Лизинг недвижимости

Одним из перспективных направлений развития лизинга в Украине является лизинг недвижимости. К сожалению, тема лизинга недвижимости не получает достаточного освещения даже в специализированных изданиях, несмотря на то, что лизинг недвижимости интересен из-за особенностей объекта сделки при лизинге недвижимости, по сравнению с движимым имуществом.

Лизинг недвижимости — это понятие входит в нашу жизнь, когда возникает вопрос «Каким образом приобрести здание, если у компании не хватает средств? Да еще так, чтобы эта покупка оптимизировала налоговые обязательства?»

Необходимо обозначить само понятие "лизинг" и отметить некоторые существенные различия между понятиями лизинг недвижимости и лизинг оборудования, техники, машин и т.д.

Начнем с понятия слова «лизинг». Лизинг - слово английского происхождения, берущее начало от глагола lease - сдавать или брать имущественную аренду. Лизинг начал свою жизнь в англоязычных странах и вскоре превратился в очень распространенную операцию: в США в лизинге находится 45% производственного оборудования, в Японии - 33, в ФРГ - 18; в США сдается 19% имеющихся компьютеров, 12,5% самолетов, 86,7% грузовых автомобилей, 5,5% недвижимости .

Лизинг — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Предметом лизинга могут быть любые недвижимое имущество, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

В любой компании зачастую возникает необходимость приобрести недвижимость в собственность, будь то офисное здание или производственное помещение. Однако единовременное отвлечение солидных средств на подобную покупку часто оказывается неэффективным.

Обращение в банк также может не принести желаемого результата: отечественные банки пока еще неохотно предоставляют «длинные кредиты». Чтобы разрешить проблему, руководителю компании стоит воспользоваться лизингом недвижимости, при котором допускается передача кредитору в залог имущества, приобретенного в соответствии с целевым назначением кредита.

Договорная база сделки по лизингу недвижимости практически не отличается от сделок с прочими объектами лизинга. В ее основе — договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости.

Договору лизинга недвижимости, как правило, сопутствуют кредитный договор (договор по привлечению финансовых ресурсов) и договор залога (поручительства и т. п.). Параллельно с договором купли-продажи недвижимости заключается договор на аренду земли, где возведен объект недвижимости — предмет лизинга недвижимости. Причем на последний договор уже не распространяются льготы, связанные с лизингом (а именно, право ускоренной амортизации объекта с коэффициентом не более 3-х и последующим переходом права собственности лизингополучателю после выполнения им всех обязательств по договору лизинга недвижимости).

При лизинге движимого имущества период, когда нельзя расторгнуть договор, как правило, составляет от трех до семи лет. Оборудование и техника приобретается по указанию самого лизингополучателя и полностью оплачивается лизинговой компанией. При лизинге недвижимости период, когда нельзя расторгнуть договор, обычно составляет пятнадцать-двадцать лет, но во многих случаях для арендатора предусматривается возможность сделать досрочный выбор в пользу покупки недвижимости.

Компании, занимающиеся лизингом движимого имущества, большую часть своих средств получают от банков. В отличие от них, компании специализирующиеся на лизинге недвижимости привлекают для долгосрочных вложений главным образом ресурсы финансового рынка.

Лизинг недвижимости не обязательно имеет целью финансирование строительства новых объектов. С его помощью предприятие, являющиеся собственником занимаемого им помещения, может получить ликвидные средства и при этом остаться в том же помещении.

Одно из отличий лизинга от ипотеки в том, что при ипотечном кредитовании залоговые отношения носят первичный характер, в лизинговой же сделке они могут либо вовсе отсутствовать, либо быть вторичны, хотя в обоих случаях выступают как обеспечение возвратности вложенных средств.

Процессы, происходящие на рынке недвижимости и строительной индустрии, являются одними из ключевых во всей экономике, причем это характерно не только для нашей страны. Вот почему необходимо оказывать дальнейшую поддержку на всех уровнях, и конечно же, на государственном, такому важному финансовому инструменту, как лизинг недвижимости.

Лизинг недвижимости имеет ряд преимуществ перед арендой и другими способами приобретения основных фондов, например, при помощи кредита, за счет льгот, предоставляемых государством для лизинговых сделок и гибкой системы лизинговых платежей.

