Что такое субаренда

Субаренда это передача части арендованной недвижимости (имущества) в аренду третьему лицу или группе лиц. В Гражданском кодексе  вопрос субаренды поднимаются в ст.774 и ст.823 соответственно в Главе 58 - Аренда и 59 - Аренда жилья

Статья 774. Субаренда (поднайм)

Передача арендатором вещи в пользование другому лицу (субаренда) возможна лишь по согласию арендодателя, если другое не установлено договором или законом. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды. К договору субаренды применяются положения о договоре аренды.

Статья 823. Договор субаренды жилья

По договору субаренды жилья Арендатор по согласию арендодателя передает на определенный срок часть или все нанятое ним помещение в пользование субарендатору. Субарендатор не приобретает самостоятельного права пользования жильем.

Договор субаренды жилья является оплатным. Размер платы за пользование жильем устанавливается договором субаренды. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды жилья.

В случае досрочного прекращения договора аренды жилья одновременно с ним прекращается договор субаренды. К договору субаренды не применяется положение о преобладающем праве на заключение договора на новый срок.

По общему правилу договор субаренды заключается в простой письменной форме. Тем не менее, некоторые договора субаренды подлежат нотариальному удостоверению:

• обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора передачи в аренду недвижимого имущества, если и арендодателем, и арендатором являются физические лица, при этом и арендатор, и арендодатель не являются субъектами предпринимательской деятельности.
• договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению (часть вторая статьи 793 ГК). Кроме того, такой договор подлежит и государственной регистрации, поскольку она должна осуществляться вместе с нотариальным удостоверением договора (пункт 6 Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 26 мая 2004 г. № 671);
• договор найма транспортного средства, сторонами которого являются физические лица, подлежит нотариальному удостоверению (часть вторая статьи 799 Гражданского кодекса)

В отношениях, связанных с субарендой, субарендатор зачастую оказывается в самом невыгодном положении. Судьба его договора зависит не только от субарендодателя, но и от собственника имущества. С заключением договора субаренды арендатор становится вторичным арендодателем, но он по‑прежнему является полноправным участником первичного соглашения об аренде. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.

По закону сдавать имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия собственника (или уполномоченного им лица). Согласие на субаренду необходимо давать в письменной форме в ответ на обращение арендатора.

На практике большинство договоров аренды имущества уже содержат условие о субаренде. В одних случаях собственник (его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость в субаренду, в других — разрешает, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием.

В третьих договорах собственник заранее дает добро на суб­аренду (либо без ограничений, либо с некоторыми оговорками) и нередко даже предоставляет пользователю право самостоятельно определять ее условия и выбирать субарендаторов. Но и тут последним нужно быть осторожными. Может оказаться, что в основном соглашении содержатся противоречивые указания.

Сроки субаренды

Необходимо понимать, что соглашение поднайма не может быть заключено на срок, превышающий период действия договора аренды. Потенциальным субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного соглашения о сроках его действия и возможностях досрочного расторжения. Кроме того, ограничение по времени поднайма может содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.

Недобросовестные арендаторы способны намеренно ввести потенциального субарендатора в заблуждение относительно условий и сроков основного и (или) дополнительного договора. Тогда в производных соглашениях не учитываются указания собственника. Например, он установил, что предельный срок субаренды — год, а в субарендном договоре было указано другое время — два года. Но это положение недействительно, а значит, соглашение будет работать только в пределах года. К окончанию этого срока субарендатор обязан вернуть имущество или заключить новый договор.

Чтобы не оказаться заложником ситуации, еще на стадии обсуждения условий субаренды следует ознакомиться (при участии юриста) с текстом основного договора и потребовать для изучения подлинный документ (письмо, ответ на запрос и пр.), в котором собственник дает добро на субаренду. После получения этих бумаг надо уделить особое внимание положениям о сроке субаренды и сопоставить его со сроком аренды. Если же арендатор отказывается предъявить необходимые документы, ссылаясь, например, на коммерческую тайну, лучше поискать другие варианты.

При изучении упомянутых выше документов порой удается выяснить, что субарендодатель грубо нарушает какие-то положения договора аренды (использует имущество не по назначению и пр.). Следовательно, есть риск досрочного расторжения договора по инициативе собственника (его представителя). Кроме того, даже если в отношении арендатора нет каких‑то особых ограничений, они могут быть введены специально для субарендатора, и об этом необходимо знать заранее.

В целом к соглашениям субаренды применяют правила о договорах аренды, в том числе по срокам, если, конечно, иное не установлено законодательными или другими правовыми актами. Когда собственник (его представитель) дает согласие на субаренду, он не всегда оговаривает в документах предельный срок субаренды, и тогда тот определяется субарендодателем. Последний вправе возобновлять такие соглашения в пределах срока основного договора, не спрашивая разрешения собственника.

Что делать, если основной договор расторгнут досрочно, ведь это влечет за собой прекращение дополнительного. Как поступить добросовестному суб­арендатору, который желает еще какое‑то время распоряжаться имуществом, полученным в субаренду? Если он неукоснительно соблюдал условия соглашения субаренды и может подтвердить это документально, у него есть преимущественное право на заключение с собственником договора аренды (в пределах оставшегося срока субаренды) в отношении имущества, которым он ранее пользовался. Причем субарендатор вправе требовать, в том числе в судебном порядке, чтобы условия нового соглашения соответствовали условиям прекращенного договора аренды (хотя стороны могут достичь каких‑то принципиально новых соглашений и существенно изменить условия сделки).

