Квартира без сантехники: небрежность застройщика или норма?

Устав от «экспертов» в недвижимости, которые часто не обладают полной информацией и не являются специалистами, мы, девелоперская компания Kanzas Real Estate совместно с проектом ЖК "Престиж Холл", опираясь на свой многолетний опыт продолжаем информационно-образовательный проект в сфере недвижимости!

Приобретение жилой недвижимости требует от инвестора хотя бы минимальной осведомленности в соответствующей терминологии. Например, следует понимать, что такое «базовая комплектация» и нюансы при осмотре и приемке квартиры в новостройке является принципиально важными для инвестора.

Кое-что о государственніх нормах

Понятно, что государственные строительные нормы (ГСН) предусматривают базовую комплектацию и минимальную отделку новостройки. Но эти правила весьма общие, определяют ключевые моменты и дают застройщику достаточно оперативный простор. Поэтому практически каждый застройщик, хотя и придерживается норм ГСН (если хочет, чтобы объект был принят в эксплуатацию), однако может варьировать определенные параметры по своему усмотрению. Застройщик должен обеспечить инвестору стены, крышу над головой, окна и двери, лифты, подведение коммуникаций в квартиру. Все остальное -детали, которые оговариваются в инвестиционном договоре. 

Что понимать под отделкой квартиры

В зависимости от стоимости квадратного метра и класса жилья, застройщики понимают отделку по-разному. Срок отделки - крайне неформализованный, не имеет четкого определения. Люди, которые мало сталкиваются со строительством и недвижимостью, считают, что квартира с отделкой - это такая, где можно не делать ремонт, вселяться и жить. И наоборот. Однако, оба утверждения имеют очень мало общего с реалиями.

Если иметь в виду жилье эконом-класса, то действительно - в новой квартире без отделки еще необходимо делать ремонт, доводить ее до пригодного для проживания состояния. Здесь все очевидно. В такой ситуации есть свои нюансы. Квартира эконом-класса без отделки умножает заботы инвестора: нужно выбирать по своему вкусу и бюджету обои, ламинат, линолеум и тому подобное.

Под отделкой в ​​квартире эконом-класса в большинстве случаев имеется в виду минимальная электропроводка и штукатурка. На качество отделочных работ тоже не стоит рассчитывать. Поэтому термин «жилье с отделкой» специалисты рекомендуют понимать так: в квартире можно прожить определенное время, но вскоре интерьер придется менять.

С квартирами высших классов комфортности ситуация иная. Там наличие ряда параметров, в эконом-классе еще может быть предметом обсуждения, понимается как обязательная. Например, штукатурка стен (причем качественная - «под маяки»). Поэтому жилье такого класса уже можно считать отделанным. Но не будем забывать, что в дорогих квартирах сразу после покупки начинается ремонт под руководством дизайнера. Делать какую-то более или менее значительную отделку в таком случае нецелесообразно. Сейчас разница между жильем эконом-класса и элитным только в качестве и стоимости материалов, использованных в строительстве.

О базовой комплектации

Также достаточно неопределенное значение. В эконом-классе базовой считается стяжка пола, наличие дверей и окон, отвечающих определенным требованиям. Иногда предусмотрена установка радиаторов отопления. В общем случае большинство коммуникаций подведены, образно говоря, ко входу в квартиру. То есть имеются введённые в эксплуатацию и опломбированы счетчики электроэнергии и автоматы-предохранители, счетчики с запорными вентилями воды и тепла. Все остальное покупатель должен делать за свой счет и по своему усмотрению.

Как и в случае с отделкой, ситуация с базовой комплектацией жилья высшего класса еще более расплывчата. Очень часто вторым человеком, который заходит в квартиру (имеется в виду - комфорт-класса и выше) после инвестора - это дизайнер. Он сразу рассказывает, какую перегородку нужно снести и где теперь будет умывальник. Поэтому очень часто базовая комплектация квартиры может выглядеть такой же, как и в жилье эконом-класса.

Вполне уверенно можем говорить, что базовая комплектация включает стены, стяжку пола, окна, двери, стойки с подведенными к квартире коммуникациями. Например, в ЖК «Престиж Холл» в базовом уровне обработки недвижимости указывают информацию о входных дверях, материалах стен внешних, внутренних, межквартирных и санузловых, информацию относительно пола, потолка, высоты этажа, наружных оконных и дверных блоков, лоджии, систем отопления, вентиляции, водоснабжения, электроснабжения, канализации и «слаботочек».

Формализуем ситуацию

Этим инструментом является так называемая «карта технических решений по квартире». Это документ есть или отдельным пунктом инвестиционного договора, или дополнительным соглашением к нему. В карточке указываются все элементы отделки и базовая комплектация будущей квартиры.

Нужно отнестись максимально ответственно к заполнению и согласования этого документа. Именно в нем детализированы и формализованы большинство параметров будущей покупки. Потому возможен, например, случай, когда инвестор получает квартиру, где есть обои и линолеум. Но отсутствует ванна! Потому что в карточке технических решений указано, что сантехнические приборы застройщик не устанавливает. А инвестор не обратил внимания на этот пункт. Или в карточке не указано в деталях, какие стеклопакеты вставлены в рамы на окнах. А спорить в такой ситуации уже нет смысла. Договор подписан и застройщик четко придерживался его условий.

