Выбираем банк-кредитор

Квартира в кредит шаг 7: Как правильно выбрать банк, в котором Вы в дальнейшем будете брать кредит на квартиру?

Для начала Вам необходимо составить список банков, которые могут предоставить кредит на квартиру на условиях, которые больше всего Вам подходят.

Если Вы будете сотрудничать с Центральным офисом банка, а не отделением или филиалом, то тогда банк сможет быстрее принять решение о предоставлении Вам кредита на квартиру.

Всегда лучше сотрудничать с Центральными отделениями банков, так как в отделениях или филиалах банка, не всегда есть необходимые службы, которые задействованы в процессе принятия решения предоставлении кредита на квартиру, например оценщики, служба безопасности, юристы и так далее. Если в филиале нет необходимых служб, то документы отправляются в центральный офис, в котором они есть.

Когда Вы уже составили примерный список банков, то Вам необходимо будет позвонить во все банки и задать вопросы, которые больше всего Вас интересуют, а также заполнить графы сравнительной таблицы, которую можно составить для того, чтобы Вам легче было определиться в каком именно банке стоит взять кредит на квартиру.

Самые главные моменты, которые Вам необходимо узнать в банке:

• какая в банке кредитная ставка (в среднем от 12 до 18% в валюте);
• какой срок кредитования (5,10,15 или 30 лет);
• какой процент первоначального взноса (обычно 30-50% от оценочной стоимости квартиры);
• в какой валюте необходимо выплачивать кредит на квартиру (кредиты в долларах США дешевле, чем в гривне, но больше подвержены валютному риску в случае неожиданной девальвации гривны);
• какая схема погашения кредита на квартиру ("проценты на остаток" и аннуитет).

От первоначального взноса и срока кредитования процентная ставка может меняться. Также банк может снизить процентную ставку, если вы заплатили более 50% стоимости покупаемой квартиры, но в тоже время банк может и поднять ставку, если Вы заплатите минимальный % первоначального взноса

Срок кредитования всегда ограничен возрастом заемщика. Банк не допускает заключение кредитного договора, который будет действовать во время пенсионного возраста заемщика (женщины - 55, мужчины - 60).

Например, если Вы 40 летний мужчина, то Вы можете рассчитывать на 20 лет срок кредита, потому что это максимальный срок кредита, который вам может выдать банк до наступления пенсионного возраста.

Если есть высокий и стабильный доход, но нет никаких накоплений на первоначальный взнос, то можно взять неипотечный кредит, который Вы сможете использовать как первоначальный взнос или оформить кредит на другое имущество, которым Вы владеете (машина, дача, ценные бумаги и т.д).

Какие могут быть дополнительные платные услуги в банке:

• Единоразовые выплаты, которые Вы оплачиваете за оформление кредитного договора, договора купли-продажи и договора ипотеки, в эти дополнительные затраты также входят:
  • выплата услуг независимой экспертной оценки квартиры;
  • комиссия, которая взимается за выдачу и сопровождение кредита на квартиру (открытие счета, разовая комиссия банку);
  • выплата стоимости нотариального заверения кредитного договора и операций по выдаче ипотечного кредита;
  • нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры;
  • регистрация квартиры в БТИ (регистрация производится сотрудником банка);
  • оформление ипотечного договора или залога.
• Ежегодные платежи:
  • комиссия, которую Вы выплачиваете за сопровождение кредита на квартиру (некоторые банки берут комиссию ежеквартально или ежегодно);
  • страхование имущества;
  • страхование жизни Заемщика и потери трудоспособности.
• Ежемесячные выплаты, размер которых может зависеть от выбранной схемы погашения кредита (аннуитет или процент на остаток долга):
  • погашение процентов;
  • погашение тела кредита;
  • дополнительные ежемесячные комиссии банка (комиссии за сопровождение кредита, стоимость операций по ведению ссудного счета).

Стоит также помнить о двух главных моментах:

• можете ли Вы досрочно погасить кредит (некоторые украинские банки могут взимать штраф до 3% от остаточной суммы кредита или могут объявить запрет на досрочное погашение кредита на определенный срок 3-6-18 первых месяцев пользования кредитом);
• если Вы не сможете выплачивать кредит, какие действия банк будет предпринимать по отношению к Вам (за каждый день просрочки обычно начисляется пеня, обязательно выясните, какая именно).