Кстати, по закону арендатор и арендодатель вправе заранее предусмотреть возможность того, что при расторжении основного договора заключенные в соответствии с ним суб­арендные соглашения будут переведены в арендные. В данном случае интересы субарендатора лучше защищены, но ему не помешает заранее выяснить регламент этой процедуры. Впрочем, зачастую при расторжении основного договора аренды у субарендодателя нет никаких шансов на продолжение субаренды или на аренду — например, если собственник (бывший субарендодатель) откажется заключить с ним договор.

Ничтожный договор аренды - а что по субаренде?

Если основной договор признан ничтожным, то таковыми же будут и заключенные в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор не сможет принудить собственника или его представителя заключить с ним договор аренды.

Некоторые субарендаторы с самого начала прекрасно осведомлены, что подписывают липовое соглашение о субаренде. Они полагают, что никаких прав и обязанностей по нему не несут, а потому не утруждают себя аккуратным исполнением его условий. Но недобросовестные субарендаторы забывают, что даже признание договора субаренды недействительным не освобождает их от обязанности платить за пользование недвижимостью или имуществом. Эти вопросы решаются в судебном порядке

Если субарендодатель передал права

Иногда права и обязанности субарендодателя (арендатора по основному договору) переходят к какому-то третьему лицу, например при перенайме. И зачастую для субарендаторов наступают нелегкие времена. Новые арендаторы начинают качать права, ошибочно полагая, что заключенные их предшественником договора субаренды больше не действуют.

Они обращаются к пользователям с требованиями подписать новые (как правило, на менее выгодных для тех условиях), поскольку прежние больше не действуют. А бывает, правопреемники сразу же без лишних формальностей сдают недвижимость (имущество), которое еще находится у субарендаторов, в субаренду совершенно другим лицам. Но в данном случае арендаторы не принимают во внимание, что при изменении сторон основного договора соглашения о субаренде остаются в силе.

Субаренда: об оплате

Собственник недвижимости (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если суб­арендатор нарушит договор субаренды, то за его действия перед собственником отвечает субарендодатель, так как при просрочке платежей по основному договору последний не вправе ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, как и перекладывать на него ответственность, если вдруг обнаружится, что тот нарушил условия пользования недвижимостью (имуществом) или в результате его действий (бездействия) ухудшилось состояние переданной в пользование недвижимости.

Исходя из этого некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем и последний может предъявлять судебные иски.

Нередко субарендаторы считают субарендодателя лишь посредником между ними и собственником и в спорных ситуациях апеллируют к собственнику, считая, что тот принимает все ключевые решения, связанные с субарендой. Но это не так.

Очень часто собственник (его представитель) увеличивает арендную плату по основному договору. Арендатор также требует от субарендатора внести соответствующие изменения в их соглашение. Некоторыми договорами субаренды предусмотрено право субарендодателя изменять ставки в одностороннем порядке, но такое возможно только с учетом требований закона и с соблюдением установленной процедуры.

Иногда арендаторы считают, что с увеличением для них ставок аренды размер платы по дополнительному договору автоматически возрастает. И тогда они пытаются взыскать с пользователя разницу за прошедший период. Однако подобные действия незаконны.

Субаренда недвижимости - налоги

Вопрос сдачи недвижимости в аренду и субаренду давно вызывал определенные разногласия у плательщиков и контролирующих органов. Дело в том, что ГНА Украины считает, что аренда и субаренда относятся к различным видам деятельности. В связи с этим субъект хозяйствования, у которого в Свидетельстве об уплате единого налога указан такой вид деятельности, как "сдача в аренду недвижимости", не имеет права по этому Свидетельству сдавать недвижимость в субаренду. В противном случае с доходов, полученных от сдачи недвижимости в субаренду, необходимо уплатить налог с доходов.

Госкомстат Украины в письме от 26.04.2007 г. № 14/3-53/44 разъяснил вопрос о кодировании деятельности по предоставлению в аренду и субаренду собственного недвижимого имущества по Классификации видов экономической деятельности (КВЭД). В письме указано, что по КВЭД деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества относится к подклассу 70.20.0 "Сдача в аренду собственного недвижимого имущества". Субаренда – это передача арендатором арендованного им объекта в аренду третьему лицу. Результатом этой деятельности также будет получение добавленной стоимости от аренды. Поэтому деятельность по предоставлению в субаренду недвижимого имущества по КВЭД относится тоже к подклассу 70.20.0.

Таким образом, косвенно Госкомстат подтвердил, что по сути аренда и субаренда – это схожие виды деятельности. Следовательно, и в Свидетельстве об уплате единого налога достаточно вида деятельности "сдача в аренду недвижимости". Однако если решением местного совета установлены разные ставки единого налога на аренду и субаренду, то рекомендуем предпринимателю все же указывать в Свидетельстве фактически осуществляемый вид деятельности.