Что такое ипотека

Ипотека или ипотечный кредит

Ипотечный кредит - ипотека это греко-латинский термин, обозначающий разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем.

В зависимости от объекта залога, ипотеку можно разделить на несколько категорий: ипотека городских земель, ипотека земель сельскохозяйственного назначения, ипотека коммерческих категорий недвижимости, ипотека социально значимых категорий недвижимости (в том числе жилья). Необходимость использования ипотеки не вызывает сомнений. Опыт развитых стран мира указывает на безусловную выгодность применения ипотечного кредитования.

В процессе ипотечного кредитования участвуют две стороны – залогодержатель, или кредитор и залогодатель, или заемщик.

Между ними заключается договор ипотеки, в котором отражаются: сумма ипотечного кредита, описание объекта ипотеки и его оценочная стоимость, срок действия договора ипотеки, порядок и сроки выплат долга по ипотечному кредиту, права и обязанности сторон. Договор ипотеки в обязательном порядке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован компетентным государственным органом.

Регистрация ипотеки осуществляется регистратором, в качестве которого может выступать как отдельный орган, так и физическое лицо, наделенное специальными полномочиями, например нотариус. Он регистрирует все акты по сделкам с недвижимостью, а также составляет реальную и персональную картотеки, которые дают возможность получить реальную картину ипотек и льгот, отягощающих недвижимое имущество

Чтобы получить полное представление об объекте залога – конкретной недвижимости (земли, предприятия, дома), необходимо наличие кадастра. Кадастр – это картографическое изображение всей национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением участков земли, принадлежащих разным владельцам. Кадастр, а также служба по его ведению должна быть в каждом органе местной власти. Информация, содержащаяся в Кадастре, является открытой для любого заинтересованного лица.

Ипотека: история возникновения

Впервые ипотека появилась еще в Древней Греции в 6 веке до новой эры. И уже тогда это было связано с обеспечением ответственности должника кредитору земельными владениями. Ипотекой назывался столб, указывающий границы заложенной земли, на котором отмечались все поступающие долги собственника земли. Информация о должниках была открытой, и давалась возможность любому заинтересованному лицу удостовериться о состоянии данной земельной собственности.

Наибольшего расцвета ипотека достигла в Древнем Риме. Там существовало множество видов залоговых отношений, которые нормативно устанавливались римским гражданским правом. Кроме ипотеки, существовали и другие способы - это фидуция, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитору, и пигнус – передача имущества во владение кредитору.

Традиционные нормы о классической ипотеке были введены в Институциях Гая в 1-2 вв. новой эры. Уже в то время была возможна неоднократная ипотека на одно и то же имущество. При множественности ипотеки на ту же недвижимость, первый по времени кредитор обладал правом обратить имущество в продажу, и при этом не обязательно с публичных торгов. Последующие (по времени) кредиторы после покрытия требований первого, вставали на его место.

В римском праве ипотека могла использоваться и для движимого имущества. Это правовое положение обосновывалось, прежде всего, высоким хозяйственным значением движимых вещей и тем, что ипотека устанавливалась лишь на редко отчуждавшиеся движимости больших ценностей.

На Руси также существовала ипотека. На заре российского феодализма в 15 веке делались первые попытки правового регулирования отношений имущественного залога. Тогда было введено понятие “закладная кабала”, когда неоплатный должник становился крепостным.

Более цивилизованная модель ипотечного кредитования, с участием ипотечных банков, применялась в Германии в середине 19 века: начальный капитал банков аккумулировался за счет вкладов населения, а дополнительные средства поступали через срочные займы от финансовых институтов. Используя начальные вклады, ипотечный банк сам выдавал займы под залог недвижимости, и обслуживал их. Выдав заем, банк продавал его закладную непосредственно, или через выпуск облигаций и других ценных бумаг.