Выбираем банки, которые наиболее Вам подходят

Для начала стоит все выбранные банки посетить, а также получить консультацию и предварительные рассчеты по Вашему кредиту. Для того чтобы сравнение банков было более эффективным старайтесь задавать одни и те же вопросы, а также спрашивайте об одинаковых условиях кредита (размер кредита, срок и сумма первоначального взноса)

Основные моменты, которые Вам необходимо узнать в банках:

• Сроки получения ипотечного кредита;
• Минимальный размер первоначального взноса;
• Валюта в которой банк выдает жилищные кредиты;
• Процентная ставка по кредиту (для каждой валюты своя процентная ставка);
• Зависит ли процентная ставка от срока кредитования?
• Сумма комиссии, которая взимается при выдаче кредита на квартиру (оплачивается одноразово): фиксированная сумма, процент от суммы кредита, процент от оценочной стоимости недвижимости
• Сумма комиссии, которая взимается при обслуживании кредита (оплачивается ежемесячно): от оценочной стоимости квартиры, от суммы кредита и от остатка по кредиту;
• Страховые платежи и периодичность их оплаты: одноразово, ежемесячно, ежегодно. Механизм расчета: процент от суммы кредита, фиксированная сумма, от остатка по кредиту
• Дополнительные платежи, которые Вам необходимо выплачивать при оформлении и выдаче кредита на квартиру (оплата услуг нотариуса, оценщика). Как рассчитывать дополнительные платежи: процент от оценочной стоимости, фиксированные суммы, процент от суммы кредита;
• Можно ли досрочно погасить кредит на квартиру? Как рассчитывается размер штрафных санкций?

Совет: Очень часто банки могут рассеивать свои комиссии по двум документам: в тарифах банка могут указывать фиксированную плату за снятие или перечисление денег с судного счета, а в ипотечном договоре - ежемесячную или одноразовую комиссию.

Некоторые украинские банки могут рассматривать кандидатуру Заемщика еще до предоставления данных о покупаемой квартире и могут выдать сертификат о сумме, которую они готовы предоставить на оформление кредита, это существенно упрощает процесс подбора вариантов недвижимости. Банки могут умалчивать некоторую информацию о платежах, поэтому при посещении банка обязательно все уточняйте и спрашивайте.

Также Вам необходимо внимательно ознакомиться с бланками договоров ипотечного кредита и договора залога, а также убедиться, что указанные условия кредитования в договоре полностью соответствуют всем предыдущим заявлениям банка и в документах нет никаких подводных камней.

В договорах должны быть четко прописаны:

• все права и обязанности сторон;
• штрафные санкции при просрочке платежей;
• возможность внесения досрочных платежей погашения кредита и какие могут при этом существовать штрафные санкции;
• если Вы хотите воспользоваться налоговым кредитом, то Вам необходимо помнить, что в данном случае договор на ипотечное кредитование должен удовлетворять дополнительным условиям;
• пересматривает ли банк график выплаты кредита в связи с частичным досрочным погашением: уменьшая ежемесячные выплаты по кредиту при неизменном сроке кредитования или же сокращая срок кредита при неизменном размере ежемесячного платежа (внутри него происходит пересчет доли начисленных процентов и суммы, идущей в счет погашения тела кредита).

Возможные варианты, которые сдерживают досрочное погашение кредита, также должны быть прописаны в кредитном договоре:

• установление минимальных сумм, которые зачисляются в счет досрочного погашения кредита (обычно от 500 у.е. до 3000 у.е.). Чем больше минимальная сумма, тем сложнее ее выделить из семейного бюджета;
• заемщик обязан уведомлять банк о том, что он желает внести досрочный взнос за 15-30 дней и только после получения разрешения от кредитного комитета он может его оплатить. Если заемщик не получил разрешение на внесение досрочного взноса, но все равно оплатил, то банк в праве наложить санкции в виде штрафов за день просрочки;
• банк имеет право установить период, в течение которого досрочные взносы не принимают вообще;
• также банк может назначить период, в течение которого досрочные взносы могут сопровождаться штрафом в размере от 2 до 3% от суммы платежа (этот период может длиться от 3 месяцев до 5 лет с момента заключения кредитного договора). Если в договоре указаны пункты о моратории на досрочное погашение кредита, о возможности банка менять условия кредитования в одностороннем порядке или о явном запрете реструктуризации кредита или его переоформлении в другом банке, то Вас это должно насторожить.
• Также стоит обратить внимание на:
  • отсутствие очередей в банке;
  • профессионализм сотрудников банка;
  • в течение какого времени предоставляется запрашиваемая информация;
  • возможность ознакомления с бланками договоров.

После того как Вы посетили все банки, которые Вы выбрали, необходимо провести сравнительный анализ. Для этого Вам понадобиться рассчитать сумму, которую Вы должны будете выплатить дополнительно к моменту погашения кредита на квартиру. Она будет состоять из:

• суммы единоразовых затрат, которые Вы заплатите за оформление договора купли-продажи квартиры и договора ипотеки;
• суммы ежегодных платежей, которые оплачиваются за страхование, к этим же платежам прибавляется и комиссия банка;
• суммы ежемесячных платежей за вычетом платежей тела кредита. То есть Вы определяете, на сколько может подорожать квартира к моменту, когда Вы за нее полностью выплатите кредит. Это единственный комплексный критерий, по которому можно определить выгодность кредита.

Если Вы планируете досрочное погашение кредита на квартиру, помните, что за это могут быть штрафные санкции.