Титульное страхование

Украинцы более-менее охотно страхуют свою недвижимость от пожара, затопления, взрыва газа и так далее, а вот загадочное титульное страхование пользуется гораздо меньшей популярностью.

Титульное страхование покрывает возможные риски утраты права собственности в результате ошибок при приватизации или смене права собственности на объект недвижимости.

Приобретение квартиры, приватизация которой была проведена много лет назад, и право собственности переходило несколько раз, может быть более рискованно, так как Ваше право собственности может быть оспорено одним из бывших собственников или продавцов.

Вы можете защитить себя от возможных претензий со стороны третьих лиц, застраховав риск утраты права собственности, т.е. заключив договор страхования титула. В то же время, если Ваша квартира приобретается у строительной компании, то таких рисков не существует и такой вид страхования, вероятно, можно считать излишним.

В лицензиях украинских страховых компаний титульное страхование называется «Страхование потери имущества в результате потери права собственности». В случае титульного страхования объектом страхования являются изъяны в титулах — документально и юридически подтвержденных основаниях владения недвижимостью. На сегодняшний день титульное страхование один из самых эффективных способов защиты своих имущественных интересов при покупке недвижимости.

Титульное страхование в Украине появилось пять лет назад. Титульное страхование защищает не от физических рисков, а юридических. В западных странах титульное страхование достаточно распространено, а вот в Украине пока не прижилось. По мнению отечественных страховщиков, причины стоит искать в нашей законодательной базе. Страховые компании Украины заключают договор на год. Из года в год новый договор. На Западе при отчуждении квартиры, при ее покупке недвижимость сразу страхуется, и договор страхования действует до следующего отчуждения.

Титульное страхование предназначено для того, чтобы компенсировать убытки, нанесенные Вам, в результате потери права собственности на имущество (недвижимость – квартира, здание, земельный участок). Кроме стоимости утраченной недвижимости по договору страхования титула могут быть компенсированы судебные затраты, затраты на аренду аналогичного объекта недвижимости или освобождения утраченного помещения от движимого имущества.

Титульное страхование защищает покупателя недвижимости от различных правовых коллизий: незаконности предыдущих сделок, нарушений прав предыдущих владельцев, действий неучтенных наследников, потерь вследствие ошибок регистратора, неправомочных решений суда и т. д. Сумма взноса при оформлении титульного страхования не так уж велика. Ставка колеблется от двух десятых до одного процента от стоимости объекта.

При страховании квартиры стоимостью, например, в сто тысяч долларов, придется выложить 200-300 долларов. А вот, если ваше право собственности на этот объект будет оспорено и в результате, не дай Бог, утрачено, то вместо жилья можно получить все сто тысяч.

Учитывая количество судебных тяжб, связанных с недвижимостью, казалось бы, нашим гражданам должно быть весьма выгодным оформлять титульное страхование. Однако помимо законодательства мешают развитию титульного страхования прежде всего, доходность граждан и отсутствие как таковой культуры, которая есть на Западе. Т.е. она, вроде бы, у нас уже есть. Однако у нас страхование недвижимости сегодня – это вынужденная необходимость, потому что ряд банков уже ввели обязательное титульное страхование при ипотеке

Титульное страхование имеет дело с проявлениями событий, которые уже случились в прошлом, и в этом его коренное отличие от других видов страхования. Предмет титульного страхования — это право собственности на различные виды недвижимого имущества: жилые помещения и дома, нежилые помещения, земельные участки и т. д. Страховым случаем в титульном страховании признается потеря имущества в результате утраты права собственности.

Когда Вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, Вы рискуете ее потерять, если окажется, что предыдущие сделки были проведены с нарушением закона. Страховым случаем в титульном страховании является потеря права собственности на объект недвижимости. Это может произойти в результате вступления в силу решения суда о прекращении права собственности. Договором также могут быть предусмотрены другие (не зависящие от застрахованного) события, которые приводят к наступлению страхового случая.

Страховым риском является документально подтвержденный факт того, что страхователь понес реальные убытки, связанные с потерей права собственности на имущество или с его ограничением в любой части, которые возникли по не зависящим от него обстоятельствам на основании решения суда, вступившего в законную силу. Под решением суда подразумевается признание последнего или предыдущего соглашения относительно объекта недвижимости недействительным или подлежащим расторжению.

