Кредит на дом

Ипотека загородной недвижимости

Мода на коттеджи за городом, или хотя бы домик бизнес-класса в коттеджном городке недалеко от Киева способствовала появлению нового вида кредитования - как кредит на загородную недвижимость, т.е. кредит на дом

В настоящее время недорогие предложения на рынке загородных домов, коттеджей и другой недвижимости — большая редкость. Потому желающим заиметь собственный дом под Киевом все чаще приходится обращаться в финучреждения за ссудой. И если со схемой покупки квартиры в кредит все более-менее ясно, то купить с покупкой дома больше вопросов.

Сегодня инвестиции в загородную недвижимость считаются одними из наиболее выгодных. Квартиры - как новостройки, так и квартиры на вторичном рынке - в большинстве случаев отличает низкое качество строительных работ.

А индивидуальное строительство дает возможность построить дом с учетом всех требований и пожеланий заказчика. На каких условиях можно получить кредит на дом? На что следует обращать внимание при попытке купить дом в кредит? И какие препятствия могут возникнуть при получении кредита на дом?

Основными покупателями домов за городом являются семьи с месячным доходом не менее $5–6 тыс., где супругам уже за 40–50 лет. Они либо намерены поменять квартиру на частный дом, либо нуждаются в существенном расширении имеющейся жилплощади и поэтому выбирают для таких целей не несколько квартир, а большой дом.

Рынок кредитования покупки частных домов только формируется. Фактически только пару лет назад физические лица начали обращаться в банки за кредитами на дом. На сегодняшний день кредитование на покупку дома носит во многом эпизодический характер и в общем портфеле ипотечных кредитов по разным оценкам, сегодня на загородную недвижимость приходится лишь 10-20% общего объема выданных кредитов. Таким образом, доля кредитов на дом пока не очень велика в ипотечном портфеле банков. Зато потребительский спрос постепенно перемещается из сегмента квартир в сегмент индивидуальных жилых домов.

О выдаче кредита на дом заявляли многие украинские банки. На деле эту услугу предоставляют единицы. В принципе, сама процедура кредитования физических лиц на покупку частного дома или квартиры особо не отличается. В данном случае главные отличия касаются финансового состояния физических лиц и месторасположения частных домов.

Обычно банки для покупки дома за городом предлагают три стандартных вида кредитования:

• на строительство или покупку готового дома
• на приобретение недвижимости в коттеджном городке.
• на покупку земли с последующим возведением дома;

Дом в кредит: кредитование небольших частных домов

Менее хлопотный, так называемый классический кредит на дом - на приобретение готового дома или его возведение на уже приватизированном земельном участке. В таком случае залогом в банке может служить как сам участок, так и любое ликвидное имущество.

Еще одно преимущество этого вида кредитования - банк будет менее требователен к документации, сопровождающей стройку. Да и стоимость кредита значительно меньше, а срок рассмотрения и решения о предоставлении такого кредита на дом - не более месяца.

При кредитовании физических лиц с целью покупки частных домов – «не коттеджей» существенных проблем не возникает. Как правило, кредит в этом случае выдают по стандартной схеме. Покупка готового дома в кредит – оптимальный вариант кредитования для заемщика и для банка, утверждают банкиры.

В данном случае банк, оценив реальную стоимость готового дома, достаточно быстро выдает кредит на дом и по стандартным ставкам, которые аналогичны ставкам кредитования покупки квартиры. Иногда, если возникают риски ликвидности залога, банк может повысить ставку по кредиту на дом на 1-2% или увеличить сумму первоначального взноса c 10% до 40%.

Дом в кредит: кредит на просторные и престижные коттеджи

Второй вид кредитования - приобретение дома в кредит в коттеджном городке. Сроки оформления займа предельно коротки (некоторые банки рассматривают просьбу о предоставлении кредита на дом в течение трех недель). Залогом для банка в этом случае служит непосредственно приобретаемая недвижимость. А "ложкой дегтя" для покупателя часто становится необходимость брать дом в кредит именно в том банке, с которым работает компания-продавец. А банки, пользуясь ситуацией, выставляют необоснованно завышенные цены на кредиты на дома .

В случае же кредитования покупки коттеджа для банка являются очень важными вопросы оценки финансового состояния заемщика, оценки реальной стоимости коттеджа и земельного участка, а также вопросы ликвидности заложенного имущества. Ведь коттеджи, в отличие от квартир, в том числе и класса «люкс» имеют значительно более низкую ликвидность.

Продажа коттеджа находящегося в залоге банка является очень длительной процедурой, которая требует дополнительных финансовых затрат. Поэтому банки крайне осторожно подходят к процедуре оценки залога и степени его ликвидности.

Кредит на дом который еще строится большинство банкиров считает возможным только в том случае, если в процессе строительства были выпущены целевые облигации или создан фонд финансирования строительства. В этом случае банки выдают кредит на дом физическим лицам под залог целевых облигаций или свидетельства участника фонда финансирования строительства, при этом заемщик берет на себя обязательство после завершения строительства оформить договор залога на уже построенный коттедж.

Кредитование такого вида осуществляется только после аккредитации застройщика коттеджного городка в банке и заключения соответствующего договора между банком и застройщиком. Ставки по кредитам на дом могут быть выше стандартных ставок на 1-2%, но могут быть и обычными.

