Общее о новостройках

Инвестирование в новостройки всегда ассоциируется с высокой степенью риска, предусмотреть который, в отличие от сделок на "вторичке" практически невозможно. Но и свои преимущества у новостройки тоже есть…

Начнем с приятного. Новостройка свободна, в ней никто никогда раньше не жил, поэтому с точки зрения претензий ранее не объявлявшихся и ныне вдруг претендующих на свои права собственников покупатель может быть абсолютно спокоен...

Срок жизни новостройки также превышает максимально возможный возраст большинства ранее возведенных домов.

Среди будущих долгожителей первое место занимают монолитно-каркасные новостройки в Киеве, основная масса которых относится к жилью повышенного уровня комфорта (класс "люкс", элитное жилье и пр.).

Но и типовые новостройки в настоящий момент на порядок качественнее бывших индустриальных построек, а об их уровне комфорта и говорить не приходится. Трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы, отделочные материалы - все это в новых домах, разумеется, абсолютно новое.

Кроме того, вся первичка возводится в уже обжитых районах, на месте сносимых домов (или в свободных местах), соответственно жители такой новостройки не испытывают трудностей с транспортным сообщением и инфраструктурой.

Вы можете выбрать себе жилье в новостройке

Новостройки: не все то золото, что блестит...

Новостройка - новостройке рознь. Во многих домах квартиры сдаются без отделки, не то что финишной, а вообще без всякой, канализационные стояки могут быть не закрыты коробами), квартира выглядит, как пустой гаражный бокс. Есть только межкомнатные перегородки, места, куда будущий жилец может своими силами подвести канализационные трубы, батареи, проводка для потолочного освещения и в лучшем случае 2-3 розетки на стене.

Поэтому новосел, вынужден выделить из своего бюджета кругленькую сумму, чтобы привести бокс в жилое состояние. При этом, правда, он может без особого труда сделать перепланировку, не нарушая целостности несущих перекрытий. Сегодня никого не удивит, если стоимость ремонтных работ эконом-класса составит 50% от стоимости новостройки

Продажа квартир в новостройках - это процесс, который, усложняется тем, что приходится продавать недостроенное жилье. Продажа новостроек на практике осуществляется на всех этапах строительства - еще до того как был заложен первый камень, в процессе строительства новостройки и по его завершению. Часто, единственным способом купить новостройку по нормальной цене является покупка новостройки от котлована, в начале строительства, ведь новый, уже возведенный дом привлекает большое количество покупателей: возрастает спрос - значит возрастает и цена новостройки.

Продажа новостроек может происходить по-разному, ведь и квартиры в новостройке различны: от новостройки эконом-класса до новостройки бизнес-уровня; к тому же новостройки располагаются в разных районах, далеко или близко от транспорта; квартиры в новостройках имеют различную планировку и свои особенности. Но, тем не менее, продажа на первичном рынке отличается тем, что это продажа на весьма востребованном рынке, а значит покупатель будет в любом случае.

Новостройки: схемы финансирования

На сегодняшний день в силу вступивших в действие 14 января 2006 года изменений в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности" основными схемами инвестирования и финансирования новостройки еще не сданной в эксплуатацию являются:

• выпуск беспроцентных (целевых) облигаций;
• фонды финансирования строительства;
• форвардные контракты;
• предварительные договора;
• жилищно-строительные кооперативы;
• договора подряда.

Если последние два способа покупки новостройки в списке широко известны, то первые являются относительно новыми видами инвестирования новостройки на украинском рынке. Что касается широко используемых ранее инвестиционных договоров, то их использование будет законно лишь при покупке нежилых помещений.

Стоит отметить, что заключённые до 14 января 2006 года предварительные, инвестиционные и иные договора инвестирования новостройки сохраняют свою силу и не требуют изменений или перезаключения, т.к. закон обратной силы не имеет.

Одним из надёжных с точки зрения законодательных гарантий и регулирования, является приобретение новостройки путём заключения договора об участии в фонде финансирования строительства.

Сами фонды финансирования строительства не являются новшеством 2006 года, поскольку их деятельность была налажена ещё с 2003 года, а полученный управителями опыт был воплощён в усовершенствовании законодательной базы деятельности этого механизма. Внесенные законом изменения позволили строительным компаниям и инвесторам организовать свои отношения и гарантировать исполнение взаимных обязательств.

Выпуск облигаций для продажи новостройки может быть использован застройщиками как напрямую (выпуск-продажа), так и с использованием институтов совместного инвестирования в новостройки. На практике облигации используются, прежде всего, как средство налогового планирования деятельности застройщика новостройки.

Если Вам предлагают приобрести облигации с целью инвестирования новостройки, нужно быть внимательным и уделить время анализу взаимоотношений эмитента облигаций (т.е. того предприятия, которое выпускает облигации) и непосредственно застройщика новостройки.