Среди самых распространенных формулировок страховых случаев можно встретить следующие:

• нарушения в процессе приватизации имущества либо при совершении предыдущих сделок с недвижимостью;
• ошибки при оформлении документов, подтверждающих право собственности или документов, являющихся основанием для совершения сделок;
• обман со стороны продавца объекта недвижимого имущества (например, продажа по поддельным документам);
• возникновение прав третьих лиц (члены семьи и т. п.) на объект недвижимости.

Пример 1.

Квартиру продает человек, не совсем нормальный психически, хотя и не лишенный судом дееспособности. В процессе разбирательств судебно-психиатрическая экспертиза может подтвердить, что в момент заключения сделки этот гражданин не осознавал последствий своих поступков. В этом случае он может истребовать свое имущество назад, и суд всегда удовлетворит такой иск.

Пример 2.

Сделку заключал несовершеннолетний, без согласия родителей или опекунов. Согласно закону, такие операции признаются недействительными. (Ст. 222, п. 2 Гражданского кодекса Украины).

Пример 3.

Неприятностями грозит приобретение квартиры, в отношении которой уже были судебные разбирательства, связанные с предыдущими сделками по отчуждению имущества. Не обнадеживающая подноготная – наличие решения суда об ограничении или лишении дееспособности кого-нибудь из предыдущих владельцев недвижимости.

Таким образом, титульное страхование используется, когда есть история недвижимости. Его объектом выступает право собственности на жилые и нежилые помещения, земельные участки и т.п. Потребность в страховании недвижимости очевидна, ведь на вторичном рынке жилья в Украине стопроцентную чистоту предыдущих сделок гарантировать сложно. Полис титульного страхования представляет собой защиту прав добросовестного приобретения собственности.

И если это право застраховано, то в случае поступлений каких-либо претензий от бывших владельцев недвижимости или земельного участка страховщик принимает на себя все расходы, связанные с ведением дела, и возмещает стоимость утраченного жилья при неблагоприятном решении суда.

Важно: если квартира или дом приобретается в кредит, размер страховой суммы равен сумме кредита. Когда же покупатель сразу выплачивает стоимость квартиры, то страховая сумма будет равняться цене недвижимости. Стоит сказать, что в договор титульного страхования могут быть включены дополнительные расходы, в частности, связанные с ведением дела в суде.

Выплаты по договорам титульного страхования страховая компания осуществляет в случае, если право собственности страхователя на имущество оспорено третьей стороной. При титульном страховании страховая сумма устанавливается по договоренности сторон в пределах стоимости недвижимости. Она также может определяться согласно стоимости замещения (приобретения подобного) или восстановления (постройки, приобретения такого же объекта) имущества или его стоимости по договору, согласно которому Вы вступили в права собственности.

Страховые платежи при титульном страховании индивидуальны: в каждом конкретном случае их размер зависит от страховой суммы, срока страхования и, главное, от количества сделок, совершенных с объектом, который страхуется. Чем больше таких сделок, тем больше платеж. Причем если страховая компания не уверена в юридической «чистоте» недвижимости, она скорее откажет клиенту, чем возьмет на себя риск даже по высокому тарифу. Обычно размер последнего составляет от 0,8 до 1,5 % стоимости квартиры. Хотя, конечно, бывают исключения.

У страховых компаний, титульное страхование является достаточно рисковым. И перед тем, как заключить договор, страховщики стараются провести тщательную проверку. У некоторых даже есть правило – ответ они дают только через неделю. Страхование титула – это ни что иное, как защита от недоброкачественной работы риэлторов, которые обязаны проверять историю любого объекта купли-продажи.

По большому счету в некоторых случаях простым гражданам даже не нужен этот вид страхования. Потому что если предыдущий владелец недвижимости был собственником недвижимости три года, то это значит, что истек срок давности искового обращения и необходимости в титульном страховании просто нет. Но иногда страхование недвижимости просто необходимо.

