Договор купли-продажи имущественных прав на недвижимость: правовые основы и риски

Понятие имущественных прав

Имущественное право представляет собой юридический титул, отличный от права собственности, но предоставляющий его обладателю законные основания для последующего оформления права собственности на объект недвижимости. В эту категорию входят: право владения и пользования, право распоряжения, отдельные специфические права и права требования. По своей сути, такое право является переходным этапом к получению полного права собственности в будущем.

Правовой статус договора

Хотя договор купли-продажи имущественных прав прямо не включен в перечень допустимых инвестиционных механизмов согласно статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», он также не находится под прямым запресом. В условиях, когда рынок ищет альтернативные инвестиционные модели, такая договорная конструкция продолжает использоваться, однако требует особенно тщательной юридической проработки.

Процедурные аспекты

По условиям договора, приобретатель получает имущественные права на объект, который находится на стадии строительства. Ключевым моментом является ввод здания в эксплуатацию и присвоение ему официального почтового адреса — только после этого у покупателя возникает возможность зарегистрировать право собственности при условии получения необходимого пакета документов от продавца.

На практике передача имущественных прав оформляется актом после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку законодатель не определяет точный момент перехода таких прав, этот нюанс требует обязательного отражения в тексте договора.

Формальные требования

Договор составляется в простой письменной форме без обязательного нотариального удостоверения, что упрощает процедуру оформления, но одновременно повышает требования к юридической грамотности документа.

Особенности и риски в 2025 году

✅ Преимущества:

• Отсутствие дополнительных платежей третьим лицам за участие в проекте
• Нулевая налоговая нагрузка на этапе подписания договора
• Минимальная бюрократизация процесса заключения сделки

⚠️ Критические риски:

• Отсутствие государственной регистрации имущественных прав создает возможность двойных продаж
• Государственный контроль за целевым использованием средств инвесторов отсутствует
• Высокий риск финансирования строительства до получения полного пакета разрешений
• Зависимость от добросовестности застройщика при получении документов для регистрации собственности

Рекомендации для инвесторов в 2025 году

Юридическая экспертиза договора:

• Детализированное описание объекта строительства с точными техническими характеристиками
• Четкое определение момента перехода имущественных прав
• Прописанные сроки ввода объекта в эксплуатацию
• Механизмы материальной ответственности и штрафные санкции
• Прозрачные условия расторжения договора и возврата средств

Проверка застройщика:

• Наличие полного пакета разрешительной документации на строительство
• Репутация и опыт реализации аналогичных проектов
• Проверка полномочий лиц, подписывающих договор
• Анализ финансовой стабильности компании-застройщика

Важно: В условиях 2025 года, когда рынок недвижимости продолжает адаптироваться к новым экономическим реалиям, договор имущественных прав остается инструментом с повышенными рисками, требующим профессионального юридического сопровождения на всех этапах сделки.