Приобретение загородной недвижимости

Этап первый  -  Начало большого пути, или Осторожно с желаниями: они могут сбыться!

Потенциальный покупатель загородной недвижимости прежде всего должен ясно представлять свою цель. Другими словами, нужно решить, какой дом ему необходим и достаточен, на каком расстоянии от окружной дороги и в каком направлении от столицы.

Если запланирована покупка жилья для постоянного проживания, а дела бизнеса требуют ежедневного присутствия в Киеве, то стоит рассматривать загородную недвижимость, расположенную не далее 30 км от кольцевой дороги. Направление выбирают исходя из соображений удобства проезда к месту работы или к городской квартире.

Если же нужен дом для воскресного отдыха и сезонного проживания семьи, следует обратить внимание на более удаленные районы, в которых найдется множество живописных уголков, лесов, водоемов и даже специально организованные рыболовные зоны и охотничьи угодья.

Кроме того, необходимо решить, участок какой площади было бы желательно иметь. Конечно, теоретически 50 и более соток выглядят привлекательно, но каждая лишняя сотка — это дополнительные расходы. И не всегда можно купить земли столько, сколько хочется. Для жизни на природе в собственном доме большинство предпочитают иметь надел не более 25 соток.

В структуре спроса первое место занимают участки площадью от 13 до 20 соток (около 50 %), второе — менее 12 соток (около 30 %), третье по популярности место — от 20 до 30 соток (10 %), затем — от 50 до 100 соток (около 8 %). Современные тенденции таковы, что определенная часть состоятельных граждан приобретает несколько видов жилья.

После того как решение о размерах надела принято, определяют параметры дома. Сейчас уже существуют стандарты соответствия площадей участка и строения на нем. Их вырабатывали методом проб и ошибок на протяжении всех лет формирования рынка загородной недвижимости.

Например, для небольшого дома в 120–150 кв. м вполне достаточно надела 12–15 соток, а дому площадью 350–450 кв. м необходим участок, размер которого не менее 18–20 соток. Конечно, стандарты — это хорошо, но решающим фактором остается финансовый потенциал покупателя.

Этап второй - Сбор информации

На данном этапе определяют ориентировочную стоимость желаемого дома и сопоставляют реальную картину со своими возможностями. Чтобы пройти эту стадию максимально быстро, нужно провести хотя бы начальный анализ рынка загородной недвижимости, воспользовавшись специализированными журналами, газетами, каталогами и сайтами в Интернете.

Несмотря на то что процесс трудоемкий и требует навыков работы с большими объемами информации, он стоит затраченных сил. Для его ускорения можно обратиться за сведениями в риелторскую компанию, специализирующуюся на продаже загородных участков и строений.

Покупка недвижимости в рамках организованной застройки также гарантирует однородное окружение и качественные современные коммуникации, поэтому такая земля тоже обойдется недешево. Скажем, в радиусе 30 км от кольцевой дороги практически нет коттеджных поселков экономкласса, где можно было бы приобрести полностью готовый дом стоимостью до 200 тыс. долл. Нижний ценовой предел составляет 350 тыс. долл., а верхний исчисляют миллионами.

В рамках точечной застройки обычного поселка или деревни и в садоводческом товариществе надел обойдется значительно дешевле, и до сих пор можно найти готовый домик на участке 6–12 соток за 20–30 тыс. долл. Однако не стоит рассчитывать на хорошие дороги, удобный круглогодичный подъезд, охрану и всесезонный водопровод.

Конечно, стоимость зависит и от размера объекта недвижимости, и степени его готовности.

Итак, в результате действий по сбору информации на руках должен оказаться список из нескольких понравившихся предложений, устраивающих также в ценовом отношении.

Теперь нужно договориться с продавцами о показе домов — и в путь…

Этап третий - Едем смотреть дом. Торг уместен

Продавец заинтересован реализовать свой товар дороже и быстрее, поэтому не всегда дает корректную и исчерпывающую информацию об объекте. На что же покупателю следует в первую очередь обратить внимание при осмотре?

Загородное жилье лучше смотреть с наступлением весны. Тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, не затоплен ли в доме подвал и достаточна ли гидроизоляция фундамента. Стоит также обратить внимание на трещины в фундаменте и рабочее состояние всех коммуникаций.

Весной более очевидно состояние дорог и самого поселка. Если коммуникации отсутствуют, то необходимо проверить слова продавца об их стоимости и сроках подведения. При покупке дома в точечной застройке нужно узнать у соседей о нравах, царящих в поселке, и отношении местных жителей к приезжим.

Предположим, что увиденное и услышанное покупателя устроило. Значит, пришла пора изучить документы, на основании которых продавцу принадлежат земля и постройка. Речь идет о свидетельстве о государственной регистрации права собственности на землю и свидетельстве о государственной регистрации права собственности на строение, разрешении на строительство и акте о введении дома в эксплуатацию.

Обязательно следует обратить внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность по документам, размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверить, не пытаются ли продать землю, являющуюся, по сути, самозахватом. Также нужно убедиться в отсутствии межевых споров с соседями.

Свидетельства о праве собственности на землю и на строение выдает Регистрационная палата. Недостроенный дом тоже подлежит регистрации как объект незавершенного строительства. Все отдельно стоящие постройки: баня, хозблок, туалет, гараж — должны либо иметь самостоятельные документы, либо быть указаны под литерным обозначением в свидетельстве на основное строение.

Не исключена ситуация, что по незнанию продавца бумаги оформлены неверно, не прошли регистрацию в надлежащих органах, вообще отсутствуют на часть объектов. Но значительно хуже, если пришлось столкнуться с тщательно замаскированным мошенничеством. Поэтому стоит хорошо взвесить все риски предстоящего приобретения.