По оценке экспертов 2 - 4% от общего числа заключаемых сделок купли-продажи недвижимости признаются недействительными. Существует множество причин, вследствие которых договора купли-продажи (другие соглашения) могут быть признаны недействительными по решению суда. В данном случае покупатель лишается и купленной недвижимости, и заплаченных за нее денег. Чтобы этого не произошло, приобретая недвижимость, необходимо защищать и своё право ею владеть.

Процедура титульного страхования недвижимости

Прежде чем застраховать недвижимость, страховая компания тщательно изучит ее «историю». Стоимость ревизии всех предыдущих сделок с квартирой зачастую ложится на клиента. Договор страхования будет заключен лишь в том случае, если эксперты не отыщут явных «дыр» в «биографии» квартиры или дома. В противном случае страховщик либо откажется иметь дело с данной недвижимостью, либо предложит застраховать права собственности с ограничениями, исключив из страхового покрытия сомнительные эпизоды.

Стоимость страхования титула зависит от конкретной «истории» Вашей квартиры, ее стоимости, от количества предыдущих сделок и участвовавших в них лиц (покупателей, продавцов, а также их родственников), от перечня случаев, на которые будет распространяться страховое покрытие, и ряда других факторов.

Титульное страхование, по большому счету, должно быть бессрочным, но обычно оно считается наиболее актуальным в течение первых трех лет с момента заключения сделки. Именно в течение этого срока происходит большинство страховых случаев.

Услуга титульное страхование может стоить от 0,5 до 4,5% от страховой суммы, определяемой исходя из действительной стоимости недвижимости. Диапазон ставок велик, но конкретный тариф зависит от названных выше факторов. Срок титульного страхования — один год, три года, десять лет — устанавливается по желанию страхователя (в соответствии со сроками исковой давности). Выплата премии производится одноразово за весь срок страхования либо ежегодно (с рассрочкой платежа).

Стоимость страхования титула определяется для каждого объекта недвижимости индивидуально и зависит от:

• индивидуальных характеристик имущества, года создания, условий его приватизации
• количества предыдущих владельцев имущества и частоты их смены, нормативно-правовой базы, действующей на тот момент
• перечня рисков
• срока действия договора титульного страхования

Как уже говорилось, при страховании титула тариф может колебаться в пределах 0,5-4,5% от стоимости имущества. Хотя на величину страхового платежа обычно влияет ряд факторов. Например, срок титульного страхования (1-10 лет); порядок оплаты страховой премии (одноразово или в рассрочку) и стоимость недвижимости; степень риска, которая определяется в результате юридической экспертизы, в том числе количество договоров, заключенных с объектом страхования. Цена титульного страхования определяется в индивидуальном порядке и зависит, в первую очередь, от насыщенности и чистоты истории перехода права собственности на недвижимость

Иногда экспертизу квартир осуществляют риэлторы. Однако они не несут ответственности перед клиентом в той мере, в какой это делают страховые компании. Поэтому страховые компании делают ставку на собственные кадры: проверку жилья на юридическую чистоту проводят квалифицированные специалисты, обладающие знаниями и опытом риэлторской деятельности. С этой целью также привлекаются эксперты по оценке жилого и нежилого фондов.

В законодательстве Украины установлен срок исковой давности, равный 3 годам. Причем отсчет этого срока начинается с того момента, когда сторона узнала или могла узнать о том, что ее права при заключении сделки были нарушены. Другими словами, исковое заявление может появиться в суде через любое количество лет.

Поэтому украинские страховые компании при заключении договоров страхования оговаривают, что страховым событием и основанием для выплаты страхового возмещения является решение суда о незаконности сделки, если оно было принято в период действия договора страхования. Максимальный срок давности для таких исков составляет десять лет, на протяжении которых человек не может жить в собственной квартире абсолютно спокойно.

Страхование титула выгодно и покупателю, и продавцу. Продавец теперь может не снижать своих требований из-за того, что его квартира «какая-то не такая», и продать квартиру в разумные сроки и по реальной рыночной цене. Покупатель получает действенную защиту от всех возможных неприятностей. Подадут ли протест повзрослевшие дети, объявится ли вышедший из «мест не столь отдаленных» родственник со своими правами на жилплощадь — страховой полис будет единственным залогом того, что новый владелец квартиры тех денег, что он за нее заплатил, не потеряет.

