Покупка квартиры в новостройке: что важно знать о предварительном договоре с застройщиком

Покупка квартиры на этапе строительства через предварительный договор с компанией-застройщиком — популярный, но сложный способ инвестирования в недвижимость Украины. Рассказываем простыми словами о ключевых моментах такого соглашения.

Что это за договор и почему он «предварительный»?

Пока дом не достроен и не получил официального адреса, квартиры в нем юридически не существуют. Поэтому вместо основного договора купли-продажи вы подписываете предварительный — это обещание сторон заключить в будущем основной договор на заранее оговоренных условиях. Со стороны застройщика документ подписывает юридическое лицо (компания).

Законность и статус договора

Предварительный договор прямо не разрешен Законом Украины «Об инвестиционной деятельности», но и не запрещен. Его заключают в письменной форме, а нотариальное заверение хоть и не обязательно, но добавляет безопасности.

Основные риски для покупателя

Государство не защищает:

• Договор не регистрируют государственные органы, поэтому никто не проконтролирует, не продадут ли вашу квартиру повторно

• Нет контроля за тем, как застройщик распоряжается вашими деньгами

Финансовые и юридические сложности:

• Риск, что средства используют не для строительства вашего дома

• Дополнительные расходы: налог (до 2% от суммы) и оплата услуг нотариуса

• Даже при полностью оплаченной квартире и построенном доме вы не станете собственником, пока не подпишете основной договор

⚠️ Скрытые опасности:

• Если к предварительному договору не приложен образец основного, в итоге вам могут предложить совершенно другие условия

Как защитить себя

Перед подписанием проверьте:

1. Сам договор — там должны быть четко указаны:

   • точные параметры квартиры (площадь, этаж, планировка)

   • конкретные сроки сдачи дома

   • условия возврата денег при срыве сроков

   • ответственность застройщика за нарушение обязательств

2. Документы застройщика — убедитесь, что у компании есть все разрешения на строительство

3. Репутацию компании — изучите опыт застройщика, посмотрите какие объекты он уже сдал

4. Полномочия подписанта — убедитесь, что представитель компании имеет право заключать такие договоры

Главный совет

Предварительный договор с застройщиком — это всегда риск. Обязательно привлекайте независимого юриста для проверки всех документов и убедитесь, что будущий основной договор является частью предварительного.

Статья актуальна на 2025 год с учетом текущей судебной практики и законодательных изменений.