Налог на недвижимость

Порядок уплаты налогов на недвижимость до сих пор не всегда всем понятен, а после принятия Налогового кодекса вопросов по налогообложению стало отнюдь не меньше. Одним из главных вопросов, вызывающих интерес читателя, остается налог на недвижимость.

Ежегодный налог на недвижимость

Налог на недвижимость пополняет местный бюджет, т.к. относится к местным налогам и сборам, и регулируется статьей 265 Налогового кодекса Украины

Плательщики налога на недвижимость: юридические и физические лица, а также нерезиденты-владельцы жилой недвижимости.

Налог на недвижимость платят только владельцы жилой недвижимости. Поэтому, если Вы арендуете квартиру или проживаете в ней по другим основаниям, налог на недвижимость Вас не коснется. Его груз лежит исключительно на владельце – лице, на которое оформлен правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

Налог на недвижимость: за что платим?

Налог на недвижимость уплачивают за объекты жилой недвижимость, т.е. здания жилого фонда, дачные и садовые дома. Таковыми считаются:

1. Жилой дом – капитальное здание для постоянного проживания. Они делятся в свою очередь на жилые дома квартирного типа и усадебного типа;
2. Жилой дом усадебного типа – дом, состоящий из дополнительных (не жилых) и основных (жилых) помещений и расположен на отдельном участке;
3. Пристройка к жилому дому – часть дома, вне контура его несущих наружных стен, которая имеет одну или несколько общих с домом капитальных стен;
4. Садовый дом – для летнего использования, не отвечающий нормативамдля жилых домов;
5. Дачный дом – дом для загородного отдыха
6. Коттедж – жилой дом с приусадебным участком, небольшой жилой площади для временного или постоянного проживания;
7. Квартира – отдельное помещение в жилом доме, пригодное для круглогодичного проживания;
8. Комната в коммуналке – отдельное жилое помещение в квартире, в котором живет два и более жильцов.

Именно за указанные объекты недвижимости их владельцы заплатят налог на недвижимость. Однако в этом, как и в любом другом правиле, есть исключения. Налогом на недвижимость не облагают:

• Дачный или садовый дом (до 1 объекта на налогоплательщика)
• Жилая недвижимость в собственности территориальных общин или государства;
• Общежития (жилые дома для коллективного проживания, в т.ч. дома для студентов, работников и служащих, детей, людей пожилого возраста; инвалидов и т.д.)
• Недвижимость детских домов семейного типа (семья которая берет на воспитание не менее пяти детей, лишенных опеки или сирот);
• Жилая недвижимость (до 1 объекта на семью), которая принадлежит приемным и многодетным семьям, где воспитывается от трех детей.
• Жилая недвижимость в зонах обязательного отселения и отчуждения 

Ставка налога на недвижимость

База для начисления налога на недвижимость – это ее жилая площадь. Жилая площадь  - сумма площадей жилых комнат (встроенные шкафы не засчитываются в жилую площадь). Жилое помещение:  помещение с отоплением в надземном этаже, предназначенное для проживания круглый год, отвечающее всем требованиям. Так, например, квартира состоит из жилых комнат (напр. двух жилых комнат) и подсобных помещений (кухня, прихожая, ванная комната, душевая, туалет и др.)

Ставки налога на недвижимость устанавливаются сельским, поселковым или городским советом за квадратный метр жилой площади объекта жилой недвижимости:

• для квартир до 240м2, и жилых домов до 500м2, налог на недвижимость - до 1 % от минимальной зарплаты, установленной на 1 января налогового года;
• для квартир более 240м2, и жилых домов более 500м2, налога на недвижимость - 2,7% от минимальной зарплаты, установленной на 1 января налогового года.

Пример 1. В собственности юрлица квартира, жилая площадь которой 260м2, и дом площадью 180м2. Допустим, что местным советом установлена ставка налога на недвижимость для дома, не превышающего 500м2 = 1%

В таком случае юрлицо за 2013 год должно заплатить налог на недвижимость в сумме 10116,54 грн

• за квартиру – сумма налога на недвижимость составит 8051,94 грн (260м2 х 2,7% х 1147 грн);
• за жилой дом – сумма налога на недвижимость составит 2064,60 грн (180м2 х 1% х 1147 грн)

Льготы по налогу на недвижимость

Для хозяев недвижимости – физлиц законодатели пошли на уступки, позволив части этих плательщиков избежать уплаты налога на недвижимость. Так, физлица имеют право на уменьшение налогооблагаемой площади своего жилья (п.265.4.1. Налогового кодекса Украины).

