Как сдать или снять квартиру

Задумав арендовать жилье, автор этой статьи столкнулся с удивительным по современным меркам явлением – хозяин квартиры предложил оформить договор об аренде по всем требованиям закона.

На поверку оказалось, что это имеет смысл в плане безопасности, но – абсолютно невыгодно материально.

Договор аренды "по любви": удобно, но страшновато

Как рассказал нам вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Виктор Несин, существует два варианта аренды квартиры. Причем оба они законны, но в каждом из них присутствует договор аренды квартиры.

Первый – аренда квартиры по договору, который заверен только подписями двух сторон – арендодателя, и того, кто арендует жилье. Такой документ, вопреки расхожему мнению, все же имеет нормальную юридическую силу в суде. По закону заключать договор аренды квартиры без нотариуса можно, если вы собираетесь отдать квартиру в аренду на срок до 3 лет.

На практике, этот срок обычно гораздо меньший – киевляне сдают в аренду квартиры максимум на полгода-год, а потом просто продлевают договор аренды квартиры. Это, конечно, не самые выгодные для арендатора условия. Ведь при заключении нового договора аренды квартиры, даже если жилье не меняется, то может очень поменяться сумма аренды квартиры.

А договор аренды квартиры такие изменения призван контролировать. Причем, это не шуточки – на самом деле арендатор вправе отказаться платить больше за квартиру, которую снимает. Если, конечно, в договоре аренды квартиры проставлена определенная сумма. Заставить платить больше арендодатель не имеет права.

Виктор Васильевич привел интересный пример, правда, зарубежный, – на Манхеттене некоторые и ныне снимают квартиры чуть ли не по $500. Хотя все остальные платят втрое больше. Просто "счастливчики" в свое время заключили договора аренды квартиры на 5 лет и теперь пожинают плоды своей предусмотрительности.

И, наверное, настоящее откровение для многих арендаторов Киева – снимающий жилье может даже подать в суд на хозяина квартиры, если тот будет требовать "или плати больше – или выселяйся".

Решать же силовыми методами этот вопрос хозяину вообще противопоказано. На тот момент, пока его квартира находится в аренде, распоряжается ею арендатор. Это значит, войди хозяин без позволения "снимающего" в квартиру, не говоря уже о выносе вещей – все, можно писать заявление в милицию, даже уголовное дело могут открыть.

Тем не менее, полюбовный договор, скрепленный только подписями, имеет и свои недостатки. Главный из которых – возможное неправильное, с юридической точки зрения, оформление договора. За счет чего в тексте могут появиться "лазейки", которые, в свою очередь, очень могут пригодиться арендодателю в случае судебной тяжбы.

Договор аренды квартир с нотариусом: дорого, зато надежно

Так что как не крути, но если арендатор сам не юрист, прибегать к помощи специалиста придется. В таком случае удобней обратиться за заверкой документа к нотариусу. Их у нас есть два вида – государственные и частные нотариусы и условия сотрудничества с ними по договору аренды квартиры будут отличаться.

Если юрист государственный – то в "казну державы" придется положить еще 1% от всей прибыли, которую получит хозяин в случае сдачи квартиры. Например, квартира сдается на год за $600 в месяц - за год получится $7200. А государству хозяин будет обязан уплатить единоразово, при заключении договора аренды квартиры, $72.

Оформление сделки аренды квартиры у частного юриста может избавить от уплаты налога в 1%, но тут необходимо учитывать, что плата самому нотариусу чаще всего составляет тот же один процент от суммы сделки аренды квартиры.

Но в любом случае, если договор аренды квартиры заверить у нотариуса – это значит, что арендодатель должен будет платить налоги от прибыли, которую получает от аренды квартиры. Это обыкновенный налог на доходы физических лиц – 15% ежемесячно. Кроме того, понадобиться также справка с БТИ, что тоже стоит денег и времени.

Честные и экономные выбирают ЧП

Есть еще один способ законной аренды квартиры, о котором нам поведали в государственной нотариальной конторе Дарницкого района:

– Если вы хотите сдать квартиру (а мы представились владельцами квартиры, которые хотят сдавать жилье "по всем правилам" – Авт.), вам лучше сразу оформить себя как частного предпринимателя и платить единый сбор в 200 грн ежемесячно, – объяснил сотрудник нотариальной конторы. – Но лучше обратитесь с этим к частному юристу. Он подскажет вам, как зарегистрироваться предпринимателем (в районной администрации), и сведет с налоговой (придется встретиться с налоговым экспертом, который научит заполнять декларацию).

Так что теперь у хозяина квартиры появится новая головная боль- заполнение деклараций. Хотя 200 грн сбора – все-таки часто меньше 15% от ежемесячной прибыли с аренды квартиры.

Вывод: Кому это надо?

Несмотря на то, что квартиру в нашей стране надо сдавать законно, прозванивая нотариальные конторы, мы сталкивались с непониманием наших мотивов, и даже с недоумением. По-видимому, мы оказались чуть ли не первыми в Киеве желающими "светить" свою прибыль от аренды квартиры. Тем не менее, по мнению специалистов, законная аренда квартир имеет ряд преимуществ.

В первую очередь, позволяет максимально обезопасить свои риски и арендодателю, и арендатору. После подписания сделки аренды квартиры с заверенным договором хозяин квартиры отправляется прямиком в ЖЭК. Там он регистрирует тот факт, что его квартира находится в аренде. С момента такой регистрации все претензии ЖЭКа касаются новых жильцов-арендаторов.

Сюда входят не только задержки по квартплате, но также и претензии в случае затопления, нанесения любого вреда имуществу соседей и т. п. При нанесении вреда самой квартире, с арендаторов тоже можно спросить, причем вполне законно. В случае, если арендаторы покинут квартиру, прихватив хозяйскую мебель, технику или даже посуду – на них вполне можно писать заявление в милицию. А вот арендатора-"призрака" разыскивать вряд ли станут.

А для того, кто снимает жилье, законный договор аренды квартиры вообще желателен. Ведь арендатор не несет никаких дополнительных материальных трат – налоги с хозяина жилья спрашивают. Зато такой договор будет заключен грамотно, и обыграть его пункты в суде в пользу арендодателя будет сложно.

Кроме того, наличие справки из БТИ и полного перечня всего находящегося в квартире обезопасит арендатора от несправедливых претензий. Однако, практика показывает, что уговорить хозяина решать все законными методами фактически невозможно. А недоумение нотариусов – лишнее доказательство того, что сдача жилья "по закону" у нас почти не практикуется.

Квартиру, сдаваемую в аренду, можно застраховать

Большинство страховых компаний не отказываются страховать квартиру, сдаваемую в аренду. При этом на стоимость полиса будут влиять условия договора аренды квартиры (сумма договора, франшиза, покрытие рисков и т.д.), а вовсе не то факт, что квартира будет сдана в аренду. Подобная лояльность страховиков объясняется просто: в определение "страховой случай" не входят разрушения, спровоцированные обитателями квартиры.

Неважно, по чьей вине – владельца квартиры или жильцов – невыключенный в вашей квартире кран испортил дорогой паркет. В любом случае, страховка эту "неприятность" не покрывает. Тот же принцип действует и при наступлении страхового случая: страховой компании все равно, кто проживает в данный момент в квартире – страховку придется выплачивать.

Однако, сдавая квартиру в аренду, не лишним будет обязать жильцов застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами. В этом случае, если по их вине будет нанесен ущерб вашим соседям, то возмещать убытки придется не вам, а страховой компании.