Принимаем квартиру: на что обратить внимание

Теперь представим, что дом готов. Инвестор приходит, чтобы принять свою квартиру и подписать соответствующий документ. На какие моменты нужно обратить внимание в первую очередь?

В первую очередь проверьте окна. Потому что их ставят сразу после того, как поднят бетонный каркас, и заложены стены. При внутренних работах и ​​утеплении фасадов существует множество шансов повредить окна. Внимательно осмотрите стекло, фурнитуру, подоконники, откосы. Фурнитура должна работать легко, без приложения силы. Стекло - не должно иметь повреждений.

Далее уделите внимание входной двери. Обязательно тщательно осмотрите замок, проверьте его работу. Хотя в 99% замки меняются или сразу после покупки, или после ремонта.

Если карточкой предусмотрена чистовая стяжка, проверьте ее горизонтальность с помощью ватерапаса.

Перейдем к электричеству и коммуникациям. Вполне возможно, что разводка электрическими проводами по квартире не делалась. Но в любом случае напряжение на входе в квартиру должно быть.

Обращаем внимание на счетчики. Они должны соответствовать типам, указанным в карточке технических решений, быть опломбированными и установленными в указанном месте. Гипотетическое следствие халатности в этом моменте - вам придется в будущем пускать в дом контроллеров чтобы они сняли показания счетчика. Хотя в карточке указан прибор с дистанционным снятием показаний.

Когда квартира многокомнатная, то стоит выяснить - сделаны ли заранее в стенах отверстия для прокладки труб водопровода и канализации к будущей кухни или ванной комнаты. Если строители забыли их сделать, то уже владельцам квартиры придется поработать перфоратором. Но и в этой ситуации возможны варианты. Дело в том, что далеко не каждый покупатель заблаговременно может сказать, где будет размещаться сантехника. Потому что метраж помещений позволяет «поиграться» с компоновкой. А еще и дизайнер свое слово скажет ... Поэтому без сверления каких-то технических отверстий скорее всего не обойтись ...

В большинстве случаев застройщики обустраивают квартиры подключением к интернету. Выглядит это так - в жилье заводится необходимый кабель. Владелец квартиры сам выберет провайдера и договорится с ним о подключении.

Довольно неожиданной оказалась ситуация с противопожарной сигнализацией. Нормативы требуют от застройщика ее делать. Но нет никаких законов, которые бы обязали жителей ее использовать. Поэтому ситуация решается по усмотрению покупателя. Если он хочет, чтобы противопожарная сигнализация в квартире была и готов платить за нее - то должен проверить работу системы. Хотя очень часто противопожарная сигнализация просто обрывается в ходе ремонта.

Итак, давайте подведем небольшой итог. Понятие базовой комплектации и отделки на практике оказываются весьма расплывчатыми. Чтобы избежать конфликтных ситуаций на этапе приема квартиры, инвестор должен ответственно подойти к согласованию карточки технических решений при заключении инвестиционного договора. Этот документ представляет собой полную детализацию того, что должно быть в будущей квартире. Апеллируя к карточке технических решений, инвестор может потребовать от застройщика доработки жилья перед тем, как подписать акт приемки.

Совет: что взять с собой на обзор

Для того, чтобы быстро оценить качество работы строителей, необязательно приглашать эксперта, который за немалые деньги выполнит такую ​​работу. Достаточно иметь в распоряжении несколько предметов и приборов, которые помогут вам самостоятельно получить определенные оценки и сделать выводы.

Итак, экипировка инвестора, который должен выполнить миссию «оценка работы застройщика состоит из:

Пузырьковый уровень (ватерпас). Его желательно брать длиной с метр. Понадобится для контроля горизонтальных плоскостей, и коротких вертикалей. Откровенно говоря, когда говорим о базовой комплектации квартиры, то ватерпас ни к чему. Все равно пол нужно доводить до идеальной горизонтали перед тем, как на стяжку будет настелен ламинат или паркет.

Отвес. Поможет проверить вертикальные поверхности. А также проверить высоту потолка в разных местах помещения.

Рулетка. Много объяснять не нужно. С ее помощью контролируем длину каких-то элементов. Важно, чтобы она имела метров 5 длины.

Зажигалка. Незаменимый индикатор тяги в вентиляционных ходах. Возносим включенную зажигалку к решетке вентотверстия. Если язычок пламени наклоняется к решетке, то с тягой все хорошо. Если же отклоняется в сторону окна, стоит проверить качество оконных профилей.

Фонарик. Возьмите далеко не карманный вариант с несколькими светодиодами, а устройство более мощное. Яркий поток света поможет найти темные пятна в углах и на стыках стен, потолка и пола. Темные пятна свидетельствуют о плохой изоляции и возможности появления плесени в будущем. Также с фонарем осматриваем ниши, где установлены счетчики, вентили и тому подобное. Там не должно быть влажных пятен, подтеков, ржавчины на стальных трубах.