в эксплуатацию внесут все проделанные вами изменения в поэтажный план здания.

Кто следит за реализацией одобренного проекта?

Эксплуатирующая организация, в ведении которой находится ваш дом, то есть ЖЭК. Строительство должно выполняться только организацией, имеющей лицензию на ведение таких работ.