Титульное страхование: наступление страхового события

Отдельно надо сказать о сроках наступления страхового события. В перечне документов, которые необходимо представить в страховую компанию, чтобы получить возмещение убытков, присутствует копия вступившего в силу решения суда о потере страхователем права собственности на недвижимость. Это означает, что такое решение должно быть принято судом до того момента, как закончится действие договора титульного страхования, иначе страховая компания откажется платить. Так что если купленная квартира оказалась «проблемной», в суд надо обращаться без промедления.

Обязанности страхователя по договору титульного страхования, стандартные. Единственное существенное отличие — ограничение некоторых прав владельцев застрахованного жилья и, соответственно, невозможность вносить изменения в документы на квартиру без согласования со страховой компанией. Все прочие условия довольно подробно описываются в каждом договоре.

Многие из этих условий установлены законом и одинаковы для разных видов страхования, поэтому хорошо известны тем, кто уже имел дело со страховыми компаниями. Обычно титульное страхование предлагается «в пакете» со страхованием самой недвижимости. Отдельное страхование права собственности возможно лишь в редких случаях. Страховые компании крайне неохотно идут на это. И уж совсем редко страховая компания согласится страховать клиента, который пришел к нему самостоятельно, без рекомендации банка.

Титульное страхование: перспективы развития

Ситуация с титульным страхованием наглядно демонстрирует несовершенство страхового рынка Украины. Мало того, что данный вид страхования прямо не упомянут в законе «О страховании» (хотя это не ставит под сомнение законность его существования), так еще высокая степень риска при довольно низких страховых платежах тормозят его развитие. Среди других сдерживающих факторов специалисты называют низкий уровень страховой культуры украинцев.

Граждане, покупающие жилье, надеются, что ничего страшного с ними не произойдет или, боясь возможного обмана, пытаются самостоятельно проверить «чистоту» сделки. Но еще больше они боятся, что при оформлении сделки придется дополнительно уплатить процент в виде страхового платежа, а в случае наступления страхового события страховая компания не выплатит компенсацию.

Кроме того, объемы титульного страхования в Украине пока очень малы, а здесь нужна массовость. Ведь из большого количества договоров далеко не по всем будут выплаты, потому страховщики без проблем смогут аккумулировать средства, необходимые для возмещения убытков страхователей при наступлении страховых случаев. Если же массовости нет, растут тарифы и нежелание страховать право собственности покупателей недвижимости.

Незначительное количество заключенных договоров титульного страхования обуславливает и малое количество страховых выплат. Фактически их единицы. Самым громким на страховом рынке стал относительно недавний случай, когда квартиру продали по подложному паспорту, который за некоторое время до совершения сделки был утерян его хозяйкой. Также мошенники подделали другие документы, вследствие чего сделка была признана судом недействительной, по факту мошенничества было возбуждено уголовное дело.

Страховая компания в результате выплатила пострадавшему покупателю возмещение в размере около $70 тыс. (при этом страховая премия составила около $300). Но эта сумма являлась лишь кредитной частью стоимости квартиры, которая и была застрахована. Остальные деньги, уплаченные покупателем, пропали для него безвозвратно…

Отдельного упоминания заслуживает проблема сотрудничества страховых компаний с риэлторами, которые пока не спешат предлагать своим клиентам полисы титульного страхования. Пассивность риэлторов в этом вопросе понятна: при заключении сделки купли-продажи квартиры они берут комиссионные за комплекс услуг, в том числе за проверку юридической «чистоты» квартиры. А предложение застраховать право собственности на недвижимость сразу настораживает клиента и даже может привести к отказу приобрести конкретную квартиру…

Лишь отдельные агентства недвижимости в качестве альтернативы сейчас заключают с клиентами договора страхования своей профессиональной ответственности, хотя, как правило, мало кто из покупателей интересуется условиями этих договоров. Впрочем, в России уже есть агентства недвижимости, которые за счет своих комиссионных страхуют покупаемые квартиры, и выдают своим клиентам полисы титульного страхования. Так что со временем наверняка дойдет очередь и до нас.