Если покупатель все-таки решился на покупку, желательно провести с продавцом переговоры, направленные на снижение цены дома. Продавец не всегда идет на торг, объясняя это количеством денег, потраченных, скажем, на то, чтобы пробурить на участке артезианскую скважину глубиной 50 м.

Однако покупателю нужно знать, что скважина, сооруженная без соответствующего разрешения, не может быть фактором, улучшающим качество продаваемого объекта.

Наоборот, если надзорным органам станет известно о наличии на участке неузаконенной артезианской скважины, они применят к владельцу штрафные санкции. Так что торговаться необходимо! В конце концов надо договориться о цене, которая устраивала бы обе стороны!

Этап четвертый  - Ищем деньги, или как сэкономить при покупке

Если средств на приобретение желаемого дома недостаточно, можно сэкономить, купив, к примеру, недостроенное жилье, а со временем довести его до готовности. Или приобрести земельный участок, а затем возвести на нем дом.

В настоящее время есть возможность воспользоваться ипотекой, но, следует отметить, на загородном рынке доля сделок с привлечением ипотечных кредитов пока составляет не более 20 % от общего числа операций.

Основная причина — сложность оценки и оформления прав на загородную недвижимость. Однако ежегодно количество таких объектов, приобретаемых с привлечением банковских кредитов, безусловно, будет увеличиваться.

Этап пятый - Договор задатка

Чтобы подтвердить свои намерения купить объект загородной недвижимости, покупатель должен передать продавцу некоторую сумму денег в качестве аванса. Как же грамотно внести задаток (аванс)?

Если дом реализует собственник, то можно отдать деньги под его собственноручную расписку. Данный документ должен содержать сведения о продаваемом строении, его местоположении, окончательной стоимости и сроках оформления перехода права собственности на имя покупателя. Обязательно следует оговорить в расписке, что произойдет с задатком (авансом), если по каким-либо причинам сделка сорвется.

Однако необходимо иметь в виду, что расписка не самый надежный документ для оформления денежных отношений, и если продавец окажется нечестным, то покупатель распрощается и с мечтой о приобретении данного загородного дома, и со своими деньгами, внесенными в качестве задатка (аванса).

Если продавца представляет риелторская фирма, она может предложить покупателю заключить предварительный договор, который в большинстве случаев позволит учесть интересы обеих сторон.

Этап шестой - Готовимся к сделке

Процесс подготовки к сделке начинается сразу после того, как внесен аванс. Продавец недвижимости начинает собирать пакет необходимых для этого документов, а покупатель должен проверить их подлинность и правильность оформления.

Для совершения сделки необходимо иметь следующие документы:

• свидетельство на дом;
• свидетельство на землю;
• кадастровый план участка;
• справку о нормативной стоимости участка из земельного комитета;
• справку из БТИ о нормативной стоимости строения;
• справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам (получают у нотариуса);
• согласие супругов на продажу и приобретение недвижимости (у нотариуса).

Кроме того, нужно подписать протокол согласования границ надела у соседей, чтобы в дальнейшем избежать межевых споров.
Если на участке есть объекты совместного пользования, составляют акт совместного пользования и передачу прав новому владельцу, а также сервитуты на пользование частью участка (проезд, проход через участок, колодец, скважина).

При покупке дома с мебелью до свершения сделки подготавливают и подписывают акт о том, какая мебель остается покупателю.

Иногда продавец, у которого земля в собственности, а дом — нет, предлагает сначала приобрести участок, а потом уже оформить строение. Покупателю надо помнить, что, соглашаясь на это, он берет кота в мешке! Сделку следует проводить только после того, как объект станет собственностью продавца, то есть право его владения домом следует узаконить!

Если недвижимость приобретают во вновь возводимом коттеджном поселке, то используют различные схемы: иногда сначала оформляют землю в собственность, а затем составляют договор подряда на строительство или договор инвестирования. Существует и другой вариант: заключают договор подряда, а собственником земли становятся, когда достроен дом.

Приобретая загородную недвижимость, следует быть готовым к любым неожиданностям. Поэтому, чтобы не растеряться во время сделки, нужно заранее продумать все этапы своих действий, разобраться с документами, обсудить схему передачи денежных средств покупателем продавцу.

Этап седьмой - Сделка

Операции с недвижимостью — это довольно сложный процесс, а с загородной недвижимостью — особенно, ведь в работе находятся сразу два объекта: земля и строение на ней.

Сделка начинается в банке, где сумму, за вычетом ранее переданного продавцу задатка, закладывают в ячейку депозитария. Продавец и покупатель подписывают договор аренды банковской ячейки, определяющий условия доступа каждого из них. На сегодняшний день законом предусмотрены как нотариальная, так и простая письменная форма договора купли-продажи недвижимости.

Но в любом случае проект документа кто-то должен подготовить и проверить. После удостоверения соглашения у нотариуса или после того, как договор заключен в простой письменной форме, его необходимо передать в управление регистрационной службы на регистрацию.

Одновременно с этим документом покупатель и продавец подписывают протокол передачи недвижимости. Через месяц покупатель получает зарегистрированный договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем строениями, свидетельство о праве собственности на землю и свидетельство о праве собственности на строение.

Вот он и настал, счастливый момент! Коттедж, дом, дача или земельный участок приобретен, и покупателя можно поздравить! Только остались ли силы принимать поздравления после проделанной титанической работы? И не в ущерб ли собственному здоровью и бизнесу совершен этот подвиг?

Или, может быть, после самостоятельной покупки загородной недвижимости обретены такие знания и опыт, что появились мысли сменить работу и стать профессиональным риелтором, действующим на рынке загородного жилья?