Узаконивание перепланировки

Рассматривая вопрос перепланировки, логично обратиться к правилам застройки города Киева, утвержденным решением Киевского городского совета от 27.01.05 №11/2587. Раздел Х данных правил посвящен перепланированию квартир и других встроенных помещений.

В нем в п. 10.3. говорится о том, что разрешение на перепланировку квартир без создания отдельного выхода с улицы, а также на установку дополнительного оборудования, не указанного в проекте (антенн спутниковой связи, бытовых, фасадных кондиционеров, вытяжек), на объектах, не относящихся к памятникам культурного наследия, на территории административных районов г. Киева предоставляется распоряжением соответствующей районной государственной администрации в г. Киеве в срок, который не превышает одного месяца со дня предоставления всех необходимых документов.

Разрешение на проектирование и реконструкцию отдельных частей здания дается распоряжением Киевской городской государственной администрации (КГГА) только после информирования владельца здания, получения его согласия на проведение таких работ и оформления протокола.

При наличии обращений от заинтересованных лиц района в г. Киеве государственная администрация готовит соответствующий вывод и проект распоряжения Киевской городской государственной администрации, касающийся возможности осуществления реконструкции, и обращается к КГГА по поводу предоставления разрешения на проектирование и реконструкцию указанных объектов.

Указанный вывод и проект распоряжения КГГА про разрешение на проектирование и реконструкцию указанных объектов согласовывается Главкиевархитектурой.

Узаконивание перепланировки Шаг 1 - идем в районную администрацию

Идете в районную администрацию:

• пишете заявление на на имя председателя районной государственной администрации на получение разрешения на разработку проекта перепланировки помещений и предъявляете:
  • заявление заказчика с обоснованием функционального назначения объекта и его перепланировки;
  • документ, подтверждающий право собственности на помещение;
  • технический паспорт на квартиру;
  • выписку из реестра недвижимого имущества БТИ
  • письменное согласие на перепланировку всех жильцов квартиры
  • письменное согласие на перепланировку всех соседей по площадке и проживающих этажом выше и ниже
  • письменное предварительное согласие владельца дома или его представителя
  • письменное согласие на перепланировку жилищно-эксплутационной организации на проведение строительных работ;
  • извлечение из поэтажного плана (в случае необходимости – копия из генерального плана домовладения), заверенное жилищно-эксплуатационной организацией или другим собственником дома (ведомство, ЖЭК);
  • дополнительные материалы, которые дают представление об объекте строительства (фотографии, чертежи);
  • заключение от местного органа по охране памятников и культурного наследия (если вы живете в доме, представляющем архитектурную или историческую ценность).

В результате администрация выдаст распоряжение на разработку проектной документации. Проектная документация на перепланирование квартир и нежилых помещений проводится на основе такого разрешения и согласовывается со специально уполномоченным местным органом градостроения и архитектуры соответствующей районной государственной администрации в г. Киеве в установленном порядке, в срок, который не превышает одного месяца со дня подачи документов.

На практике этот срок очень часто затягивается, что является еще одной трудностью для тех, кто хочет воспользоваться в дальнейшем государственной проектной организацией. Для тех, кто предпочитает частные проектные фирмы, данный срок не имеет существенного значения. С частным лицом всегда можно договориться.

Узаконивание перепланировки Шаг 2 - идем в проектную организацию

Теперь обращаетесь в проектную организацию либо к архитектору, который разработает проект требуемой перепланировки. У него должна быть лицензия или квалификационный сертификат, который подтверждает право на данный вид деятельности. Если, к примеру, Вы хотите перенести газовую плиту, то проект должен разрабатывать специалист, имеющий соответствующую лицензию "Горгаза".

Проектная документация и реконструкция разрабатывается на основе распоряжения КГГА о предоставлении разрешения на проектирование, реконструкцию, АПЗ, утвержденного и выданного Главархитектурой, а также на основе других исходных данных.

В состав исходных данных и выводов входят документы, которые подтверждают согласие на предвиденную реконструкцию жителей и владельцев квартир, интересы которых должны учитываться при проведении реконструкции дома.

Проектная документация на реконструкцию объектов подлежит комплексной государственной экспертизе, согласовывается Главархитектурой и другими службами.

Узаконивание перепланировки Шаг 3 - возвращаемся в районную администрацию

Согласование проекта. После того как эскиз новой планировки квартиры будет готов, Вы снова отправляетесь в районную администрацию. Обращаетесь к главному архитектору района, который должен согласовать ваш проект. Если все нормально, то Вы получаете новое распоряжение администрации на начало работ.

Узаконивание перепланировки Шаг 4 - Приступаете к работам

Строительство должно выполняться только организацией, имеющей лицензию на ведение соответствующих работ. По правилам, строители дополнительно должны получить ордер на вывоз мусора и складирование строительных материалов (фактически этого никто не делает).

Узаконивание перепланировки Шаг 5 - приглашаем комиссию из райадминистрации

После того как помещение перепланировано, снова идете в администрацию и приглашаете комиссию, состоящую из представителей районной администрации, санэпидемстанции, Пожарных, вашего жэка, "Горгаза" и других контролирующих органов, которая принимает акт ввода объекта в эксплуатацию.

Узаконивание перепланировки Шаг 6 - идем в БТИ

После этого идете в БТИ, где на основании акта о вводе объекта в эксплуатацию вносятся все проделанные изменения в поэтажный план здания и оформляется новый технический паспорт. На получение всех разрешительных документов у Вас уйдет не менее 4-6 месяцев.

Самый распространенный на сегодня способ быстро решить проблемы с перепланировкой квартиры для того, чтобы ее можно было продать - это получить новую выписку из реестра недвижимого имущества в БТИ, словно и не было никакой перепланировки. Однако здесь есть сразу несколько опасностей:

• во-первых, не на любую перепланировку можно получить справку таким способом (даже если у Вас есть опыт ведения подобных "переговоров"); у Вас может получиться, если в результате перепланировки не была изменена жилая и общая площадь квартиры и, конечно, не затронуты несущие конструкции, в противном случае "уговорить" техника БТИ будет очень сложно и дорого.
• Во-вторых, это "не совсем законно", и формально появляется повод для оспаривания законности самой сделки с недвижимостью;
• В-третьих, если новый хозяин задумает продать (подарить, обменять, оставить в наследство, заложить) такую квартиру, то У него тоже возникнут проблемы с получением справки-характеристики БТИ; условия же ее выдачи к тому моменту могут измениться, и ему придется самому получать все разрешительные документы (а на это потребуется немало времени и, возможно, денег);
• если Покупатель рассчитывает взять кредит в банке под покупку такой квартиры, то в кредите ему будет отказано, так как специалисты банка (или независимые оценщики по поручению банка) легко определят несоответствие планировки квартиры техпаспорту и справку признают недействительной. Более того, могут быть случаи, когда новый хозяин по разным причинам вообще не сможет узаконить перепланировку. Например, если она была произведена с нарушениями строительных норм. Или была изменена (уменьшена) жилая площадь квартиры, а среди новых собственников есть несовершеннолетние дети. Опекунский совет не даст разрешения на подобные переделки, так как страдают интересы детей. И хозяину придется вернуть все на свои места, чтобы иметь возможность распорядиться такой квартирой (или подождать, пока дети вырастут...).
  Пока собираются справки на квартиру, Покупатель готовит необходимую сумму для сделки. Если нужно, получает кредит в банке.