Квартира в кредит

Наверное, нет кредита серьезнее, чем ипотечный. Во-первых, огромная сумма, особенно если квартира покупается "с нуля". Во-вторых, большой срок кредита – трудно предвидеть, что будет происходить с семейным и государственным бюджетом в ближайшие 20 лет.

Если телевизор или новую шубу можно купить и спонтанно, даже в кредит – то к покупке квартиры надо подготовиться. Прежде чем ввязаться в такое серьезное предприятие, как многолетний кредит на жилье, нужно все рассчитать

Шаг первый : На какую сумму нужно выйти, чтобы оплатить ипотечный кредит?

Для начала надо учесть, что единоразовые затраты на оформление ипотечного кредита составляют в среднем от 5 до 10 тысяч гривен – в них входит не только единоразовая комиссия банку, но и расходы на оформление залога, нотариальное заверение этих операций, страхование покупаемой в кредит квартиры, страхование жизни покупателя и т.п. Поэтому необходимую для этих операций сумму нужно предварительно скопить или же взять в кредит, например по кредитной карточке.

Во-вторых, нужно учесть, что даже если сумма кредита относительно небольшая ($60–80 тыс.), а срок кредитования большой (15–20 лет), сумма ежемесячного платежа все равно будет не меньше $200–250. В соответствии с этим нужно рассчитать и свой бюджет.

Шаг второй : Доказать банку свою платежеспособность

Уверившись для себя, что вы в состоянии выплачивать кредит на протяжении ближайшего десятка, а то и больше лет – самое время убедить в этом банк. Конечно, у каждого кредитора могут быть свои правила, но в целом банкиры руководствуются принципом 60/40 – то есть платеж по кредиту должен составлять не больше 40% от общего дохода семьи.

Помимо официальной зарплаты учитываются и "альтернативные" способы подтверждения доходов.

Шаг третий : Сбор документов

Каждый, кто когда-либо занимался бюрократическими процедурами, знает, что с собой нужно иметь практически все документы, какие у вас в принципе есть.
Для оформления кредита понадобится, во-первых, стандартный набор:

• заявление на получение кредита (составляется в банке);
• анкета заемщика (составляется в банке);
• паспорт;
• справка о присвоении идентификационного кода;
• справка с места работы (форма №3), которая подтверждает должность заемщика и начисленную заработную плату за последние 6–12 месяцев (в зависимости от банка).

Частным предпринимателям вместо справки с места работы потребуется:

• свидетельство о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности физического лица;
• декларации о доходах за последние шесть месяцев;
• справка из ГНАУ об отсутствии задолженности перед бюджетом.

Помимо этого "малого типового набора" при оформлении ипотечного кредита скорее всего потребуется:

• свидетельство о браке;
• копия паспорта мужа /жены;
• копия справки о присвоении идентификационного кода мужа/жены;
• копия трудовой книжки;
• справка с места работы мужа/жены, которая подтверждает должность заемщика и начисленную заработную плату за последние 6-12 месяцев – особенно это будет необходимо, если вашей заработной платы недостаточно для погашения кредита;
• документы, которые подтверждают другие доходы заемщика;
• копия трудовой книжки (супруги(а));
• заграничный паспорт (при наличии);
• справка из психоневрологического диспансера.

Также нельзя забывать и о пакете документов, который должен предоставить в банк продавец квартиры:

• документы, которые подтверждают право собственности на квартиру (договор купли-продажи, договор мены, дарения, свидетельство о приватизации) и зарегистрированы в БТИ;
• справка-характеристика БТИ;
• справка из ЖЭКа форма №3;
• технический паспорт на квартиру;
• справка из ЖЭКа об отсутствии задолженности по квартирной плате;
• копии паспортов владельцев квартиры и другие документы.

Сбором всех этих документов стоит заняться заранее, потому как дело это хлопотное, трудо- и "времяемкое". При этом важно помнить, что у каждого документа есть свой срок годности. Например, документы, которые касаются заработной платы, должны быть датированы только текущим месяцем.

Шаг четвертый : Определить сумму кредита и способ погашения кредита

Ипотечные кредиты с нулевым первоначальным взносом пока что редкость, да и условия по ним ощутимо хуже, чем по кредитам с первым взносом в 10–15%. В большинстве случаев в качестве первого взноса идет сумма, вырученная от продажи старой квартиры меньшего метража или нестоличного жилья.

Кстати, в подобных случаях опытные люди советуют не продавать старую квартиру. Лучше сдать ее в аренду и предоставить в банк письменный договор с квартирантами. Это повысит ваш уровень доходов и улучшит кредитный рейтинг, а после получения кредита никто не помешает вам эту квартиру продать.

Схем погашения может быть две: проценты на остаток и аннуитет.

В первом случае тело кредита делится на равные части, а проценты начисляются на остаток невыплаченного кредита. Таким образом, первый платеж получается самым большим, а потом с каждым месяцем уменьшается. При такой системе главное убедиться, что платежи в течение первого года не окажутся слишком большими, неподъемными для семейного бюджета.

В аннуитетной системе, наоборот, вся сумма за пользование кредитом (и тело кредита, и проценты) будет разделена на равные части по количеству месяцев, на которые берется ссуда. Аннуитетные платежи считаются более удобными, потому что вы заранее точно знаете сумму к оплате. Однако у этой системы есть и недостатки – общая сумма расходов получается немного больше, чем по классической системе. Кроме того, такая схема не стимулирует клиента быстрее выплатить долг.

Даже если заемщик будет гасить кредит опережающими темпами, то это только приведет к сокращению срока кредита, а сумма, которую необходимо будет принести в банк в следующем месяце, останется такой же. Из этого следует, что в случае непредвиденных проблем с деньгами в одном из месяцев заемщику не удастся погасить только проценты по кредиту. А при обычной системе "проценты на остаток" – это возможно.

Шаг пятый : Начинайте искать деньги на ремонт

Приготовьтесь к тому, что купленная квартира, скорее всего, будет совершенно "голой" – бетонные стены без малейшей отделки. А значит, нужно предусмотреть средства на ремонт нового жилища, сантехнику, мебель, технику и переезд.

Никто не утверждает, что выполнив эти рекомендации, вы без проблем и хлопот получите ипотечный кредит. Как раз самое сложное – выбор банка и сама процедура оформления кредита – впереди. Но имея на руках весь пакет документов, а в голове ясную картину, какой именно кредит вы хотите, как вы его планируете отдавать и на какие средства обставите новое жилье, можно немного упростить себе сам период покупки квартиры.