• Во-первых, имущество, взятое в лизинг, может находиться на балансе лизингодателя, что уменьшает расходы лизингополучателя по уплате налога на имущество.
• Во-вторых, лизинговые платежи относятся на себестоимость, что уменьшает налогооблагаемую прибыль.
• В-третьих, малые предприятия освобождаются от уплаты НДС при использовании лизинга.

Особенностью лизинга недвижимости является то, что длительный срок амортизации объекта недвижимости можно значительно сократить за счет разрешения использовать в лизинговых сделках коэффициента ускорения амортизации, что позволяет экономить на уплате налога на имущество и увеличить оборачиваемость и обновление основных фондов.

Лизинг недвижимости - схема лизинговых взаимоотношений

Лизинг недвижимости - достоинства и недостатки

Бесспорным достоинством данной схемы является то, что по истечении оговоренного времени объект перейдет в вашу собственность, в то время как арендодатель может практически в любое время отказать в аренде или повысить ставки. Практика лизинга коммерческой недвижимости в Украине только начинает формироваться. Но некоторые компании, лидеры в области лизинговых технологий, уже делают первые шаги в реализации лизинговых схем

Сложность заключается в большом количестве участников сделки лизинга недвижимости: продавцы недвижимости, нотариусы, риелторы, БТИ, органы по землеустройству, банк, страховая компания, а также длительные сроки, иногда до полугода, оформления объекта недвижимости и аренды земли. Кроме этого, существуют рыночные реалии: непрозрачная рыночная история объектов лизинга недвижимости, большая разница между балансовой и рыночной стоимостью объектов старого фонда.

Поскольку спрос на рынке коммерческой недвижимости превышает предложение, условия диктует собственник или продавец. А он часто заинтересован в быстром завершении процедуры купли-продажи и не желает иметь дело с комплексными проверками истории и состояния объектов лизинга недвижимости, проводимыми лизинговыми компаниями.

Есть особенности и в процедуре заключения сделки лизинга недвижимости. Обычно лизинговые компании покупают недостроенные объекты, поскольку они дешевле, но тогда возникают проблемы с банковскими кредитами для лизингодателя. Иногда продавцы по той или иной причине не приемлют безналичный расчет, предпочитая получить всю сумму за объект недвижимости наличными. А лизинг недвижимости предполагает только безналичную форму расчетов.

К недостаткам можно отнести сложность оформления сделки лизинга недвижимости, большую тенизацию рынка недвижимости - некоторые эксперты считают, что проблемы с правом собственности на объекты коммерческой недвижимости имеются у 90% продавцов.

Закон «О финансовом лизинге» запрещает лизинг единых имущественных комплексов, а также земельных участков. Нет четкого порядка регистрации предмета лизинга недвижимости. Большинство потенциальных клиентов неохотно вступают в лизинговые отношения по причине больших рисков на рынке недвижимости, что не позволяет им планировать деятельность в долгосрочной перспективе. Ведь договор лизинга недвижимости – это, помимо платежей, еще и имущественные отношения, в которых недвижимость выступает залогом по сделке. А разорвать договор с лизинговой компанией значительно труднее, чем договор аренды.

Многие компании в целях оптимизации налогов часто показывают лишь часть реальных доходов и активов в своей финансовой отчетности, что может служить препятствием для лизинга недвижимости. Учитывая большую стоимость недвижимости, передаваемой в лизинг, лизинговые компании вынуждены отказывать некоторым клиентам. Проблема заключается и в том, что лизинговые компании часто не могут адекватно рассчитывать стоимость своих услуг, так как приобретение объекта по закону весьма затруднительно.

Лизинг недвижимости не получил в Украине должного распространения ввиду нескольких причин: эффективные сроки финансирования приобретения коммерческой недвижимости - минимум 10 лет, а желательно - около 20. А лизинговые компании работают с так называемыми «средними деньгами» - когда финансирование предоставляется на срок около 5 лет.

Среди положительных моментов можно назвать, то, что некоторые лизинговые компании не требуют от арендатора никаких дополнительных гарантий, а обеспечением сделки лизинга недвижимости служит сам объект. В случае лизинга недвижимости временно высвобожденные деньги арендатор может пустить на другие цели. Лизинг недвижимости не требует немедленного начала платежей.

Лизинговое соглашение более гибко, чем кредит, при лизинге недвижимости арендатор может выработать с арендодателем удобную для него схему финансирования, а платежи могут осуществляться с разной периодичностью и ставка может быть фиксированной и плавающей.