• Для квартиры – на 120 м2
• Для жилого дома – на 250 м2

Но если метраж квартиры, допустим, 127 квадратных метров, то за 7 квадратных метров налог на недвижимость нужно будет заплатить. Однако данную льготу можно применить лишь к одному объекту недвижимости один раз за отчетный год. Рассмотрим примеры:

Пример 2. В собственности физлица находится один объект жилой недвижимости – квартира, жилая площадь которой – 75м2.
В этом случае хозяин не платит налога на недвижимость.

Пример 3. Физлицо имеет в собственности дом, жилой площадью – 350м2. После применения льготы лицо должно уплатить налог за 100 м2 жилья (350 м2 – 250 м2). Допустим, местные органы власти установили максимальную ставку налога для дома, с жилой площадью не более 500м2 – 1%.
В этой ситуации физлицу необходимо уплатить 1147 грн налога на недвижимость (100 м2 х 1% х 1147 грн).

Пример 4. Физлицо – собственник двух квартир: жилая площадь первой – 40м2, а второй – 65 м2.
Несмотря на то, что сумма площади квартир вписывается в льготу (40м2 + 65 м2 < 120 м2), за одну квартиру налог все равно придется уплатить. Ведь льготу применяют только к одному жилому объекту.

Белые пятна в льготах по налогу на недвижимость

Вместе с тем в применении льгот есть несколько белых пятен:

1. Пп.265 Налогового кодекса Украины указывает, что льготу применяют к недвижимости, в которой физлицо зарегистрировано (прописано) или же счастливый обладатель нескольких жилых объектов может самостоятельно выбрать, к которому из них применить льготу. Однако как это правило будет реализовано на практике пока не ясно. Как лицо должно сообщить налоговой, что оно хочет использовать льготу на дом, жилая площадь которого - 240 м2, а не на однокомнатную квартиру площадью 35 м2? Анализируя положения Налогового кодекса о налоге на недвижимость, можно предположить, что для этого физлицам придется посетить налоговый орган и сообщить о своем выборе объекта в порядке, предусмотренном для сверки сведений, имеющихся в распоряжении указанного органа. Ведь на данный момент механизм уведомления об объекте, к которому физлицо хочет применить льготу нет.
2. Не уточнили, как использовать льготу применительно к объектам обложения налогом на недвижимость. Полагаем, что для всех квартир и комнат в коммунальных квартирах будет действовать льгота в 120 м2, а для жилых домов усадебного типа, жилых пристроек к домам, коттеджей, садовых и дачных домов – 250м2.

Юрлиц – владельцев недвижимости, в отличие от граждан, привилегиями по налогу на недвижимость не порадовали. Поэтому им придется заплатить налог на недвижимость за все жилые объекты независимо от их площади.

Порядок и срок оплаты налога на недвижимость

Налог на недвижимость уплачивается за отчетный год по месту физического нахождения недвижимости:

• а) физлицами - в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения;
  • Для налога на недвижимость установлен годовой отчетный период. Значит уплачивать налог и отчитываться по нему необходимо один раз в год
  • Для физлиц сумму налога на недвижимость будет определять налоговая. Ежегодно до 01 июля отчетного года она будет присылать таким налогоплательщикам уведомление по месту нахождения объектов недвижимости (пп.265.7.2 Налогового кодекса Украины). Сумму налога на недвижимость, указанную в нем, надо уплатить в течение 60 дней со дня вручения уведомления (абзац «а» пп.265.10.1 Налогового Кодекса).
  • Вручение уведомления означает его личное вручение плательщицу-физлицу, его законному представителю или направление уведомления-решения по адресу его места жительства или последнего известного местонахождения такого лица с уведомлением о вручении. Дату получения уведомления-решения проставляет на его корешке физлицо (при личном вручении) или работник налоговой, занимающийся регистрацией корреспонденции (при направлении уведомления-решения почтой с уведомлением о вручении).
  • Если почте по каким-либо причинам не удалось вручить налогоплательщику-физлицу уведомление, это не освобождает его от уплаты налога на недвижимость. Ведь в таком случае данное уведомление-решение считают врученным в день, указанный почтовой службой в уведомлении о вручении с указанием причин невручения.
• б) юрлицами - авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отражаются в годовой налоговой декларации.
  • Юрлица, в отличие от физлиц, обязаны самостоятельно рассчитать сумму налога на недвижимость по установленным ставкам, заполнить декларацию и подать ее до 01 февраля отчетного года (пп. 265.7.5 Налогового кодекса). Это значит, что расчет налога на недвижимость юрлиц будет их заботой, а не налоговой службы, а в январе 2013 года юрлицам, в собственности которых находятся объекты жилой недвижимости, необходимо рассчитать сумму налога на недвижимость и соответствующим образом отчитаться по нему до 01 февраля.
  • Когда предприятие построит объект жилой недвижимости и введет его в эксплуатацию, оно должно подать декларацию в течение одного месяца со дня возникновения права собственности на этот объект. Плательщики налога – юрлица уплачивают сумму налога на недвижимость ежеквартально равными частями в виде авансовых взносов, отраженны в декларации, до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пп. 265.7.5 и абзац «б» пп. 265.10.1 Налогового кодекса). Т.е. уплатить ¼ годовой суммы налога юрлицам придется до 30 апреля, 30 июля, 30 октября и 30 января.

