Наслідки не оформлення документів на земельну ділянку під будинком під час відчуження нерухомості

Досить часто при бажанні продати, подарувати будинок люди зіштовхуються з перешкодами у проведені угоди нотаріусом. Це трапляється через досить застаріле розуміння, що при продажу наприклад будинку відбувається й автоматичний продаж землі на якій він збудований, але це не так.

Чому нотаріус відмовляє в укладені угоди?

Справа в тому, що по суті відбувається два правочини, дві угоди: про перехід права власності на будинок та про перехід права власності на землю під будинком. Проблемою при цьому є те, що право власності на будинок є в наявності , а от документів про право власності на землю немає, або вони є застарілими. Отже, для того щоб провести будь-яке відчуження будинку, обов’язковим є і відчуження земельної ділянки на якій він стоїть і відповідно, необхідні документи на земельну ділянку.

Якщо бути точнішими, то не обов’язково мати у приватній власності земельну ділянку, головне щоб земельній ділянці був присвоєний кадастровий номер занесений до реєстру Держземкадастру про земельні ділянки. Це є свідченням того, що Ваша земельна ділянка сформована та внесена на публічну кадастрову карту України.

Які це застарілі документи на землю?

Земля могла виділятись для будівництва, ведення господарства, був виданий державний акт про право на землю, здавалося б в чому проблема, це ж і є підтвердженням  права власності? А колізія в тому, що більшість державних актів на землю видавались до 2004 року, за старим зразком, або після 2004 року, але кадастровий номер не був внесений в Державний земельний кадастр.

Слід наголосити, що вони є чинними і підтверджують ваше право власності, мають юридичну силу, однак до 2004 року не було обов’язку внесення до них кадастрового номеру земельної ділянки. Відсутність кадастрового номеру не є порушенням законодавства, хвилюватись через це немає потреби.

Цивільний кодекс України, у ст. 377 зазначає обов’язковість присвоєння кадастрового номеру перед оформленням угоди (купівлі, продажу, дарування). Це ж положення дублюється у ст. 120 Земельного кодексу.

На сьогодні державні акти не видаються, посвідченням права власності з повною інформацією про ділянку та кадастровим номером є Витяг з Державного земельного кадастру та витяг з єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Саме їх ви отримаєте при переоформленні (приватизації).

Також п.1 ст. 377 ЦКУ визначає, що при придбані будинку, до особи правомірно переходить право користування та право на приватизацію земельної ділянки на якій розміщено будинок.

Що робити якщо державного акту на землю немає, він старого зразка, а будинок продати таки потрібно ?

Швидше за все, як вказано вище, у вас документ що підтверджує ваше право власності, але без кадастрового номеру. Слід звернутися до юридичної або землевпорядної організації для розроблення технічної документації. Кадастровий номер присвоюється державним кадастровим реєстратором на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) за заявою власників або користувачів.

Що у підсумку?

Без кадастрового номеру земельної ділянки вам не вдасться продати нерухомість, адже продаж відбувається як будівлі так і землі на якій вона знаходиться - це вимога закону. До моменту переоформлення документів старого зразка, по суті ви наділені правом користування, ніхто не може позбавити вас права проживати, вести господарство на ділянці без приватизації або кадастрового номеру, однак якщо вам захочеться продати чи подарувати землю, нерухомість на ній, то це можливо лише після приватизації або  присвоєння кадастрового номеру, отримання витягу з державного земельного кадастру.

Якщо будинок, чи земля отримані в спадщину, то це не є перешкодою для їх подальшої приватизації, по суті до спадкоємців просто переходить право користування з подальшим правом на приватизацію.

Адвокат Кулишов Владимир специально для портала MEGET
При копировании данного материала ссылка на meget.kiev.ua обязательна