В конце 19 века ипотечное кредитование практиковалось в США и в Англии. Ссуды там выдавались в размере 50% от стоимости заложенной недвижимости на срок до 5 лет. Механизм ипотеки был тот же, что и в Германии.

В России, в конце 19 – начале 20 века существовала  ипотека с участием земельных банков и кредитных обществ. В 1861 году в России было создано Санкт-Петербургское, а несколько позже и Московское городские кредитные общества. Эти учреждения были созданы для ипотеки.

Обычно размер ссуды не превышал 60% стоимости заложенного имущества. Их отличительной чертой было то, что кредиты выдавались не в денежной форме, а в виде облигаций кредитного общества. Получатель ссуды мог превратить облигации в деньги, продав их инвесторам на вторичном рынке.

Позднее Государственный банк России стал предоставлять кредиты под залог этих облигаций с дисконтом в 10%, а также покупать и продавать эти ценные бумаги, поддерживая тем самым вторичный рынок ипотеки. К 1917 году в России сложился довольно развитый вторичный рынок ипотечных облигаций - в 1911 году одно только Санкт-Петербургское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на сумму 341 миллион рублей, имея в залоге 5304 объекта недвижимости.

Ипотека: схемы погашения

Существуют две схемы погашения ипотеки: обычная (дифференцированная) и аннуитетная. В обычной схеме погашения ипотечного кредита равномерно гасится основная часть (тело) кредита плюс выплачиваются проценты на остаток кредита. То есть в начальный период выплаты по ипотеке максимальны, но затем они уменьшаются — по мере снижения сумм, направляемых на уплату процентов по кредиту.

В аннуитетной схеме погашения ипотечного кредита ежемесячные выплаты устанавливаются постоянными. Для этой цели в начальный период погашения кредита доля ежемесячного платежа, предназначенная для гашения тела кредита, устанавливается минимальной, но затем постепенно увеличивается - по мере уменьшения задолженности по ипотеке и, соответственно, по мере уменьшения размеров процентных выплат. Финансовый смысл аннуитета сводится к отодвиганию на более поздний период погашения основной части тела кредита.

Поэтому-то довольно часто заемщики отдают предпочтение именно аннуитетной схеме - ведь в этом случае ежемесячный платеж по ипотечному кредиту получается на начальном этапе меньше, чем при обычном кредитовании.

На аннуитет можно пойти, если доходов клиента, по мнению кредитного комитета банка, не хватает на покрытие первых платежей по кредиту. Если в планах клиента нет желания досрочно гасить кредит, то эта схема оптимальна. Но есть и обратная сторона аннуитета

Во-первых он обходится дороже. Допустим, заемщик берет кредит на квартиру в размере $50 тыс. под 13% годовых. При обычной схеме за 20 лет он переплатит 130%, а при аннуитетной — 181%. В деньгах разница составит ни много, ни мало — $25,3 тыс. Ипотечный кредит становится дороже за счет того, что сумма выплаченных за весь срок процентов по кредиту выросла в 1,3 раза. Почему? Потому что проценты начисляются на остаток долга. А он в начальный период сокращается медленнее, чем при дифференцированной схеме.

Еще одним минусом аннуитета является то, что банки часто “пристегивают” к нему запрет на возможность досрочного погашения такого кредита. А значит, если в течение 20 лет доходы изменятся, выплачивать тело кредита ускоренными темпами невозможно — все уже поделено.

К плюсам аннуитета можно отнести то, что некоторые банки даже предлагают клиентам отсрочить выплаты по ипотеке на несколько месяцев. При использовании аннуитетной схемы отсрочка дается в основном на автокредиты и ипотеку. В итоге клиент будет освобожден от выплат по ипотеке, например, каждые два месяца в году

Удобен аннуитет и при небольших сроках ипотечного кредитования - на 1–3 года. В этом случае начальные платежи по кредиту получаются меньше, а переплата за кредит при низкой процентной ставке (12–13% в год) не превышает 1%