А если в течение года у недвижимости сменился владелец?

Ситуацию, когда недвижимость меняет владельца в течение года, предусмотрели в Налоговом кодексе Украины. В таком случае налог на недвижимость обязаны уплатить и бывший, и новый собственники: первый должен уплатить налог на недвижимость за период с 1 января до начала месяца, в котором он потерял право собственности, а новый владелец – за период с месяца возникновения права собственности до конца года (пп.265.8.1 Налогового кодекса).

Причем пп.265.8.2 Налогового кодекса указывает, что в данной ситуации новые собственники недвижимости получат налоговое уведомление-решение после получения налоговой службой информации о переходе права собственности.

Т.е., налог на недвижимость необходимо уплачивать всем собственинкам объектов жилой недвижимости – физическим и юридическим лицам. Пути для уменьшения объекта обложения налогом на недвижимость для физлиц таковы:

1. Использование льготы, которая составляет 120м2 жилой площади квартиры (250м2 жилой площади дома);
2. Физлица, в собственности которых находятся несколько объектов жилой недвижимости, могут оформить объект недвижимости на другое лицо (тогда каждый из собственников сможет воспользоваться льготой);
3. Физлица, в чьей общей совместной собственности находится недвижимость, жилая площадь которой значительно превышает льготную, вправе выделить в натуре свои доли, чтобы каждый из них использовал льготу. Однако выделить в натуре долю жилья практически не всегда возможно;
4. Физлица – собственники жилого объекта с большой жилой площадью (т.е. такой, которая в несколько раз превышает льготную) могут оформить общую долевую собственность на недвижимость вместе с другими лицами.

Для юрлиц возможностей для маневров намного меньше – они имеют право переоформить объект недвижимости на учредителя, своего сотрудника, родственника или другое физлицо с тем, чтобы такие физлица-собственники воспользовались льготой.

У недвижимости несколько владельцев – кто платит налог на недвижимость?

Бывает, что объект недвижимости принадлежит нескольким лицам одновременно. Тогда возникает вопрос: кто должен уплачивать налог?

Ответ зависит от того, какая это собственность: общая совместная или общая долевая. Напомним, что при общей совместной собственности на недвижимость доля каждого из владельцев не определена и лица пользуются такой недвижимостью совместно. Собственники при желании могут выделить в натуре свою долю.

Общая долевая собственность, напротив, предполагает определенность доли каждого из владельцев (1/2, 1/3 и т.д.). Причем указанные доли считают равными, если иное не установлено договоренностью сторон или законом. Вид совместной собственности, а также доли собственников прописывают в правоустанавливающем документе на недвижимость.

В зависимости от вида общей собственности различают лиц, ответственных за уплату налога на недвижимость.

• Общая долевая собственность: каждое лицо уплачивает налог за принадлежащую ему долю.
  • Пример: в общей долевой собственности двух физлиц (доля каждого ½) находится квартира, с жилой площадью 260м2.
    Тогда и первый и второй собственники должны уплатить налог на недвижимость за 130м2. Каждый из них может использовать льготу по уплате налога на недвижимость применительно к своей части и заплатить налог всего за 10м2 жилья.
• Общая совместная собственность без разделения в натуре: для объекта жилой недвижимости, находящегося в общей совместной собственности без разделения долей в натуре, собственники своим решением выбирают одно лицо, которое будет платить налог. Если же прийти к согласию мирным путем не удалось, этот вопрос решается в суде.
• Общая совместная собственность с разделением в натуре: каждый собственник уплачивает налог за принадлежащую ему часть. Выделение в натуре доли в праве общей совместной собственности фактически означает ее превращение в общую долевую собственность.
  • Пример: Квартира жилой площадью 300м2 находилась в общей совместной собственности двух физлиц. Один из собственников захотел выделить свою долю в натуре. Владельцы договорились, что доля первого составляет 1/3, а второго – 2/3.
    Тогда после выделения доли первый собственник должен уплатить налог на 100м2 жилья, а второй за 200м2. Причем право на использование льготы и уменьшение облагаемой налогом на недвижимость площади имеет каждый из них применительно к своей части. Таким образом, после применения льготы первый собственник не будет уплачивать налог на недвижимость (т.к. его доля меньше 120м2), а второй – уплатит налог за 80м2 жилья (200м2 минус 120м2)