Это во многом зависит от финансового состояния заемщика. Но, как правило, сумма первоначального взноса при покупке дома в кредит, составляет не менее 30% полной стоимости строящегося коттеджа. Причем сам коттедж должен быть построен уже не менее чем на 50% от запланированных объемов работы.

Дом в кредит: полезная информация

В целом предварительное согласие выдать кредит на дом или особняк нынче дают около двух десятков работающих у нас банков. Процентные ставки колеблются в пределах от 15% до 27% годовых в гривнах и от 12 % до 17% – в долларах США. В большинстве банков ставка становится выше с увеличением срока выдачи кредита на дом.

Если на 5-10 лет дом в кредит в американской валюте еще можно взять под 10-13% в год, то на 10-20 лет кредит будет стоить уже 13-15% годовых. А там, где срок кредитования не влияет на процентную ставку по кредиту на дом, на нее в прямой пропорции влияет размер ссуды.

Сроки кредита на дом пока что также отстают от продолжительности ссуд на квартиры. Самые длительные – 21-25 лет – предоставляются на постройки в черте столицы или (значительно реже) в избранных населенных пунктах Киевской области.

Тем не менее, некоторые банки все же соглашаются (с трудом) предоставить ссуду на 25 лет, независимо от места расположения дома, но замечают, что это возможно только в случае, если возраст заемщика на момент получения кредита не превышает 35-ти лет – чтобы к моменту выплаты последнего платежа человек не достиг пенсионного возраста.

Фиксированную сумму, выдаваемую в качестве кредита на покупку загородной недвижимости, большинство банков не указывает. Решение о выдаче той или иной суммы банк принимает индивидуально в каждом конкретном случае. Обязательное условие при решении о выдаче кредита на дом - оценка дома.

И если в оценке городского жилья выработаны четкие параметры, то в определении рыночной стоимости загородной недвижимости пока много неизвестного и до конца не понятого. По мнению специалистов, основная проблема - отсутствие у заемщика понимания процедуры оценки. Когда банк принимает решение о том, предоставить кредит на дом или нет, экспертное заключение серьезно влияет на условия кредитования, определение степени риска кредитора.

На сегодняшний день суммы кредитов на дома колеблются от $20 000 до $100 000 со средним сроком погашения от 10 до 25 лет. Украинские банки предоставляют кредиты на дома как в национальной валюте, так и в долларах США, евро. Процентная ставка зависит от срока погашения кредита на дом.

В основном, банки работают по фиксированной кредитной ставке, и только несколько финансовых учреждений предоставляют кредит под плавающую процентную ставку, то есть, банк оставляет за собой право, по сути, увеличивать ставку, если какие-то условия его не устраивают.

Кредит на дом: необходимые документы:

• правоустанавливающий документ на дом,
• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (при ипотеке дома и/или земельного участка),
• технический паспорт на дом и справка-характеристика БТИ на отчуждение дома,
• справка из ЖЭКа о количестве прописанных лиц и отсутствии задолженности по коммунальным услугам,
• отчет о проведении независимой экспертной оценки стоимости предмета ипотеки, проведенной утвержденным банком оценщиком.
• разрешение органа опеки и попечения в случае, если малолетнее или несовершеннолетнее лицо зарегистрировано по адресу или является совладельцем недвижимого имущества, что передается в ипотеку банку.

Сам процесс получения кредита на дом схематически выглядит так:

• Заемщик обращается в банк для получения предварительного согласия банка на выдачу необходимой суммы кредита на дом.
• Заемщик собирает все необходимые документы.
• Банк дает будущему покупателю предварительное заключение о выдаче необходимой суммы кредита на дом.
• Осуществляется подбор недвижимости и оформляется задаток.
• Собираются все необходимые для получения кредита документы и справки.
• Кредитный комитет банка принимает окончательное решение о выдаче кредита на покупку уже конкретного объекта недвижимости (2-7 дней).
• Производится подписание договора купли-продажи.
• Оформление страхового полиса.
• Государственная регистрация сделки.
• Оформление договора-залога приобретенной недвижимости.

Чтобы не оказаться в неудобном положении при оформлении кредита на дом, следует также учесть и сопутствующие расходы на услуги:

• Комиссия банка плюс открытие текущего счета (примерно от 120грн до 2,0% от суммы кредита);
• Услуги нотариуса при оформлении договора купли-продажи (примерно 250грн +1% от суммы договора - пенсионный фонд, гос. пошлина);
• Страхование имущества (от 0,2% до 0,3% от суммы залога), страхование жизни (0,35% от кредитной задолженности), страхование титула (0,4% от суммы кредита);
• Независимая оценка (от 250грн до 500 грн);
• Услуги нотариуса при оформлении договора ипотеки (примерно 300грн+0,1% гос. пошлина);
• Регистрация недвижимости в БТИ (до 600 грн.).

Тем не менее, следует отметить, что требования по отдельным составляющим у банков могут быть разные. Выделить какой-либо заведомо выгодный для всех банк невозможно – одного клиента интересуют сроки выдачи денег, другого – проценты по кредиту, третьего – услуги по оформлению, страхованию и нотариуса, четвертого – отсутствие дополнительных требований к его документам. Поэтому в каждой ситуации надо разбираться отдельно и индивидуально подбирать банк, агентство недвижимости, а также схему кредитования.

Как видим, пока для украинцев в решении задачи "дом в кредит" остается много неизвестного. Но перспективы у этого вида кредитования есть, тем более что спрос на покупку дома в кредит есть, и продолжает неуклонно расти