Огляд ринку житлової нерухомості України станом на серпень 2025 року: ціни, іпотека, фінансування програм і попит

Головні тези

• Ринок поступово відновлюється: зростають як обсяги введення житла, так і цінові індекси в більшості регіонів.
• Держава перезапускає стимулювання попиту через єОселю: з вересня 2025 р. для ВПО та мешканців прифронтових територій держава покриватиме до 70% першого внеску і частину щомісячних платежів. Паралельно «Укрфінжитло» переходить до небюджетних (ринкових) джерел фінансування та консолідує житлові програми в єдиній моделі.
• Іпотечний сегмент загалом оживає, але структура попиту нерівномірна: обсяг кредитів за програмою єОселя у січні-квітні 2025 р. зменшився на ~40% р/р, що частково пояснюється перехідним періодом змін у програмі та ринковими ставками.

Ціни: динаміка та розріз по містах

Київ і великі міста.

• Київ (новобудови): медіана ≈ 53,9 тис. грн/м² у липні 2025 р. (січень — 53,3 тис. грн/м²) — фактично «бічний» тренд у І півріччі.
• За підсумками І півріччя 2025 р. серед найдорожчих залишаються Львів (~58,4 тис. грн/м²), Київ (~53,9 тис. грн/м²), Ужгород (~45,4 тис. грн/м²) (дані LUN, огляд за ІІ кв. 2025).

По Україні загалом.

• Середня ціна новобудов у березні 2025 р. — ~49,1 тис. грн/м².
• Аналітика LUN/медіа за І півріччя 2025 р.: зростання середньої вартості квартир у більшості регіонів; найшвидше — на сході, де формується відкладений попит на безпечніших локаціях.

Коротко про тренд: ціни в 2025 р. демонструють помірний висхідний/стабілізаційний тренд з регіональними контрастами; у столиці — радше плато з невеликими плюсами.

Урядові рішення щодо іпотеки та держпрограм

«єОселя»: ключові новації серпня 2025 (набирають чинності з 10.09.2025)

• Для ВПО та мешканців прифронтових територій держава компенсуватиме до 70% першого внеску і частину щомісячних платежів за іпотекою; подання заявок — через «Дію».

Стратегія 2025–2029 для «Укрфінжитла» (оператора «єОселі»):

• Консолідація держжитлових програм навколо «єОселі»;
• Перехід до нефіскального фінансування (ринкові інструменти), диверсифікація джерел;
• Подальша диджиталізація процесів; пріоритет — масштабування доступної іпотеки.

Позиція НБУ (червень 2025):

• Іпотечне кредитування поступово відновлюється; НБУ анонсує оновлений дизайн «єОселі» з механізмом компенсації ставки для клієнтів, щоб масштабувати іпотеку та підтримати ринковий попит на житло.

Фінансування держпрограм

• Базовий вектор — зменшення навантаження на бюджет через ринкові інструменти фінансування «єОселі» (облігаційні/позабюджетні механізми), що має підвищити стійкість програми у воєнних умовах.
• Паралельно уряд упродовж 2025 р. коригує держбюджет у відповідь на воєнні потреби; простір для прямого бюджетного субсидування обмежений, тому ставка — на структурні зміни дизайну програм та співпрацю з банками. (Контекст держбюджету-2025).

Попит на нове житло та активність ринку

• Запуски проєктів: в І кв. 2025 р. на ринок вивели 51 ЖК (загалом за пів року — 95 ЖК із початком продажів), що сигналізує про обережне розморожування первинки.
• Угоди/заявки: за оцінками маркетплейсів і аналітиків, у другій половині 2025 р. зберігається тренд до підвищення цін і активності до ~+10% залежно від регіону, класу та безпекової ситуації.
• Іпотека поза програмою: НБУ фіксує відновлення споживчого/іпотечного кредитування (при цьому триває робота над компенсаційним механізмом ставки у «єОселі», щоб стимулювати попит).
• єОселя, фактична видача: за січень-квітень 2025 р. видано ~3,2 млрд грн іпотек (-40% р/р), що пояснюється переходом програми й очікуванням нових умов; очікується перезапуск попиту після вересневих змін.

Будівництво та введення в експлуатацію

• 2024 рік: введено 9,76 млн м² (+21,1% до 2023) —  сплеск активності, що підтверджує поступове відновлення активності девелоперів.
• І кв. 2025 р.: лідери за введенням — Київська область та м. Київ (дані Держстату).  До речі, недавно стартувало будівництво нового житлового комплексу в доволі популярному серед покупців місті Бровари - ЖК Лісовий квартал, зі зручним 3D модулем для вибору квартири, що досить рідке явище серед ЖК класу комфорт+.

Що це означає для покупця і девелопера (практичні висновки)

Для покупця:

• Якщо придивляєтесь до Києва — очікування стабільних цін з обмеженим зростанням у короткостроковій перспективі; у Львові й частині західних міст — вищі базові ціни через сталий попит.
• Стежте за оновленими умовами «єОселі» з 10 вересня 2025 р. — для ВПО/прифронтових це суттєве зниження порогу входу (перший внесок і частина платежів компенсуються державою).

Для девелопера:

• Запити ринку поступово повертаються: більше запусків проєктів, але покупець чутливий до локації/класу/енергоефективності. Перевага — проєкти з високою готовністю та прозорим фінансуванням.
• Враховуйте державні іпотечні стимули у продажах (пакети з фіксацією ціни, сервісна підтримка оформлення «єОселі»), адже держава рухається до масштабування іпотеки через ринкові механізми.

Аналіз підготовлений за підтримки компанії Alliance Novobud.