Зарегистрировать выпуск и реализовать облигации на квадратные метры в новостройке в принципе может любое юридическое лицо, не имеющее отношение ни к земельному участку, ни к строительству здания, ограничений и контроля в этой сфере практически нет. Поэтому и механизм инвестирования с использованием облигаций находится в зоне риска и зависит от добросовестности застройщика.

Старые добрые жилищно-строительные кооперативы не приживаются на рынке новостроек по одной простой причине: застройщик не сможет вернуть средства вложенные в развитие новостройки, а риск нехватки средств на строительство новостройки несут члены кооператива, и гарантий, что вложенных средств хватит нет.

Поэтому легендарные ЖСК могут использоваться на практике лишь крупными предприятиями, которые обеспечивают жильём в новостройке своих работников или же застройщиками коттеджных городков, в которых каждый член кооператива строит или заказывает строительство своего жилья.

Элементарные договора подряда могут быть использованы разве что при строительстве частного дома или коттеджа. Хотя эти договора и являются легитимными с точки зрения действующего законодательства, однако представить на практике их реализацию при строительстве многоквартирной новостройки очень сложно.

Ведь инвесторы часто не являются специалистами в строительной отрасли, а соответственно их контроль над строительством трудноосуществим, а вот документацию при этом застройщик должен будет оформлять. Например, застройщику нужно будет готовить акты выполненных работ, подписывать их у инвесторов. Особенно сложно представить подписание договора подряда с инвестором новостройки, которая уже построена.

Изобретательные строительные компании могут Вам предложить ещё ряд способов инвестирования, например, договора поручения (комиссии), уступка прав, опционы и т.д. Однако эти методы получения средств находятся на грани допустимого, а то и переступают её. В данном случае закон прямо ограничивает их использование и, чтобы сохранить свои инвестиции в наиболее надёжную сферу финансирования, рекомендуем задуматься и оценить риски перед капиталовложением.

Акцентируем Ваше внимание, что при любых обстоятельствах наиболее надёжным является передача средств застройщику новостройки через банковское учреждение. Опасайтесь внесения средств в кассу, поскольку в этом случае Вы лишаетесь гарантий обеспеченных банковской системой. Банк в любой ситуации подтвердит оплату Вами средств застройщику, а вот добросовестность кассового учёта не всегда гарантирована.

Итак, на основании вышеописанного позволим себе прогнозировать, что в силу потрясших строительный рынок афёр привлечение средств в строительство жилых новостроек будет ограничено и наиболее используемыми и главное легитимными способами будет привлечение средств на строительство новостроек через фонд финансирования строительства или же путём выпуска облигаций.

Как понять, что новостройка "заглохла"

Сегодня любая новостройка может быть заморожена. Только те, кто заранее заметит «симптомы умирания», имеют шанс вернуть вложенные в квартиру деньги. Вот эти признаки:

• На вашей новостройке уменьшилось число техники и строителей, сократился подвоз стройматериалов, упали темпы работ.
• Банк-партнер застройщика прекратил выдачу кредитов на покупку квартир в этой новостройке.
• Компания отказала в ознакомлении с финансовыми документами (а вы имеете на это право) или на ее балансе кредиторская задолженность превысила дебиторскую.
• Рабочий день в офисе застройщика сократился, скажем, до 4-х часов дня.

Началось массовое «бегство» граждан-инвесторов из этой новостройки, пытающихся продать квартиры по переуступке, чтобы это определить, нужно будет постоянно мониторить сайты по продажам недвижимости.

В любом из этих случаев есть смысл обратиться в фонд финансирования строительства, через который вы вносили средства на квартиру, с заявлением о расторжении договора и требованием вернуть деньги. Либо с аналогичным требованием — к самому застройщику (если под квартру выпущены целевые облигации). Отказывают — значит, подавайте иск в суд.

Если застройщик банкрот - идите в очередь кредиторов

Слухи о банкротстве застройщика — не повод обратиться к нему с претензиями. Должна быть официальная информация, что он банкрот: только после этого вы имеете шанс вернуть свои кровные.

Сообщение об открытии производства по признанию застройщика банкротом должно быть дано в газетах «Урядовий курьер» или «Голос Украины». В случае появления такого объявления нужно в течение месяца подать заявление с требованием к компании компенсировать ваши инвестиции.

Но вложенные в новостройку деньги вам автоматически не вернут — придется становиться в очередь соискателей. У граждан-инвесторов, оказавшихся клиентами строительных компаний -банкротов, шанс вернуть деньги небольшой.

Сначала ликвидационная комиссия проведет оценку имущества банкрота и реализует его (если найдется покупатель). Из полученных денег, во-первых, выплатят налоги государству и зарплаты работникам фирмы-банкрота, и лишь затем — инвесторам-физлицам. Очередь до них может и не дойти...